西安到底有多少存量住宅用地？
每个季度，西安市自然资源和规划局官方，会发布一份最新的西安存量住宅用地信息的公示。
最新的这份公示，释放出了很多重要的信息，其中包括有2宗地申请退地、解除合同。
111宗地已拿地未动工
截止2024年二季度末，西安共有420宗存量住宅用地。
当然，存量住宅用地是包括已动工未竣工的地块。
真正意义上未动工的地块，实际上共计为111宗。这其中包括2024年供应的32宗地，2023年及之前拿地未动工的实际上为79宗地。
在这79宗未动工的地块中，最早的是2011年供应的地块。
块地就是西安新源房地产开发公司在东关正街以南建设的新源大厦项目，占地面积6.2亩，拿地13年未动工的原因是修建地铁导致规划调整，目前在住建局办理相关手续。
公开信息显示，新源大厦项目是在2011年6月摘地、2016年12月23日拿到（2016）023规划许可。而该项目所处的位置，正好是地铁6号线二期经过的地方。西安地铁6号线二期开工时间为2017年1月9日，通车时间为2022年12月29日，因此导致该项目在地铁通车后才重新进行规划调整。
2023年3月8日，碑林区政府官网发布的《【重大设计变更信息】企业投资项目备案变更信息（新源大厦）》显示，新源大厦项目建设规模、投资金额、建设周期发生了变更，建设周期变更为：202305-202605。
另外，有8宗地是2013年供地，供地11年时间未开发。这8宗地均位于周至县秦岭北麓，未动工的原因是由于位于秦岭北麓建控地带内。
整体来讲，西安2023年及之前供应未开工的79宗地，有52宗是2022年、2023年供地，闲置时间并不长，真正意义上拿地5年及以上未动工的地块只有16宗，这16宗中还包括周至的8宗。
至于这些拿地后迟迟未动工的地块原因，此次公示信息中有38宗地注明了未动工的原因。有的是由于保障房政策调整，有的是由于规划方案调整，有的是由于政府原因（周边配套未完善、政府原因不具备开工条件、市政原因），有的则是由于企业自身的原因。
大家所关注的西安“地王”，位于曲江新区西康高速东侧，曲江大明宫置业2021年2月摘得的116.892亩地块，楼面地价成本2.4万元/㎡以上，如今距离拿地已经3年半但尚未动工。官方在此次公示信息中，给出的未动工原因是：文物发掘尚未完成。
还有2宗地，列明的未动工原因是：开发企业资金短缺。
这2宗地分别是西安市纺织城开发建设有限公司2022年6月摘得的灞桥区东城第六小学以北32.6亩土地，楼面地价7680元/㎡；以及西安市灞桥区城建置业有限公司2022年6月摘得的绕城高速联络线以南、纺渭路以西84.919亩地块，楼面地价7701元/㎡。
另外，西安市高陵区城市建设开发有限公司2022年6月在高陵鹿苑大道东侧、渭阳七路南侧摘得的55.207亩地块，楼面地价3809元/㎡，如今拿地2年也未动工，未动工的原因是企业原因。
很明显，2022年土地市场低迷时期，很多区县的城投公司托底摘得的地块，拿地未动工的较多。
1宗地退地、1宗地解除合同
在2023年及之前已摘地未动工的79宗地块中，我们重点关注一下浐灞1宗地、长安区1宗地。
2021年3月1日这一天，浐灞上演了史诗级的土拍，6宗地全部以高溢价成交，招商蛇口、上实城开、中信德、德美置业、三迪等拿地，最高楼面地价在1.9万元/㎡，当时刷新了浐灞楼面地价，是西安楼面地价第二高。
其中，西安德美置业管理有限责任公司以“4.01亿元的最高限价+公租房异地配建为2787万元+基础教育设施代建为30560万元（38200平米）+幼儿园及相关配套建成后无偿移交”拿下了登阁路以南、恒通二路以西29.74亩、容积率2.5的地块，楼面地价14919元/平米。
距离拿地将近3年半，这个项目未动工。此次官方在未按期开工竣工原因中列明：该企业已申请退地。
从这块地所处的板块来看，属于雁鸣湖板块，也被称为“曲江东”。目前，周边在售项目主要是龙湖云璟、万科东望，售价从1.5-2万元/㎡不等，而德美的地块楼面地价已经达到了1.5万元/㎡。另外，这个板块还有一个待入市的新项目中铁阅湖，楼面地价在7400元/㎡左右，楼面地价只有德美地块的一半。
不管是从周边楼面售价，还是新地块的楼面地价，德美的这个地块开发难度可想而知。1.5万元/㎡的楼面地价，如果做豪宅的话，售价在3万元/㎡左右，但又与曲江星河湾、金茂璞逸曲江无法竞争，因此退地或许是最佳的选择之一。
另一宗建设单位申请解除出让合同的地块，则是西安市长安城晟房地产开发有限公司西安市长安城晟房地产开发有限公司（长安城建）2022年6月份在长安区摘得的22.558亩地块。
这块地的位置在长安区韦曲街道惠民街以南、广场南路以东，容积率2.5，当时拍到了最高限价触顶摇号，被长安城建摇中，楼面地价8280元/㎡。
如今，没有等到项目动工的消息，而等来的是建设单位申请解除出让合同的消息。
实际上，2022年下半年长安区成交的多宗地块，至今均未亮相，包括陕西交控、泰发祥摘得的地块。
退地、解除出让合同，在西安土地市场其实并不是新鲜事。此前，新城控股在秦汉中学西侧、旭辉在西藏民族大学东侧摘得的地块，均是由于文保因素退地、解除出让合同。
城投拿地，品牌房企代建
就在昨天西安自然资源和规划局发布2024年二季度存量住宅用地信息的同时，克而瑞发布了一份城投公司托底拿地后的开工情况数据。
克而瑞的信息显示，从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），同时拿地金额占比也高达33%。
而2021年至今城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率也仅为22%。
同一时期，央企拿地开工率在72%、地方国企开工率78%，民企开工率也达到了将近五成。
城投公司拿地后开工率低，一方面是由于很多城投公司自身并非是做地产的，开发能力、运营能力是短板。另一方面也与城投公司拿地后的开发意愿有关，毕竟很多城投公司目前也面临着负债高企之痛。
从目前来看，城投公司拿地后最完美的解决方案是与大牌房企合作，由大牌房企代建。依托于城投公司的国企背景为项目背书，品牌房企的开发能力为项目赋能，实现1+1>2。
在西安，其实已经有一些城投公司与品牌房企合作的案例。
例如：浐灞地产与旭辉建管合作，打造的浐灞旭辉国宸府；未央城建与龙湖龙智造合作，开发的未央城建龙湖粼云天序；未央城建与绿城合作，开发的未央城建绿城桂语未央；西安城发与绿城合作，在港务区开发的拾光屿、在经开高铁新城开发的春鸣里；朗诗则代建西安航投在阎良的天际栎阳府……
城投公司拿地后开工率较低，也为更多房企涉足代建提供了机遇。除了在西安已经有代建项目落地的房企之外，招商蛇口近期也已开始在西安拓展代建项目。
还有一点需要注意的是，西安此次发布的存量住宅地块信息，不包括西咸新区。在西咸新区，实际上也有很多住宅用地拿地多年尚未动工。
对于2020年、2021年高价拿地的房企，2022年托底拿地的城投公司，前者更多的要依赖于楼市回暖，后者则更多的要走代建这条路。不管怎样，只有市场回暖，这些项目开发后才能更快速的销售去化，开发商才能将资金继续滚动到拿地开发之中，形成循环。
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