首富的嗅觉，依旧灵敏。
1
信号
继香港多个项目打折出售后，李嘉诚位于广东东莞的项目也开始降价促销了。
近日，市场消息显示，李嘉诚旗下位于东莞的“海逸豪庭”项目5折起售，据悉项目推出特价房，最低单价约1.3万元/平方米，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。
对此，有记者致电该项目售楼处，其销售人员表示，“现在还有一些尾盘在销售，都是5楼（含）以下低楼层的，价格在1.4万元/平方米至1.5万元/平方米。”
上述销售人员进一步表示，此次推出的特价房源介于1.3万元/平方米至1.6万元/平方米，房源都比较少，活动随时结束。
该项目官方微信公众号于7月5日亦发布相关信息，并配以“此优惠活动吸引了众多客户纷纷来访参观，两天来访客户超250组”的文字宣传。
销售人员称，此前该项目销售单价约2.3万元至2.4万元，以此计算，该项目每平方米售价下降近1万元。同时，这批洋房备案已久，所以不能说是价格“跳水”或者突降，只能说是降价跑量。
有东莞新房代理人士表示，5折的说法有点夸张，1.3万元/平方米的房源也仅有2套，只能说可以起到引流的作用。从位置来看，楼盘位置在南城和厚街交界，附近以学校和山地为主，相对较偏，商业配套也相对欠缺。从二手房市场挂牌价格来看，不少房源的单价也挂出1.3万元至1.5万元的价格。
广东省住房政策研究中心首席研究员认为，东莞该在售楼盘，批准预售的时间是2023年6月份，距离现在已经过去了一年时间，即便是东莞新房的平均售价，这一年也下降了20%。该楼盘从预售到现在一年时间去化比较慢，大幅度打折以清盘，这是一种正常的选择。
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万人围观无人出价
李嘉诚家族曾对这个项目寄予厚望。
长实集团在2007年1月公布的交易公告中称，收购、拥有及发展普陀地块为商业及住宅物业，乃符合长实及和黄其中一项核心业务策略。2009年4月，时任长实集团董事总经理兼副主席暨和黄副主席的李泽钜出席了高·尚领域的开工仪式并表示，“我们对有机会领衔打造上海真如城市副中心感到非常兴奋，决心在区域内创造一个和谐社区。”
18年过去，真如城市副中心繁华兑现，而高·尚领域仍未完全落成，项目公司股权也因合作方的债务危机被摆上拍卖台。
高·尚领域，图源：项目微信公众号
这并非李嘉诚家族近期首次因涉及资产出售而受到关注。
7月11日，“李嘉诚家族5折卖房”冲上热搜。事件指向李嘉诚家族旗下长实集团位于东莞的海逸豪庭项目在清盘阶段，推出了部分团购优惠单位。据销售人员介绍，特价房源均是天地楼层或楼层较矮，价格在每平方米1.3万元至1.5万元左右，此前该项目销售均价约2.3万元至2.4万元。
万人围观无人出价
高·尚领域股权被拍卖，源于和润集团的债务危机。
公开信息显示，和润集团是国内领先的粮油加工企业，在粮油产业占据相当的市场份额，在浙江舟山、湖北武汉、四川泸州等城市拥有生产基地。
和润集团法定代表人虞松波曾被称为“舟山首富”，如今已债务缠身。根据天眼查，截至7月11日，虞松波关联的限制消费令记录232条、失信被执行人记录5条、被执行人记录7条，被执行总金额约22亿元。
上海市第三中级人民法院出具的民事裁定书显示，上海长润、上海江和因为资不抵债，具备破产原因，因此二者持有的长润江和40%股权被拍卖偿债。
根据拍卖公告，长润江和主要包含两项资产——存货，即高·尚领域的土地出让金、前期工程费、建安工程费等开发成本，账面值约76.36亿元；固定资产，即高·尚领域的房地产，包括商业、办公、会所、酒店及车位等，账面原值约36.38亿元。
7月9日，长润江和40%股权正式开拍，起拍价约53.49亿元，一共吸引1.2万次围观，2人报名，但最终因无人出价而流拍。
长润江和40%股权流拍，有多重原因。
上海易居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示，真如城市副中心略显边缘，商办物业非常仰赖区位优势，“综合体项目能不能做起来，与所在区域的购买力、客流量密切相关。”
另一方面，53.49亿元的起拍价，在当下对于大多数投资者而言都是一笔巨大的负担，严跃进说，“真如项目总价比较高，现在能拿得出50多亿元的机构很少。”
严跃进进一步表示，目前上海的土地市场，二三十亿元就能拍到非常优质的地块，比如保利发展近日竞得的杨浦平凉社区02H1-01地块，地价约22亿元，“核心区域的住宅项目质量好，回款快，而商办物业本来就过剩了，商圈自身规划对项目运营而言也有压力，投资者肯定是算过账的。”
不止外部缺陷，长润江和自身也存在不少瑕疵。
根据《上海长润江和房地产发展有限公司资产评估报告》，长润江和由雅富投资有限公司（“长实系”公司）、上海长润、上海江和分别按60%、25%、15%的比例出资成立。截至2023年11月30日，长润江和注册资本尚未完成实缴，三大股东的实缴金额分别为17.31亿元、5.71亿元、3.43亿元，实缴比例62.25%。
此外，根据拍卖公告，由于高·尚领域已售物业尚未进行土地增值税清算，且项目地块实际经济指标与土地出让合同约定经济指标存在差异，加上项目延期竣工，如拍卖成交，竞买人需承担土地增值税、土地出让金以及逾期竣工违约金等费用。
“高·尚领域这种大型综合体项目的转让比较困难，只能进一步压低出售价格，单纯一家机构或普通的联合体资金压力会比较大，很难消化。”严跃进表示。
3
等什么信号
李嘉诚每次精准的踩点，不得不让人佩服其作为老油条的毒辣眼光。
早在2019年年初，李嘉诚就公开表达过自己的观点，“2019年经济形势非常复杂，许多国家GDP增长放缓，对全球经济前景要保持警惕，今年千万别炒房。”
同一年，大佬王健林更是发表过更决绝的目标：告别房地产，一平方米开发也不能有。
王健林有两个理由，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。
二是房子不是快消品，房地产的现金流不长远。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。
2019年，美团王兴表示：2019年是最近10年最差的一年，也是未来10年最好的一年。
2022年8月，华为掌舵人任正非发表了一份内部讲话《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》，提出：
全球经济将面临着衰退、消费能力下降的情况，华为应改变思路和经营方针，从追求规模转向追求利润和现金流，保证渡过未来三年的危机。“把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人……我们要看到公司面临的困难以及未来的困难，未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期，全球经济会持续衰退。那么消费能力会有很大幅度下降，对我们产生不仅是供应的压力，而且还有市场的压力。
大佬站们得高看得远，该死，居然看得这么准。但这些如同暮鼓晨钟的话语，在当时又能够惊醒多少山河名利客？
叫醒了的，都见好就收，卖在了高点。而怎么都叫不醒的装睡人，则让自己当年凭运气赚到的钱这几年凭借实力吐了出来。
当下的楼市，已经进入了调整深水区。
来源： 经济学博士、上海陆家嘴并购联盟
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