有人说，比起买到烂尾楼，买了房却没法收楼，更让人抓狂。
这不，楼市君收到粉丝爆料，越秀区环市东CBD的正佳东方国际广场商铺，买了12年却收不了楼。
甚至现在，连开发商都破产了。
这到底怎么回事？我们一起来捋捋。
｜越秀区航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
买房12年
仍不具交付条件？
粉丝说的正佳东方国际广场，位于越秀区繁华的环市东CBD。
从地铁5号线淘金站A口出来，不到100米就到了，周边还有花园酒店、广州白云宾馆、珠江大厦、好世界广场等地标建筑，先天优势明显。
｜淘金地铁站实拍
｜广州楼市发布 摄
按理来说，仅凭这样的地段条件，正佳东方国际广场 的商铺 ， 肯定也是妥妥的 黄金铺位。
根据爆料信息，在2011年，就有业主花费100多万买下了一间约10平的商铺，单价高达10万/平！
粉丝表示，当时开发商宣传，正佳东方国际广场的商铺将交由正佳集团运营，并支付租金和经营流水分成。
｜越秀区环市东航拍
｜广州楼市发布 摄
但是12年过去了，正佳东方国际广场的商业，不仅未能由正佳集团集中运营，还因未达到收楼条件被业主拒收。
目前，淘金商圈租金最高能达到600-800元/平*月，普通内街也能达到 200-300元/平*月的租金水平。
简单算了一下，仅12年的租金损失，至少28.8-43.2万左右！
｜淘金商圈租金示意
那么，现在的情况如何呢？
楼市君去现场实探时候，第一眼的画风是这样的：
｜正佳东方国际广场实拍
｜广州楼市发布 摄
在大堂入口处，还藏了一家便利店，里面的画风则是这样的：
｜正佳东方国际广场商铺实拍
｜广州楼市发布 摄
一家咖啡店、一家柠檬茶、一家便利店，再加上两三家公寓大堂，几乎构成了底商的全部业态。
从咖啡店旁入口进去，可以看到有几位工人正在施工，空间杂乱，建筑材料堆了一地。
现场有工人正在搭建隔板，在建筑隔板上，还有“194铺”、“195铺”的标注，但楼市君在现场并没看到已经完成分割的铺位。
“商铺已经出租出去了，我们正在装修”，工人表示，“暂时不知道是用来做什么的。”
｜商铺内部实拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君还发现，在走廊墙上，还贴有不同落款日期的几份限期整改通知。
里面提到，部分商铺将杂物堆放在过道以及其他商铺内部，影响了整体营商环境，要求限期整改。
｜整改通知实拍
｜广州楼市发布 摄
正常来说，一个商铺要达到交付条件，必须要符合几个标准。
比如取得建筑验收合格证书、完成铺位物理分割、通水通电以及其他设施设备正常使用等等。
但就楼市君实际看到的，正佳东方国际广场商铺甚至连公共部分都未完工，大概率存在交付瑕疵。
这也是导致买家迟迟未能收楼的直接原因。
贰
一波三折
开发商进入破产清算
对于正佳东方国际广场，老广们可能更熟悉“合银广场”这个名字。
与正佳广场一样，同为正佳集团开发的物业。
但同人不同命，正佳东方国际广场的开发历程，明显要曲折很多。
1998年，正佳东方国际广场的前身，大鹏国际广场开工不久，就遇到了 亚洲金融风暴，香港资金方逃离 ， 成为 “广州三大港资烂尾楼”之一 。
2008年，香港瑞安集团计划以13.88亿元收购大鹏国际广场，并更名为“合银广场”。但随之而来的美国次贷危机，又打断了项目的“盘活计划”。
直到2010年，原开发商大鹏国际（即现在的正佳集团），筹足资金再次启动，正佳东方国际广场才正式摆脱烂尾楼身份。
｜正佳东方国际广场实拍
｜广州楼市发布 摄
项目频繁易主，再加上盘根错节的销售状况，给项目后期埋下了不少隐患。
比如2011年开盘，项目违规把原为酒店或写字楼的用途，包装成“酒店式国际公寓”销售，收到了广州规自局最严厉的整改函。
在爱企查上，项目的开发商广州合银广场发展有限公司，涉及的立案信息数量已经达到了999+。
｜截图来源：爱企查
2019年，项目公司被一位债权人申请破产清算，广州中级人民法院裁定广州合银广场发展有限公司正式进入破产清算程序。
根据最新的公告显示，广州合银广场发展有限公司共有超10亿元的债务，但目前资金及银行存款，加上拥有的不动产总价值，仅有7000多万。
换句话说，目前的广州合银广场发展有限公司，已经严重资不抵债。
根据广州合银广场公司管理人微信公众号显示，公司破产财产管理方案等相关方案，已经经过了15次的债权人会议表决，但仍未通过。
｜截图来源：广州合银广场公司管理人
也就是说，经过4年多的破产清算，正佳东方国际广场的开发商，依然没能完成财产的最终分割。
在这种情况下，商铺的买家的诉求，基本很难得到开发商的支持。
叁
延期交付被罚
购房者需尽快办证
看到这，大家其实也发现了一个事实：
对于商铺买家来说，寄望于开发商出资对商铺进行整改、甚至集中招商运营，可能性已经非常之小。
楼市君认为，购房者能做的，就是争取最大可能确保自己的利益。
其一，确认好自己的债权。
按照合同规定，开发商延期交付，需要承当相应的违约责任，购房者需要尽快确认这部分的份额。
以（2022）粤01民终11205号裁判文书为例，广州中级人民法院就裁定自违约日起，合银公司每日按该商品房总价款0.05%的标准向买家支付违约金。
如果按500万总价计算，仅一年的违约金就高达91.25万。
12年下来，违约金部分就已经超出了商铺的总价，不容小觑。
｜环市东街道实拍
｜广州楼市发布 摄
其二，未办证的尽快办证。
在广州合银广场发展有限公司进入破产清算程序后，破产管理人已经多次发出尽快办理不动产登记证的通知。
｜截图来源：广州合银广场公司管理人
其中第一个要求就是业主须先行收楼。
对于买家而言，楼市君建议还是收楼后尽快办理不动产登记证，才能最大程度确保自己利益。
目前，正佳东方国际广场的写字楼/公寓部分已经正常在运营，整个项目也进一步向广州创新走廊功能转变。
在楼市君实探的这段时间，有大批来自中亚、中东地区的国际友人经过，对外经贸产业发展旺盛。
再加上环市东CBD这样的区位，本身的商业价值相当之大。
｜环市东一带地标航拍
| 广州楼市发布 摄
最关键的是， 相比住宅而言，商铺的改造本身也相对容易，前期投入成本也相对可控 。
与其与开发商继续僵持下去，早点收楼收租，也能最大化买家的收益。
｜正佳东方国际广场实拍
｜广州楼市发布 摄
买家错过了12年的租金收益，开发商则深陷破产泥塘。
这场纠缠12年的恩怨，没有真正的赢家。
最后，你买房时遇到过类似的情况吗？
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