今天,我们更加深入地来谈一谈这一波去库存,它到底一共需要多少钱,而且这个钱从哪里来呢?这个去库存的计划对我们的房价又有什么影响。
按照中国权威研报的说法,整个去库存大概需要多少钱呢?7 万亿。而且上面希望把这个去库存完成程度压缩在 18 个月以内。
这时您可能会问,去库存、收房子,这个钱从哪来呢?
我先告诉您答案,它绝对不可能是网上说的长期国债。有两个原因:
第一个原因是,因为超长国债它的用途,在今年的政府工作报告里边已经提到了,一定会把用途用在国家重大战略项目和安全建设上面。而且这些项目的周期会非常长,所以发行的国债也会期限很长。
另一方面,刚发行的 30 年国债,利率是 2.57%,因为时间更长,所以利率会更低。如果拿这个钱去收房,肯定会亏。
其实前几天的发布会里边已经提得很清楚,央行会设立一个 3000 亿的保障型住房再贷款基金,它的利率成本非常低,不到 2%。而且后面可能会配一些央行的补充抵押贷款,或者说是低房贷。而且后面还提到,这个贷款的期限只有一年,如果还不上,可以展期 4 年,意思是 5 年以后再还。
那好了,政府把房子收完以后,是马上出租出去还是会卖呢?
我告诉您,政府一定会拿去出租,然后做成房产信托基金。什么是房产信托基金呢?给您普及一下,就是大家拿钱去众筹收房子,然后收取租金的一种信托。
所以上面收房子的时候,房产价格一定会“打骨折”。出租的时候,只要比市场价低,就能出租。那这个房产信托基金由谁来发行呢?
有两块,第一个是发行公募,也就是说我们普通人可以于证券公司直接购买;
第二个来自于保险。因为目前整个全中国,保险的资产管理规模大概是 27 万亿、28 万亿的样子。保险资金的投向,本身是允许配置房产信托基金的。这样的话,可以快速还贷款,也可以为房价做托底。
我们再来讲一讲保障性住房的出售。我估计没有这么快,因为很简单,直接把房子收购完之后,顺手就转出去,等于没有去库存。
最好的方式是,把房子收回来以后,先按兵不动,先撑一撑。然后市场的房子供给减少了以后,买房刚需还是存在的。这个时候,房价预期稳住了,二手房短期抛压就会降低。所以在这个时候,再慢慢释放这些房源。
短期之内,对房子价格不会有太大的影响,您不用太担心。短期受影响最大的应该是租赁市场,毕竟我们人都是贪便宜的,谁的便宜就租谁的。
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