“昌平新房进入4W+时代”。

这个话题在北京新房市场引起不小的讨论，包哥的很多朋友也都在聊这个事情。要知道位于海淀北边的昌平，在前几年可是相当傲娇的存在，朱辛庄一众6W+项目那可是在北京新房市场频繁上热搜，再不济后来的沙河高教园、南邵也依靠5W+的价格顶了好一阵子。

从宏观的数字来看，2024年上半年，昌平新房成交均价已经掉到5万以下了，降至4.95万/平。

2024上半年北京各区新房成交数据

这个4W+的数字会不会受单个单价低的新盘影响？

为此，包哥特意又盘了盘昌平目前主力在售的老新盘、新新盘，结果是：

昌平目前在售新房项目，已经有超过6成项目，单价干到了4字开头。

昌平部分在售新盘分布图

如果你正打算去看昌平的房子，正好看到包哥这篇稿子，那先加包哥微信，咱们把昌平新房市场先聊明白了，再去看也不迟。

现在昌平新房的热门区域，无外乎就是朱辛庄、沙河高教园、南邵、北七家，当然还有老大哥回龙观还有新晋小弟马池口。

对昌平新房整体分析了一圈下来，包哥发现，昌平新房曾经最扛价的区域，影响力已经在加速减弱了。

而且从入市时间来看，昌平新房的价格确实越来越低了。

昌平部分新房信息统计（2024.7.17）

沙河高教园算是目前昌平新房最集中的区域，拿地时的指导价基本上都定在5W+。但现在我们看，这个5W+的价格也变得越来越站不住脚。

指导价5万/平的北京建工嘉境里，开盘价格没玩儿虚的，直接定在了4.3万/平，而区域内已经卖到准现房的国子郡、汇智里，成交均价一直在5万以下。

如果你说上面这些盘都不算完全属于沙河高教园，而且离地铁远，那咱们看看临铁盘梧桐星宸和清樾府。

梧桐星宸目前的网签均价是5.06万/平，已经在5万的临界值了。而且从网签数据来看，梧桐星宸开盘半年网签率不足3成，伴随后续越来越多的竞品入市，它也感受到了压力。梧桐星宸已经有部分特价房的单价低到了4.5万/平。

梧桐星宸2、3号地住宅签约数据

马上入市的住总清樾府，指导价5.6万/平，为区域内最高，包哥打听到，清樾府的开盘价格会十分惊喜，可能会直接干到5万以下。

如果清樾府开盘真的出现4字开头的开盘价，无疑是对直接竞品梧桐星宸的一次打击。

不出意外，沙河高教园新房市场的未来，会全面迎来4W+时代。

而沙河高教园北边一站地铁的南邵板块，其北边的建发观堂府、梧桐山语两个项目，一个5.5万/平、一个5.3万/平的指导价，也早早地把价格降到了4.5万左右。

尤其梧桐山语，在观堂府入市后，被吊着打，目前的网签均价4.46万/平。这个项目目前整整入市一年了，1217套房网签了348套，网签率28.59%。

梧桐山语成交数据

朱辛庄算是目前昌平南比较扛价的区域，这几年的价格一直在6W+，目前区域内的新盘中海寰宇未来在卖、龙湖观萃马上开盘。

中海寰宇未来6.6万/平的指导价，相较于前两年的朱辛庄、二拨子众多神盘的6.2万/平，指导价每平涨了4000。

目前寰宇未来的网签均价是6.32万/平，算是把价格扛住了。

中海寰宇未来成交数据

而即将入市的龙湖观萃，指导价6.4万/平，包哥听说开盘价会定在6.2万/平左右，也会有部分的特价房源能在5.8万左右。

当然，寰宇未来也有6万以下的特价房源。

Emmm，在如今的房地产市场环境下，也许有一天，朱辛庄普遍出现5W+的新房，我们也不会觉得吃惊吧。

而原来昌平新房热闹区域北七家，一些“老新盘”也开始低下头，试图降价去化。

硅谷ONE，被后入市的宸悦国际打得体无完肤，卖了两年1116套房网签二百多套，去化率刚刚过20%。

今年春节后，硅谷ONE开始了降价促销，一度降价超20%，虽然这个项目配套确实薄弱。但好在已经是准现房项目，价格还是挺香

北七家还有一个老项目金辰府，19年的限竞房项目，限价5.4万/平。2021年已经交房入住，现在还有房子没卖完，之前一直坚持5.4万/平，在如今的市场环境下扛不住了，部分房源直降9000元/平。

最后，按照新房的新旧程度，我们看最新的四个项目，只有朱辛庄的龙湖观萃价格维持在6W+，而已经开盘的嘉境里和马上开盘的清樾府，开盘单价都可能在5万以下，还有北京城建新在马池口拿的地，指导价都在4万以下。

加上北京城建马池口新地，包哥统计的北京昌平区域的17个新项目中，已经有10个项目价格在5万以下了。

所以，真可以说昌平新房正在进入4W+时代了。

这么多项目，其实每个项目都有每个项目的优势，那些卖不太动的项目可能会因为在即准现房的品质加上价格降得到位，可以再冲一波。而即将入市的新盘，也可以依靠产品设计和开盘价格拿到一个好的头彩。

无论如何，对于昌平买房的刚需客来说，确实可选择性变得越来越多。

以上。

关于昌平买房，包哥真研究了不少，你去看项目之前，先找包哥聊聊，绝对不会后悔。

个人观点 仅供参考