大家好，我是苏北哥！最近听到一位圈内朋友和一位购房人的对话，让北哥陷入了沉思……

一位购房人向一位圈内的朋友电话咨询买房事宜，北哥刚好在场！原来本该是一段平心静气的谈话，电话两头却忽然燃起焦躁的情绪，甚至有些争吵的意思。购房人首先询问“请问老师最近有什么楼盘可以考虑购买，我预算300万左右”；圈内朋友随之推荐了几个相当不错的热销楼盘，并从当前的楼市行情走势，未来展望等各方面给购房人做了一番分析。

听了圈内朋友的分析和推荐，购房人直接撂下一句话“谢谢，今年我不打算买房了”！也许是因为花了较长时间的费劲分析，听到购房人这样的回答，圈内朋友也感到一时语塞，再后来两人进行了一番短暂而激烈的争论！

01.

存货的确不多了！KFS还在带节奏，这不是让普通预算购房人雪上加霜吗？

其实两人争论的焦点和大家想的一样，就是“当前到底该出手买房还是该继续观望”，购房人的观点当然是应该继续观望，而圈内朋友的观点是如果有看中的楼盘，各方面性价比都不错，就应该该出手时就出手。

不能说购房人的观点不对，毕竟抖音上、微信上天天都是唱衰楼市，劝人观望，虽然南京楼市经历过4、5月份的集中整顿，房产自媒体集体唱衰的势头已经有所收敛，但是这种言论却在购房人心中种下了“茁壮成长的种子”，一旦这种根深蒂固的价值观形成，购房人就再也听不进任何中肯的建议了！所以在房子这件事上总是比那些人慢一拍，也是命中注定！

殊不知楼市与股市一样是波动性变化的，上半年跌了，不代表下半年还继续跌；上个月某楼盘滞销，说不定这个月就成了全市销冠盘、热销盘，这种案例楼盘今年在大校场、软件谷、雨核等头部热门板块已经屡见不鲜了！

另一方面，必须肯定这位圈内朋友的中肯与热忱！首先他不是中介，也不是楼盘的置业顾问，就是对南京楼市颇有研究的人士，他之所以与购房人的意见向左，是因为他了解南京楼市的最新发展行情，而购房人的观点还停留在几周，甚至一个多月前，沟通双方存在着明显的信息差。

购房人觉得市场的新房库存有的是，有太多的预算内房源可供挑选，自己如果亲自前往售楼处，销售经理都得亲自出面接待，主动给出优惠折扣，出门看一次房犹如“皇帝微服私访”！

了解南京楼市最新行情的人可不是这么认为，他们已经认识到行情变动后的严峻形势，甚至有一种焦虑感，为普通预算购房人下半年可能无房可选而感到焦虑！7月的南京楼市行情急剧分化，禄口、桥林、江宁滨江此类远郊板块，库存的确较多，但配套差、距离远、规划无法兑现等问题，大部分购房人看不上（最新消息称，远郊库存新房可能后期通过房票扩大安置、ZF收购等多种形式消化，前段北哥粉丝想买江宁滨江的大华锦绣前程，就被告知被纳入房票安置，无新房出售）；主城境内，热销的板块、楼盘数量极为有限，可选目标已经捉襟见肘，你以为某楼盘还有很多库存等着你挑选，其实人家已经默默无闻的清盘收官了！

架不住南京近期房价又传来了止跌信号，当前的形势已经对“抱有观望心态的购房人”变得不利起来。

中国房价行情网最新数据显示，6月南京全市二手房挂牌均价29372元/㎡，环比上涨3.28%，是全国前10房价排名城市中，环比涨幅最大的城市，没有这一。

冰山指数公布了6月第二周至7月第二周全国108座城市二手房价涨跌数据，其中南京成为其中唯一一座房价上涨城市，环比涨幅0.2%。

南京二手房价格终于在连跌14个月后，出现首次上涨行情，国内分析人士认为“这次止跌可能成为南京楼市行情的转折点”

看到这儿，可能一些黑粉又要喷了：那是二手房价格上涨，又不是新房！请不要那么天真好吗？上一轮南京新房价格下行，不就是大幅跳水的二手房价导致的嘛？况且目前的南京楼市已经走到了非常敏感的时期，一点火星就能让市场“燃起来”，就比如顶豪金陵月华狂销14亿货值，再比如这次的二手房价格上涨。

毫不夸张的说，南京楼市回暖的“火星”已经有了，“助燃剂”也有了！这个助燃剂是什么？就是一些“会搞事情”的KFS。

你要说在南京市面上混的KFS们，可能卖房子不是第一名，但是“带节奏”绝对是第一名！最近就有一个顶流板块的热销楼盘祭出了一个“奇招”！

要说今年南京的顶流板块，雨花必定首屈一指，这家楼盘就是来自雨花小行板块的越秀天和。

越秀天和

别看越秀天和，好像名气上没有万科朗拾雨核那样大，开盘去化数据上也没有软件谷的保利荷雨瑧悦那样骇人，但它确实一个不折不扣的热销盘。

今年3月降价潮，越秀天和就是因为热销，全市首轮收回优惠的楼盘；7月初，越秀天和再次因为提前完成业绩，收回优惠，可想而知该盘卖得有多好。

越秀天和的优势在于整体盘量不大，一共三栋高层，260套房，再加上今年5月南师附中雨花分校落地小行，增加了越秀天和的产品性价比，房子变得更好卖了！

你以为越秀天和三栋楼至少有一栋尚未推出？北哥告诉你实际上越秀天和三栋楼都已经“默默无闻”的推出市场，最后一栋2号楼的推出时间是6月23日。

越秀天和的网房销控

打开越秀天和的网房销控，可以很清楚的看到去年推出的1、3号楼已经基本售罄，目前还剩2号楼有65套房源在售，看到这儿有些粉丝可能就要回怼了“着啥急啊，不是还有65套房源吗？”

但是当你进一步打开2号楼房源分布图，就会发现事情没有那么简单。

越秀天和2号楼房源分布图

可以清晰的看到越秀天和2号楼只有东边的01、02户有房源去化，西边的03、04户的46套房源根本没有动！这是什么原因，北哥通过越秀内部人士了解到，这46套房源是KFS可以留住的，暂不销售。

暂不销售的原因也非常简单，第一，越秀天和目前只剩一栋楼有房源销售，已经是收官清盘阶段，没必要急着销售；第二，目前形势来看，6月23日开盘推出的2号楼卖得也非常好，仅仅半个月时间已经去化27套，KFS对于去化效果心里已经有底，如果不是刻意扣住西边46套房源不让销售，估计销量还得翻倍。

暂不销售的目的也非常简单，那就是等合适时机涨价推出！其实这是KFS推盘的常规套路，以前市场上行期他们就是这么干的，而不断收回前期优惠，已经暴露了越秀天和“想涨价”的意图！

02.

越秀天和“开了头”，南京新房涨价压力倍增，又一冷门板块新房卖爆！

可以说，小行的越秀天和“捂盘惜售”，给南京主城新房市场开了一个“不算好的头”，要知道上半年全市几大销冠盘距离越秀天和都不远，会不会也效仿越秀天和，来一次集体涨价销售？如此一来咱们买房人的购买成本又要增加了！

首先，软件谷的保利荷雨瑧悦明确是有涨价野心的！

虽然说保利荷雨瑧悦后期的待推房源量并不小，项目一共8栋32F高层、2栋17F小高层，目前剩余西边4栋高层和小区中央1栋小高层未推，未推房源大概在580套左右。

虽然房源不少，架不住该项目去化太过火爆，按照金刚石的统计口径，上半年保利荷雨瑧悦成交553套，尤其在6月传出南师附中后，上升势头猛烈。保利口径，一个半月热销近300套。

6月23日推出的5号楼128套房源，今天网房显示只剩余18套，比之前统计又新增去化6套。

6月29日5号楼销控

7月12日5号楼销控

目前保利荷雨瑧悦5号楼仅剩30F以上与3F以下房源在售，也就是说今年上半年该项目推出的5栋楼几乎全部售罄。如今正好是一年行情的分水岭，你觉得下半年的保利荷雨瑧悦不会涨价？

虽然保利荷雨瑧悦目前没有明说涨价销售，但户型总价其实已经“悄悄的涨了”！上周该项目已经曝出将爆改户型规划，西边四栋高层89㎡中间户型都将改为99㎡，这一改保利荷雨瑧悦的上车门槛起码提升30-35万/㎡，下半年想买荷雨瑧悦，总价330万起步。

软件谷曾经的“跌王”，伟星时代悦峰有没有可能“涨价清盘”？

不得不说，伟星时代悦峰是今年南京楼市最有魄力的楼盘，3月份带头降价，从4.2万/㎡降到3万/㎡，愣是将一个14.3万方，总户数760户的中大型楼盘，卖到清盘，众多楼盘从嘲笑伟星、理解伟星，最终成为了伟星。

现在该盘只剩余收官6号楼有正常楼层房源出售，折后价格大概在2.95万/㎡左右，一周之前6号楼剩余房源是70套左右，今天网房显示剩余房源仅剩61套，伟星时代悦峰收官清盘仍以每周10+套的速度在去化。

伟星时代悦峰6号楼销控

其实走到这一步，伟星时代悦峰已经稳了，如果下半年想“涨价收官”，也是完全可以的。无非放慢点去化速度！

万科朗拾雨核，90%的房源已经卖完，不介意再涨一次价

作为上半年去化金额15.3亿，全市第一销冠盘，万科朗拾雨核的去化速度有目共睹，上周统计时该项目还有5、6、7三栋楼有房源在售，今天再次查看，全盘有可售房源的楼栋仅剩6号楼一栋楼，其余8栋楼房源均已售罄。

看了下一周前万科朗拾雨核还剩余100+房源在售，今天仅剩78套在售，今年5月万科朗拾雨核曾因去化速度过快已经将实际售价从3.2万/㎡涨到如今的3.5万+/㎡，如果去化速度还是如此快，万科朗拾雨核可能再次涨价。

除了几个销冠盘，最近主城境内一个冷门板块，新房去化速度也开始加快，这就是南站板块！

南站是主城境内比较特殊的板块，北面接壤大校场，南面直通百家湖，大校场目前新房价格在4.3-5万/㎡，百家湖新房单价也在3.5-3.8万/㎡，唯独南站新房目前还保持着3.5万/㎡销售单价，被称为城南价格洼地。

之前可能因为大校场、百家湖两大板块的光芒太盛，南站才被低估了，然而从6月下旬开始，南站板块忽然发力，板块内的在售盘悦著九章，7月第一周销售货值就超过6000万。

悦著九章楼栋分布图

前期在售的3栋小高层，8、9号楼目前已经售罄，7号楼还剩26套房源在售，6号楼上周末刚刚推出，目前房源充足。

悦著九章销控

关于悦著九章的忽然卖火，有些媒体将其归结为名校影响，因为南站板块的雨花台中学南站校区今年中考取得了全市公办总均分第一，所以悦著九章销量也跟着水涨船高！

北哥在这里要说明一下，悦著九章属于江宁楼盘，并非属于雨花中学的施教范围，最近悦著九章能卖火主要还是在于其产品的稀缺性和低总价效应。

首先悦著九章的户型较小，小高层中间户97㎡、边户118㎡两款三房。无论是与北面的大校场，还是与南面的百家湖相比，这都算得上是最小的上车户型。对于预算有限，但又不愿选择远郊板块的刚需客群来说，产品适配性较高。

悦著九章户型图

悦著九章118㎡样板间实景

第二个原因无疑是低价优势！销许45600元/㎡，实际打7.5折，3.4万/㎡左右，97㎡330万上车，算是相比大校场、百家湖的新房，南站的总价门槛也是最低的！

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。