今天聊聊济南楼市的未来趋势，这也算是对于前一阶段济南新闻的总结。
其实很多新闻拿出来单看没什么东西，但是结合其他城市的动作，却总能感受出一丝不寻常。
01
保障房大家都看到过新闻，包括彭家庄社区已经开始对外招租，了解过的朋友都知道，这种举措不但能将周边的租金拉下来，更会加剧房东处理多余房产的动作。
毕竟对于唐冶雪山等刚需板块来说，炒房客并不在少数。
这种可供租赁的保障房冲击力度一般，至少对于房价没有太大的作用。
但是现在，可售型保障房即将登上舞台，有要整顿济南刚需房价的感觉。
包括后文你能看到，现在租金已经被租赁房整顿过了...
前段时间有个很细节的新闻：
济南城发旗下的港沟保障房住房项目和清河新居保障房住房项目开工活动顺利举办。(同类还有个彩石项目)
按照官方的介绍，项目规划有70-120平的6种户型，建成后可提供433套保障性住房房源。
并将按照“保本微利”原则，面相城市户籍住房有困难的工薪收入群体，以及城市引进人才。
听起来400多套并不多，但是按照现在的楼盘销售速度，这400套真是够周边新房喝好几壶的..
如果按照2024年1月份的新闻，济南将建设配售型保障性住房6000套，这个数量相当于济南二手房挂牌量的十二分之一。
如果按照70-120平区间来计算，也就是只统计两室和三室的二手房，这个比例将变成恐怖的20%。
因为二手房网站的数据不算精确，20%的数字有所误差，但是光看这个套数就够济南二手房市场再喝一壶的..
上面所提到的保本微利，大概是要比市场价格低10%-20%的样子。
我大概查了查清河新居的地理位置，甚至可以观河，如果真的能做到比市场价低20%的话。
9000多入住济南主城区，听起来也不是梦。
而且从产品配置上看，这类房屋不单单对我们脑海中的老破小形成降维打击。
对很多的次新房也形成了冲击。
如果大家有印象的话，北湖片区经常出现一些奇怪的事情。
比如前几年的70平两室1万冒头，这段时间金地明湖樾精装1万2..
所以你说便宜还是贵，现在来讲还是太早了..
按照70-120平的区间，这类高层以及面积偏小的奇葩房源受到的冲击应该是最大的，比如刚把房产证办下来，想卖了换钱的某些安置住房。
因为按照资料显示，以居住性能看，这批配售型的房子明显比某些开发商的商品房强太多 ...
两个配售型保障房项目执行的是绿色建筑二星评价标准，直饮水入户，扫地机器人充电位，还有高性能隔音措施，宠物空间等等。
单这几条，有一说一，多少商品房都是做不到的
比如这个隔音效果，我就经常听到邻居大晚上的揍孩子….
大家还是密切关注这类保障房的建设名单吧。
如果真的量很大，确实对二手房的售卖有冲击。
至于老破小，那就不能叫冲击了，应该叫做直接佛挺了...
我同样看到了很多其他城市的新闻，比如保障房的价格等等，找出来大家参考下：
像西安，这属于很激进的，保障房的价格只有同区域商品房的一半，但是严禁市场流通，有点像北京的共有产权房。
也有表述很像济南的这类，会比市场低，至于低多少要看配售时的周边环境。
这类保障房的建设，在济南推进的速度应该不会太慢，我甚至嗅到了一丝济南又要争当模范标兵的味道...
6月19日，中国人民银行在济南召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作，明确要着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。
简单搜了搜，这里的保障房再贷款，指的是地方ZF收购库存商品房源用于租赁的贷款…
所以好多人讲什么去库存，同样都是这几个字，但是意思差距可太大了...
02
一搜租赁房这关键词，城发的软文就蹦出来了，所幸一起品鉴品鉴，很明显这东西对于年轻人来说是个好事，避免的黑中介，管理也比较严格。
但对于买房投资的房东们，不算是太好的消息。
鉴于很多人对于买房出租这事依然有执念，借着这软文好好了解一下什么叫做保障性租赁用房，毕竟光听说“几万套租赁用房入市”，确实没什么感觉。
看看他这个广度和密度，真是有点麻了…（原文有删减，括号内是我的点评）
城发成家华山湖畔YOU+的租赁公寓，不仅是城发成家在人民银行租赁住房贷款支持计划试点支持下打造的首个大型租赁社区，也是当前城发成家最大的集中式租赁住房项目。房源共计3312套，主力户型为38-40㎡单间及79㎡一室一厅，租金约为单间850-1100元，一室一厅1350-1550元。针对应届毕业生，城发成家还推出了“启航优居计划”，毕业生可享受专属多项权益及优惠。
(我看了看设施，城发甚至带着健身房…还可以月付，兄弟您房子能月付吗？)
（包括我大概搜了搜同类房源的租金，只能说这是一个让二房东哭泣，让一手房东哭笑不得的价格，如果加上补贴，按照实际的租金来算，就没法提了..）
再比如下面这条：
城发成家还通过强大的国企平台，打通公积金系统，租客只需要手指“点一点”，即可用公积金支付租金。而对于人才住房补贴，也是按照政府的文件，给予不同层次相应减免。
而且城发的覆盖面非常之广泛，前几天在贝壳上还不多，这几日房源开始上网了..
目前，已经在济南市运营翡翠山语、景粼原著、国熙台、CBD国际中心、汇鑫时代中心、美丽汇、鸿悦华府等项目。下半年，城发成家还将陆续推出阳光新路、和平广场等多个项目，形成全产品矩阵。
最近，城发城家还会陆续推出不同地段的优势租赁房源。位于历城区洪家楼北路北首，七里堡市场西侧，地处洪家楼黄金商带的山钢鸿悦华府项目拥有184间房源。
位于望岳路与丽康路交汇处，临近南城核心的鲁能美丽汇项目现有211套房源，其中16号楼5-9层160套，产品面积为30-41㎡，17号楼1-6层51套，产品面积为60-83㎡。
（都是好地方你发现了吗）
（从上面的覆盖面和套数来说，对房东二房东这个职业形成了巨大挑战，平心而论以设施和安心程度而言，我会选择国企租房）
03
前几日我看了华山御山首府的价格，已经有破万的成交价了...
住房双轨制未来对房价营销几何，走势到底会怎么样，现在还不够明朗，但是对于手头依然有空置房源的人来讲：
怎么看也不像是个好消息...
买房是用来住的，而不是用来炒的，甚至租也不能租太贵了，对于某些开发量巨大的刚需板块，保障房出现的概率实在是太高了 。
或许我们在对比二手房成交价的时候，也要把周边保障房多不多，卖多少钱也考虑进去。
保障房整顿刚需房的时刻，到了..
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