今天的文章是我周日从韩国回国之后，半夜赶着写出来的！
换句话说，此文章“很新鲜”！
这次去韩国待了3天，看了首尔的江南和弘大两个地区的二手房情况，整体感觉韩国的房价是真贵啊
同时，我会在周期五晚上结合韩国的楼市踩盘情况，结合四个一线城市的楼市行情，和大家聊聊买房！大家记得预约周五的直播！
01
韩国在古代是中国的附属国，加之韩国国土面积10万平方公里，相当于中国浙江省10.34万平方公里的陆地面积，所以很多时候，我们提及韩国都会忽略了一个事实：
韩国，是发达国家！
为什么开篇要告诉大家，韩国是发达国家呢？
因为在1996年韩国未加入经合组织之前，韩国的房价就涨幅较小！
到了1996年韩国加入经合组织成为发达国家至今，韩国的房价震荡上扬的！幅度逐渐加大！
可以非常明显的看出来，自从韩国加入经合组织成为发达国家之后，这韩国的房价保持了20多年的震荡上扬！
直至2022年，韩国房价才出现明显的下跌趋势！
那么，韩国房价为什么下跌哪？
疫情叠加韩国新总统尹锡悦宣布，到2027年之前，将提供270万套公共住房，其中首尔更是高达50万套！
与此同时，韩国跟随美国加息的步伐，开启了疯狂加息的“戏码”。
从2021年8月开始，韩国进行了六次加息，基准利率暴力拉升，截止2023年年初房贷利率更是高达7%-8%，至此韩国房价开始下跌。
那么，韩国楼市具体跌幅有多大呢？
全国来看，平均跌幅在30%，首尔平均跌幅在25%，部分项目的跌幅则在40%!
我去韩国的司机地陪就是一名中国朝鲜族的伙伴，他说他去了韩国已经超过5年，好巧不巧他去韩国这5年，刚好就是韩国楼市从高点到低点的阶段，所以他买的房，属于高位站岗接盘，然后低谷恐慌性割肉！
一前一后，他说自己亏了150万！
我结合他说的情况，又查了韩国楼市的涨跌数据。从数据维度看，如果从最高峰买入，在最低谷抛售确实平均跌幅都在30%了
我当时也有问姓朴的地陪司机，为什么不留着房子呢？因为割肉就是“实亏”，留下来长周期一定会涨啊~
他给的回复是：这房价一旦跌幅超过20%，就相当于100万没有了，想起来就心慌，想着赶卖掉止损
后来他知道我做房地产自媒体，又问我一个问题： 韩国这房价，还能涨回来吗？
我当时就告诉他，韩国首尔的房价大概率是会涨回来的！
因为从1989年到2024年，韩国楼市一直都是涨涨跌跌的行情，但从平均涨幅走势看，涨幅大，跌幅小！
其实韩国的房价涨跌走势非常有意思，大概2年到4年就会跌一波，
比如2022年这轮行情。
这轮行情是从2022年开始下跌，但到了2023年就已经有筑底的趋势，到了2024年 韩国楼市的行情竟然走出了筑底反弹的态势！
来，给大家看看代表韩国楼市触底反弹的面积图。
虽然现在韩国房价相比高峰期仍然是下跌 3.4%，但房价跌幅明显收缩，触底的走势很明显。
也就是说，从2022年下跌到2024年的触底，这韩国楼市又走了一波2-4年的周期行情！
这次去韩国，在吃烤肉的时候，厚着脸皮让地陪带着我访谈了几个韩国人，问他们对于韩国房价的看法。
他们的看法非常一致的：现在的房价，已经涨回来一些了！
各位，神奇吗？
一个人口5000万的小国家，人口每年减少12万到20万，人口老龄化问题极为严重，65岁以上的老龄人口占总人口的17.5%。
也就是说，5000万人口中，65岁以上的人口大概是875万。
而18到34岁的青年人口仅为20%，也就是1000万人口。
根据韩国统计局估算，20年后老龄化人口将突破1000万，但青年人口将低于500万。
这样的人口背景，韩国房价愣是在2022年下跌，然后2023年筑底，2024年拉升！
也就是说，2021年至今，韩国房价从峰值到低谷，确实到达了30%。 但不到1年半，这房价就从低谷反弹上涨了4%
所以，韩国楼市是否会像过去20年的4次下跌、反弹行情一样，暂 不下定论，把这个问题交给时间。
我只想通过韩国涨跌行情，告诉大家一个底层逻辑：
房价，不遵循人口递减原则。
房价不仅不遵循人口递减原则，甚至不会因为怜悯某些人买不起，忌惮某些人低欲望而主动降价。
我知道，这么说很残忍，但事实就是如此。
这次去韩国也和他们聊了很多社会问题，比如老龄化、福利房的情况。
他们说，现在韩国年轻人申请福利房很多，一位访谈的中国留学生男朋友是韩国人，他说他先后申请了几次，都没有成功，不过他会坚持，因为韩国的房价太贵了。
那么，韩国的房价有的多贵呢？
随着中国经济的复苏，我们的资产配置逻辑已经发生了改变，从家庭抗风险的现金流角度看，大家要学会借鸡生蛋，推荐看文章《》
02
韩国的房价贵吗？
贵，尤其是首尔的房价！
但我感觉，这首尔的房价 和中国四个一线城市也差不多！
例如韩国富人聚集的江南区，很多小区的价格都在20万/㎡，弘大区域的便宜的房价大概在7万元/㎡。
不过呢，韩国房价最、最、最“变态”的地方，除了房价贵，还有韩国特有的保证金模式！
那么，韩国楼市的保障金模式是怎么回事呢？
我结合韩国踩盘的情况，和大家说说。
我让韩国的地陪带我看了一天的房子，不过只有2套房允许拍摄，其余都只能看，不能拍！
所以，我先把来之不易的图片给大家看看，让大家明白韩国的居住成本有多高！
来，看图！
这是位于韩国东国大学旁边的老式住宅（我感觉就是咱们这边的农民房），主要租给留学生， 保证金是500万韩元（2.64万人民币），月租金是45万韩元（2376元）！
下面这套位于金浦机场附近，属于咱们国内的商品房，保证金500万（2.64万人民币），月租金是54万韩元（2851元人民币）——13万管理费（人民币687元）
这两套房子的位置、条件都不算特别好，所以租赁保证金和租金价格都算便宜！
来，再给大家看套韩国麻浦苔玲的房子，怎一个“贵”字
这套83.89㎡的房子加上税费总成交价要到达15亿韩币（人民币792万），单价要达到9.4万元/㎡人民币。
如果全租模式，也就是保证金多、租金少的模式，这套房的全租价格是5.7亿，也就是保障金300万人民币！
虽然这几年韩国的房价跌了，但韩国的租金，在这特有模式：保证金+租金的玩法下，一路上涨！
基于文章字数的原因，不能把楼盘情况一一列举，最后 再给大家 看看韩国富人区域的房子价格！
因为韩国富人区的房子不让拍摄，我就让地陪把我们看过的房子信息，在中介平台找了出来，这样可以给大家看得更清楚。
这套房子位于韩国富人区，建筑面积140.5平米，使用面积114.34㎡，销售价格是韩币20.2亿。
这套28年房龄的房子，经历房价下跌20%的商品房（他们叫公寓），现在的买卖交易价格是20.2亿，也就是1056万人民币！
另外， 在韩国，也有学区房概念，孩子小学、初中、高中都是划片入学，而房价较高的区域优质教育资源更为集中........
嗯，不多说，想来你们都懂~看看下面韩国学区房的价格吧（570万人民币）
未来中国四个一线城市的房价和租金只会越来越高，之前的文章《》有详细说明！
03
最后和大家简单说说吧。
1、认知决定一切。
放眼全世界，房子都是长红资产，那么为什么还有人会亏钱？
因为看不懂行情，看不懂底层逻辑买错时间，买错房产，所以会错上加错，就会腰斩血亏！
大家要明白，放眼全世界，这房子和租金都是震荡螺旋上涨的，所谓的跌，也都是短期现象！
2、通胀与货币贬值
那些天天说房价如葱的蠢货，怎么不说日本、韩国这些国家的通货膨胀率和货币贬值情况呢？
看看韩国、日本这两个亚洲的发达国家，哪一个不是货币超发、货币贬值呢？
所以，再看下图韩国货币超发走势和韩国房价的涨跌曲线，是不是又再一次完美契合呢？
3、我们类似
如果你对韩国和中国的政资经济型有认知，你就会明白：未来，我们会更像韩国！
尤其是四个一线城市，会和韩国首尔的情况越来越像！
4、一个问题？
为什么全世界各个国家的文字千差万别，但阿拉伯数字却全世界通用呢？
答案在内部直播的时候告诉大家。大家添加我的微信 ， 我会告诉大家， 怎么正确选房！
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老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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