大家好，我是苏北哥！上周开始，北哥梳理了一些后台的粉丝留言和意见，在今后的文章中，北哥会在结合市场实际的情况下，尽量满足粉丝们的要求。01.

上周六北哥做了一篇关于南京中考后学区房价格变动的文章，就有粉丝在后台留言，说不要只讨论房源的挂牌价格，这里北哥要说明一下，中考成绩的排名对公立初中学区房的影响很大，而挂牌价格就是反应这种变化的最明显指标，而非成交价（成交房源一时间没有那么多，不便于全面统计分析）；

还有粉丝在后台留言，指出自己对房产ZC的话题兴趣不大，因为说来说去无非是降首付、降利率、提高楼盘品质，对我们预算有限的购房人来说，意义不大，我们更看重的购房的实战经验，哪儿的房源性价比更高，哪儿的生活配套更加成熟，同样预算下，买哪个板块的楼盘更加划算！

燕子矶VS雨核，新房折扣售价谁更低？低多少？

说实话，买房子说难也难，说简单也简单！

作为一名合格的南京购房人，要懂ZC，懂经济，好像不了解天下大势，不足以在南京成功买到一套房，但是买房问题真的那么复杂吗？其实并不是这样，在多年房住不炒价值观灌输下，无论是南京还是全国其他头部城市，房子已经全面回归居住价值，金融属性退潮大势下，购房人要成功买到一套房，只要知道目标房源的总价在多少，自己口袋里的预算有多少，房源周边的配套是否成熟，距离自己的上班地点有多远，通勤是否方便，即可！

之前文章一直强调，今年南京主城境内，可选的平价新房房源并不是很多，能够挑选的板块其实也就是那么几个，购房人应该择优，尽快入手，但是很多购房人由于工作繁忙，对于板块和楼盘的了解程度不够，而这份工作就落在北哥这样的房产自媒体人身上，自然也就成为了我们的责任。

今年，对于普通预算的购房群体来说，主城内最合适的两个板块就是城北的燕子矶和城南雨核！为什么？因为数据说明了一切，7月初克而瑞发布的上半年南京楼市数据，TOP30项目业绩排行中，前五名有三席是燕子矶和雨核的楼盘，可以说南京刚需市场之争“有一多半”是在这两个板块之间展开。

城北燕子矶和城南雨核的第一轮对决，实际售价谁比谁更高？高多少？

其实整体来看，燕子矶目前的新房价格可能更具备低价优势，首先燕子矶的新房起步户型都比较小，比如保利燕璟和颂起步户型是89㎡，保利国贸璟上的起步户型也是89㎡，而雨核的万科朗拾、建发璞云的起步户型都是99㎡，华润云上润府的起步户型面积更是高达108㎡，目前整个雨核唯有观云润府的起步户型面积是89㎡，而且是高层住宅户型。

燕子矶新房的起步户型小，决定了该板块的新房总价上车门槛更低。

再从折后实际价格角度来比较，之前保利燕璟和颂的89㎡，最低总价可以达到250万左右，基本上300万总价可以购得99、109㎡三房户型，所以燕璟和颂的实际售价是在2.7-3万/㎡区间。

保利国贸璟上的实际售价可能还要更低一些。最新消息，该项目89户型总价仅233万左右，首套15%首付，35万左右就能上车，折合实际售价可能只要2.6万/㎡，对于刚工作几年，落户南京的青年购房人来说，买起来也是毫无压力。

再看雨核的新房价格！目前来看，雨核新房价格的低谷期基本已经过去，经过了3-4月份的降价狂销潮，目前雨核新房的价格整体有些许回升。上半年销冠的万科朗拾雨核，目前全盘仅剩不到80套房源，实际销售价格也从之前的3.2万/㎡，涨到了如今的3.5万+/㎡.

有消息称，万科朗拾雨核收官6号楼可能进一步提价销售；目前想入手万科朗拾雨核的99㎡三房，起步总价起码350万；

一街之隔的建发璞云价格相对更高。该项目一共规划建设8栋高层住宅楼，全盘共876套房，自去年11月首开之后至今开过3次盘，推出了5栋高层共580套房源，推盘节奏已过半。

也就是说，其实建发璞云后期的去化压力也不是很大，目前销许47267元/㎡，实际售价在3.53万/㎡左右，99㎡三房，起步总价要350万朝上；

目前雨核总价角度的反而是观云润府，销许4.2万/㎡，实际最低售价已经达到3.2万/㎡，相对来说89㎡高层起步三房，总价大概在280万左右。成为雨核新房最低上车门槛。

所以第一轮新房售价对比而言，燕子矶房价总体要比雨核低，前者均价下限比后者低8000元/㎡，新房总价上车门槛，燕子矶比雨核低大概50万左右！

02.

燕子矶VS雨核，哪个板块一二手房价格倒挂？倒挂多少？

如今下行市场，新房价格还能形成倒挂的板块，全市来看也是屈指可数！然而燕子矶新房能够登上上半年销量榜首，与其特殊的高挂行情，有着直接关系！

一直以来，北哥文章强调，燕子矶二手房分为2020年之前的项目，如弘阳燕江府、保利国际社区、融创玉兰公馆、电建洺悦府等等，2020年之后的项目如万科燕语光年、仁恒公园世纪、万象天地九悦等等。2020年之前和之后燕子矶二手房的成交价格不一样。

2020年之前的燕子矶二手房价格基本保持在2.3-2.8万/㎡之间，其实这个价格基本与目前该板块的新房折后价格持平，这使得很多购房人觉得燕子矶新房买起来还是比较划算的！

实际上，近期燕子矶2020年前二手房之中，弘阳燕江府、招商依云华府等成交价格还有下滑，有的已经跌至2万/㎡甚至1.9万+/㎡，已经与板块目前在售新盘实际售价形成了小幅倒挂。

燕子矶2020年之后打造的项目，目前的二手房成交价格较高，其中仁恒公园世纪最新成交单价达到3.7万+/㎡，今年上半年最高成交单价逼近3.9万/㎡。

万象天地九悦的6月成交单价也在3.6-3.7万/㎡徘徊。

宝能滨江府虽然目前尚未有成交房源，但挂牌单价也高达3.7万+/㎡，个别挂牌达到4万/㎡。

这一分析就十分明显了，燕子矶新房与2020年后二手房之间价格有9000-10000元/㎡的价差空间，倒挂空间十分可观，从侧面上也反映出燕子矶房产的市场流通率比较高，这也是购房人信心的保证！

再来看雨核！

雨核的次新二手房小区没有燕子矶那么多，价格构成也没有燕子矶复杂，从时间线来看，雨核的二手房基本是从2019年以后开发项目开始算起，从地域上划分，雨核二手房小区以数字大道为分界，大道以南商品房与安置房混杂，最著名的中海城南公馆、龙湖天钜都在这一片区，新近成交首套二手房的彰泰观南府也在这里。数字大道以北基本没有安置房，标杆次新房小区有金基嘉玥。

目前中海城南公馆的成交均价基本在3.1万/㎡以上，6月最新成交价格还有一些上涨，最高达到3.35万/㎡。

龙湖天钜的成交价格相对较高，今年4月份曾卖出3.6万+/㎡的高价，近期成交价格有所回落，达到3.2万/㎡。

6月中旬售出首套二手房的彰泰观南府最能反应雨核二手房市场的真实情况，6月16日一套96.55㎡的三房户型，总价307万，成交单价31796元/㎡，说明了当前二手市场对雨核房产价值的客观评判。

2020年首开时彰泰观南府曾有1000多人参与摇号，是南京楼市曾经名副其实的千人摇神盘。

可见雨核二手房，3.2万/㎡上下是板块主流成交价格，而雨核新房价格目前主流是3.5万/㎡，事实证明雨核板块目前没有明显的一二手房价格倒挂行情，但新房价格只比二手房价格高3000元/㎡，说明雨核二手房价格依然比较坚挺，市场流通性和价值估价水平皆比较高。

这应该是雨核新房产品仍受到市场追捧的重要原因！

03.

燕子矶VS雨核，规划配套落地情况，以及未来板块发展空间！

燕子矶新城的规划范围比较大，作为市府2011年重点打造的十大新城板块之一，燕子矶新城总共分为三期开发，总共规划建设面积达到13.81平方公里，是南京城北的开发建设重镇。

经过近十年的建设开发，燕子矶新城一期建设基本完成，形成了南部CBD商业中心，北部人文居住中心的固定格局。其中南部商业中心的城市界面更新与生活配套区域成熟已经是既定事实。

去年12月中旬，燕子矶万象汇正式开业，总规模21万方，南京目前最大的万象商业在燕子矶拔地而起，更加夯实了燕子矶作为城北商业中心的地位。

21万方的华润万象汇分为A、B两个场馆，当中由127米长的空中连廊连接，可尽览燕子矶秀丽的城市风景。

550+家品牌，60%首店入住，包含，华为（南京首家千平智能生活馆）、童话游乐王国（区域首店）、中国徽菜半勺·融餐厅（江苏首店）、半勺梧桐（江苏首店）、佳驭马术（华东首店）、星巴克宠物友好店（区域首店）；

三大主力店，为缤纷万象，拥有1450㎡冰面的国家赛事级冰场；拥有6个影厅、1008个座位的万达影城；甄选全球8000+好物的BLT超市，燕子矶万象汇为南京城北打造最强商业矩阵

再加上原本2019年已经开业的燕子矶招商花园城，燕子矶CBD规划几乎全部兑现，商业势能尽展。

但同时燕子矶发展也有自己的弊端，正是因为规划建设范围太大，导致开发节奏相对较慢，位居燕子矶滨江的老镇开发，于新城开发十年后才于今年GX启动。

今年6月17日南京发布GX了一条重磅新闻，标志着 燕子矶二期老镇开发的文创商业街区已进入桩基施工阶段。

燕子矶老镇的开发是以一座名为燕栖渡商业广场的商业地标展开，据悉这是一座足以对标成都太古里的项目，内含高端商业、会所，文创街区等多种商业形态，并结合拥江文化，南京金陵古韵，打造成一座“滨长江、倚外郭、拥名矶”的滨江小镇。

整个商业街区格局自南向北设计前店、后坊、内庭三大板块。并且随着燕栖渡商业广场正式开工，燕子矶新城地铁上盖TOD项目、体育公园、铂尔曼酒店等一系列市政建设项目都将提速。

燕江新城站地铁上盖TOD项目东邻笆斗山路，南侧紧邻轨道交通6号线燕江新城站，目前项目已正式封顶。未来，项目将成为区域换乘中心和重要的商业广场、市民中心。

燕子矶体育公园计划今年下半年建成、明年投入运营。

今年4月，南京滨江铂尔曼酒店裙楼正式封顶，南师附中晓庄校区主体正式完工。

省妇幼保健院

南师附中晓庄校区实景

燕子矶新城属于厚积薄发的板块，距今长达10年开发期，数十项市政工程相继建造、完工，将让燕子矶从当初的刚需板块向顶级改善板块过渡，房价天花板被显著提升。

今年6月初首开的高科江悦堂，最高销许单价达到60800元/㎡，项目215、255、320㎡多层洋房大平层，最高总价达到1945.5万，成为燕子矶新房价格全新天花板，也从此看到了燕子矶楼市发展的空间和野心。

相比燕子矶，雨核的发展有很多不同！

首先它的规划建设范围没有燕子矶那么大，按照GX数据，雨核只是雨花两桥开发的组成部分，整个雨花两桥规划建设面积21.4平方公里，雨核最多占到1/4，导致很多规划内容比较容易落地。

雨核鸟瞰图

再一个，雨核的开发周期比较短，从2019年龙湖天钜（雨核首个标杆商品房项目）开盘算起，雨核开发至今满打满算也在5年左右，板块90%以上的市政规划项目在如火如荼建设中，大部分已经兑现。

数字大道，超宽8车道路面，贯通东西，连接大校场、南站、雨核、河西、五桥、江北自贸区数个城市重要节点，为雨核CBD发展奠定了基础。

数字大道以南，龙湖天钜东侧的雨花城市公园，已经于去年建成开放，为雨核的城市界面感提升再添一笔。

人民医院雨花院区（省妇幼保健院）预计最快2026年投入使用，该项目今年5月底已全面封顶。

连接软件大道的机场二通道最快也将于今年年内通车。

但雨核目前发展慢于燕子矶的就是，板块的CBD商业中心，位于板块核心，数字大道南侧的华润置地中心尚未开业。地区商业配套成熟度，显然还不能和燕子矶相比。

这座包含住宅、写字楼、购物中心、商业街等综合物业形态的地标巨擘，总建筑面积超过100万方。

如今华润雨核综合体200米高的甲级写字楼已经相继封顶，华润雨核综合体的商业部分定位万象汇，商业总规模14.3万方，雨核华润万象汇，原本拟定于今年6月底开业，后因招商等原因，目前开业时间延迟至今年9月底。

根据已注册和官方平台露出消息，雨核华润万象系商业或将引入万象影城、巴奴、无印良品、谷牛和牛烧肉、东方墨兰、半勺梧桐、牧白手作、牛小新烧肉、曼奈肉桂厨房、盒马鲜生等品牌。

14.3万方的雨核华润万象商业，除了12.4万方的盒子商业，还包含1.9万方开放式街区商业，MIX商业街区。

与此同时，雨核未来的成长空间仍然广阔，上周曝雨核新增11幅新地块，位置位于数字大道以南，紧邻七彩星城、为西侧宁芜公路、东侧兴梅路大片空地（原二钢厂地块），周边是建发璞云、万科朗拾雨核、华润云上润府等在售楼盘。

雨核新出地块位置

二钢厂地块内部分为十余幅小地块，其中宅地达到11幅，此外还配建一所小学、一所幼儿园、7条市政道路。加上今年3月份雨核挂出的一幅G04地块（临时取消），令两幅前期公布，雨花城市公园旁，容积率仅1.5的宅地。雨核目前待出让宅地已经多达14幅。

后期补充新房供应的意图十分明显。

鉴于今年上半年新房销冠项目大多数都集中在雨核，相关人士分析雨核后续供应宅地，大概率还会打造刚需、刚改项目，不大可能打造豪宅项目，未来新开发项目价格应该也不会大幅度提升，小幅提升是有可能的！

04.

燕子矶VS雨核，地铁通勤便利度与学区大PK

首先需要肯定的是，燕子矶的地铁通勤便利度很高，它是在主城境内为数不多的，实现3线地铁通勤的板块，1号线北延、7号线北线、6号线，3条地铁线+6座站点，燕子矶就是一座被地铁通勤支撑起来的新城。

1号线北延已经于2022年12月底正式开通运行，并且在燕子矶一个板块就设有小庄、吉祥庵、燕子矶、笆斗山、八卦洲大桥南5座站点，1号线北延线好似就是燕子矶板块的通勤专线。

7号线北段（幕府西路至仙新路站）2022年12月28日10个站点已经与1号线北延同步运营，为燕子矶新城实现地铁出行升级，该线路目前在晓庄站，可以与1号线实现换乘，明年在万寿站可以与6号线实现换乘，半个小时就可前往新街口；50分钟就可抵达江宁百家湖。

另外根据南京地铁GF消息，7号线全线贯通预计于今年年底实现，未来从燕子矶前往河西，将实现一线贯通！

此外，根据GF消息，6号线也将于明年正式通车，6月下旬该线路已经实现短轨通，位于栖霞兴智的十月广场站日前内景曝光。

6号线十月广场站

学区配置方面，燕子矶可谓跻身顶流，南师附中、晓庄学院、南外仙林等顶流教育集团汇聚。知名学校有南京市晓庄附属小学、南师附中燕子矶新城中学、伯乐中学等，

相对来说，雨核的地铁通勤和学区配置偏弱！

雨核板块有现已开通的地铁S3号线，该线路在雨核设有贾西站。

该线路东连南京南站，西至江北桥林，共设19站，可分别与1、2、3、6、7、9、11、S1、S2、有轨电车1号线10条线路实现换乘。

雨核贾西站位于S3号线中段，为雨核地铁通勤提供了便捷度。

雨核的学区配套方面，主要是由中华中学教育集团担当，中华中学是南京的四大名校之一，今年中华中学高中的投档分数线高达623、629分。

表格中的中华中学雨花校区（高中）就位于雨核数字大道北侧。但从品牌段位和高中录取分数线来看，中华中学还是比南师附中低一个段位，南师排第一，中华则排在第三。

中华中学附属雨花初级中学

5月各个区公布学区划分，雨核迎来一所新学校中华中学附属雨花初级中学，施教区范围包括金基嘉玥、贾瑶华府、云上润府、七彩星城、贾西新苑、中海城南公馆、龙湖天钜。“安置房与商品房”同上一所学校。

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。