太原楼评☞| 业内视角

577篇/文2106字/阅读12分

导读

开发决策通常是“家长制”，有些一帆风顺，有些事倍功半，有些停滞不前！如邹忌讽齐王纳谏，如扁鹊见蔡桓公，愿兼听则明！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

房企在项目开发前期的投决中，通常极具“争议”，是不断质疑和拆解的过程！

楼评君在近些年前期咨询领域的工作中，既有百强房企，也有地方国企，龙头民企，感受过六堂会审的那种激烈氛围，也经历过沉默不语的汇报过程！

通常甲方会很关注服务的项目案例，其诉求是实战经历+真实案例的背书，成功项目往往是天时地利人和，决策服务更多是不上台面“幕后师爷”——助人成功！

故而，投决分析师一般有“隔岸”的属性，因手熟尔能洞悉规律，但真正的实力是服务看好的“主公”——助其具备的禀赋优势，最大限度的成就霸业！

从业十几年以来，楼评君看过的新楼盘也有近千个，二手房也有大几百个小区，从珠三角到长三角，从云贵川到黑吉辽，当然最多的是山河四省的项目。

有时候出去旅游时间充足，一般也会看几个先锋项目，譬如五月去杭州住建部门考察，行程结束后去看了建业和滨江的今年在售新盘。

近几天，某地块前期沟通提报后就梦到了一些“失败”项目画面…似乎想告诫自己：成功不可复制，失败或可避免！

从工作的价值观念，成功案例值得学习，而实际前策的工作，是让投资决策人少踩坑，在大是大非的战略层面科学决策，在项目定性定量分配上有较为明确的判断…

于是选这个视角，看一下那些停滞的项目，究竟踩了什么坑，从他们的反面教材中找出项目开发应该避免的，从大量的研究失败的案例中的价值或许会更高。

（一）豪宅别墅停滞类

省会太原，在十几年前，曾经出现了大量的别墅类产品，通常较为高档一点的社区内，也有别墅类的少量配置，如交通小区、华宇绿洲、佳地花园等！

但也有一些超级规模的大体量别墅项目，其中最为出名的当属太原晋阳湖南侧古寨的水域金岸，项目占地百万平米，约为1500亩，多期开发！

其中，最南侧的别墅群占地315亩，初期以团购形式，楼盘单价极具有竞争力【内外指标差价达十余万】，有二千多名业主内部团购形式购买，销售金额超九亿！

走在滨河路就能看到这一大片的建筑群，从位置上，地段可能稍差，但并不妨碍，毕竟花满墅更远；产品属性上，也是极具竞争力；营销效果上，也是极好的。

另一个市区别墅群——韶曦别墅，这名字也是很有意境的，最初是港资开发，平阳南路的小马拿地，并引入了物业服务概念，建设太原最高档小区！

作为初代鼻祖，开启了太原豪宅序幕，后更名为富贵园二次开发，最终也未能遂愿，如今依旧是待开发状态，可谓是命途多舛！

在太原晋祠镇，还有一个别墅群项目——波西塔诺，规划占地共400亩，一期为120亩，也是进入到了停滞的状态！

究其原因，低密产品是有市场的，但属于长周期开发，不宜采用定额利润的方式定价，后续附近项目如花满墅，富力山，花语堂，产品虽衍变，最大是营销和定价！

（二）超大规模停滞

恒大金碧天下、宝能城、泰禾金尊府三个项目都是太原的销冠级的大规模楼盘，产品跨度上前二接近，泰禾稍拔高一些，其停滞的缘由基本相似！

三个项目均有其独特的优势，泰禾金尊府的园林示范区在太原可谓是一绝，极具营销杀伤力；宝能城的行销团队，颇具保险公司的战斗力！

具体看一下：恒大和宝能都依托信托公司融资，泰禾则是海外高息融资，在超级规模的千亩级楼盘中，房企自身的资金占比不高，八口锅七个盖迟早会出问题！

（三）商办综合体停滞

太原出名的城市综合体——最成功是华润三件套：万象城、华润大厦、华润悦府。紧随其次的是茂业天地，万达广场、华宇百花谷！

在不同产品系中，出现较大风险比例是城市综合体项目，最为出名如远大购物广场、绿地中央广场、太原广场、国海广场、荔园国际、鸿赫时代广场等！

解套最为成功的是格盟金融城，从城市商办综合体转为住宅为主，商办为辅的产品，如今项目名称为华润瑞府和润府！

太原市一个商业配比超量，商办市场超额，商场换租率高，写字楼空置率高，商办类产品出售难的现状！

在太原商办项目中，出租出售运营最为优秀的是湖滨国际中心，其成功缘由并非单纯是金融中心集中，而是叠加酒店业的存在！另一个信达国际，就没有它舒服了！

楼市停滞思考！

楼盘停滞，或者烂尾，并不可怕，病因总能化解。当然更希望提前在投决时候就避免一些问题，譬如迎泽大街以北的区域布局豪宅和高端酒店写字楼就不要搞了！

低密类产品不要贪图快销，大规模项目审慎融资杠杆，如果决定做一个产品，希望投决的关键人有以下三个思考！

【一】是否清楚城市分类市场的趋势

【二】是否清晰同类项目前中后情况

【三】是否明晰做什么卖给谁定价格

决策者尽量不要把自己的眼界、身份带入，在项目定位中，放空自己，定性定量是基于市场调研数据逻辑去判断，先跑赢市场均值甘于平庸，再图一鸣惊人！

咨询顾问，专注趋势！

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