斑马消费 杨柘
上周,格力地产、冠城大通先后官宣剥离房地产业务,股价应声大涨,似乎在为这些企业的“识实务”而击掌。
尽早降杠杆、甩掉包袱,主动适应新趋势,是他们逃离房地产行业的重要动机。
今年以来,至少已有5家上市房企毅然“退房”。躲过房企暴雷潮之后,他们着急斩断潜在的风险。行业深度调整期里,房地产业务已成各大公司的业绩拖累。
2023年,沪深、内地在港上市房企净利润均值同比分别下降38.2%和29.6%,沪深上市房企有4成以上亏损、港股房企亏损比例更是超过6成。
今年以来,行业仍未复苏。前5个月,全国房地产开发投资同比下降10.1%、开发房屋施工面积同比下降11.6%,唯商品房待售面积同比增长15.8%。
在漫长的季节里,上市房企们犹如踩着钢丝绳跳舞。已陷入雷区的难以自拔,在岸边的幸运儿,亦要安全脱身。毕竟,盛宴过后,笙歌归院落,灯火下楼台。
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退房潮起
在2023年克而瑞房企销售百强榜单上,美的置业(03990.HK)以658.5亿元销售额位列第22位。
背靠家电巨头美的资本系及何氏家族,又在大湾区占据主场优势,美的置业成为民营房企中,为数不多的稳健派。
但,公司仍提出“退房”的想法。6月23日,美的置业剥离房地产业务摆上台面,由控股股东美的发展(BVI)全面接手。
截至去年底,公司拥有土储建筑面积约2650万平方米、319个物业开发项目,分别位于大湾区、长三角等五大区域。
在今年3月举行的业绩会上,公司总裁郝恒乐就对外表示,今年是公司非常关键的一个起点,将聚焦业务结构优化。没想到,房地产主业这么快便成为弃子。
不是美的置业不努力,而是房子确实不太好卖了。2024年上半年,公司实现合同销售金额202.1亿元、合约建筑面积177.3万平方米,同比分别下降50.17%和44.70%。
美的置业官宣“退房”后的一周里,格力地产、冠城大通(600067.SH)跟进,先后宣布剥离房地产业务。
格力地产(600185.SH)重组4年,至今没有完成,公司房地产主业近年只是消耗剩余土储。此次拟置出的上海、重庆及三亚等三地业务规模相对较小。截至2023年末,三地合计可供出售面积约22.59万平方米。
自2014年起,格力地产涉足房地产业务,规模始终不大,公司更多的精力放在多元化转型上。7月8日,剥离地产业务进入议事日程。
冠城大通近乎一样,港商韩国龙2002年入主后,主导电磁线和房地产双主业格局,但房地产业务规模停滞不前,扩张相对保守。最近几年,基本在消耗库存,去年末,可供出售面积约33.23万平方米。7月10日晚,公司“退房”摆上台面。
在此之前,从破产重整走出的山子高科(原银亿股份)、国资背景的华远地产,均宣告剥离地产业务,转而寻求更好的发展。
这些企业剥离地产业务,接盘方都是控股股东。
断臂求生
多年前,王健林就嗅到了房地产行业的风险。2017年,他与融创孙宏斌、富力张力的世纪交易,就是帮助万达卖资产、降负债,淡化地产。
后万通时代,万通发展(600246.SH)在2017前后尝试金融服务、泛海控股发力金融业务,已退市的中天金融,7年前就在盘算去地产化。
以往傲娇的地产业务,为何纷纷成为企业弃子?
原因很简单,房地产行业资金密集型特征、房住不炒的政策定位,以及一波接一波的行业调整,楼市由卖方市场进入买方市场。
在这个周期里,曾连续3年跻身千亿房企的美的置业,尽可能维持健康的财务状况,并设法完成“三道红线”的考验,但付出了极大代价。公司公告中称,在保障财务健康的同时,仍必须承担沉重负担,以支持房地产开发业务。
2023年,公司合约销售规模较上年减少134亿元;实现营业收入735.65亿元,同比下降0.09%,归母净利润为9.14亿元,同比大降47.08%。
从长远来看,房地产市场未明显好转,如果不及时作出战略性选择,风险难以预料。
在这一点上,国企的敏锐感或许稍强一点。
4月底,老牌地产商华远地产(600743.SH)宣布剥离地产业务,令人唏嘘。它曾在业内叱咤风云,亦在地产黄金时代原地踏步。近3年,公司陷入泥潭,归母净利润合计亏损约60.52亿元。2023年末,公司1年内到期非流动负债84.19亿元,同期,在手货币资金仅22.57亿元。
住宅大开发时代渐渐远去,房地产业务渐渐成了包袱。断臂之后,非地产业务能否撑起公司业绩?
谁是下一家?
上市房企去地产化,无非两大原因,一是业务结构由“重”转“轻”,借以实现企业转型;另一方面通过转让房地产业务,降低负债和减轻偿债压力。
轻舟,就能驶过万重山?
首先,要面对的是企业收入规模大幅缩水。格力地产、美的置业等,2023年地产业务收入所占比重在89.45%和超过97%,非地产业务收入比重甚小。
如果不追求规模,物管、代建等业务,倒是可以为公司保障稳定的现金流,但是,也有行业竞争的风险。
以代建业务为例,很多上市房企早有布局,金地、龙湖、融创、建业等龙盘虎踞,声称聚焦代建业务的华远地产,又有何优势?
“掏空”房地产主业之后,美的置业保留了物管、商业、产业园等五大业务,现在能打的只有物管业务。2023年底,物管服务合约面积9032万平方米,营业收入15.22亿元。这是企业转型轻资产运营后最大的业绩支撑。
山子高科(000981.SZ)前身为银亿股份,早年为宁波地产一哥。公司流动性危机爆发于2018年,在经历破产重整之后,跨界新能源业务,房地产成为必须甩掉的包袱。
6月29日,山子高科将子公司银亿地产100%股权挂牌出售,尽管最终成交价较首次挂牌价降幅3成以上,总算告别耕耘30年的房地产业务。
2024年一季度,公司实现营收11.80亿元、归母净利润4.58亿元,这是历经连亏6年、 累计亏损近150亿元后,再次扭亏为盈。
不过,房企转型并不是一件容易的事。1年多前,荣丰控股(000668.SZ)官宣,曾斥资3.17亿元向医疗器械行业的转型失败,不得不回归房地产老本行。
随着行业洗牌加剧,上市房企销售下滑和债务高企,可以预想得到会有更多的房企甩掉房地产拖累。
下一家,会是谁呢?
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