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楔子

今天看到一条新闻，让我勾起了一段回忆。说的是：

“阿里拍卖平台对上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产进行公开拍卖，起拍价7.2772亿元，7名买家入场，经过83次出价，最终为上海万栊商业管理有限公司以8.3072亿元拿下，折合每平米为3.9万余元。”

我之所以会关注到这则新闻，可能是因为2015年我在这栋办公楼里上过班。而当时这栋楼刚隶属于三盛宏业，我们的陈老板也是通过法拍拿下了这栋楼，而这栋楼原名伦达大厦。

这栋楼就在黄浦江边上，离外滩非常近，名副其实的一线江景，能以每平米3.9万余元的价格拍下来，可能也是一笔不错的买卖吧。（如上图）

该栋大厦最终是被一家新公司拍下，竞得者为上海万栊商业管理有限公司。爱企查显示，该公司今年6月17日才注册成立，注册资本只有10万元，公司只有一个人自然人股东，该股东名下没有其他公司的股权了。

不知道是因为我和这栋楼有某种关联呢，还是今年法拍房真的多？关于“法拍房”的新闻，我今年看到了不少。今天这篇文章，我就想聊聊“法拍房”这个话题。

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法拍房

法拍房

即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。

法院委托网络平台进行公开、公平、公正的拍卖。入围法院的网拍平台有7家——分别是淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网。

01.法拍房数量急速上升

根据中指数据显示，2024年1-5月全国司法拍卖房产市场挂拍量为277600套；挂拍金额为3128.37亿元；成交量为59690套，成交率为21.50%；成交金额为938.38亿；平均成交折扣率 为77.10%。

与2023年同期相比，全国法拍房挂拍量同比增长86.23%，成交量同比增长10.57%，成交金额同比减少3.95%，平均成交折扣率同比减少3.05个百分点。

02.重庆成为法拍房挂拍量最高的城市

2024年1-5月40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、武汉、郑州、南宁，挂拍量分别是10493套、9580套、5804套、5691套、3886套;

成交率较高的城市杭州、温州，成交率分别是64.24%、55.1%；

成交折扣率最高的城市是温州，成交折扣率为96.62%；

流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超90%。

我前段时间写过一篇关于烂尾楼的文章《》，当时查了一下资料，烂尾楼排名前十的城市（如上表）。

郑州、长沙、昆明、福州、重庆等城市，几乎都在法拍房的榜单上占有一席之地，不知道这两者之间是否有什么关联性？

可能都是信用问题吧。

03.法拍房类型

2024年1-5月全国各类型法拍房成交率住宅用房、工业用房成交率分别是30.34%、32%，商业用房成交率偏低，为15.27%。

不难看出，住宅和商业法拍房的量占比较大，分别为50.57%和29.51%。

随着时间的推移，法拍房也成了市场上一股不可忽视的力量。难怪我最近常看到“法拍房”的新闻。

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成因

这么多的法拍房，每个背后都是一个“悲伤的故事”。 那么法拍房到底是怎么产生的呢？

可能的原因有4种：

01.商业贷款逾期

正常按揭贷款的房屋，因借款人恶意拖欠月供，银行多次催告后仍不偿还的。

0 2.民间借贷纠纷

债务人把名下房产作为抵押物或担保物进行民间借贷，若后期无力偿还，债权人可向当地法院申请查封、拍卖变现以偿还债务。

0 3.司法案件没收

房屋所有人触犯相关法律，法院判决没收财产或赔偿损失却无力偿还的。

0 4.无人认领

无人认领的的房屋在公示期过后可由所在地法院公开拍卖变现。

而商业贷 款逾期的房子在法拍中的占比 最大。随着房价的下跌，法拍房数量上升，也充分验证了这一点。

随着越来越多的人主动或者被动的选择断供，现在连银行也开始“拒收”房子了 。

这不就有网友发帖说：“自己断供半年，已经做好被法院拍卖的准备，结果银行竟然通知不要房子。还主动与他商量，只要继续还月供的四分之一就行，或者更低”（如上图）

可能这样的情况不在少数，所以银行突然变得“好说话”了。那到底什么原因让银行这么好说话了呢？

当法拍房不好卖时，银行接收断供房后可能面临着无法及时变现、资金积压等问题，所以才千方百计与你协商，让你继续还贷款。

银行有个词叫“不良贷款率”，不良贷款率是衡量金融机构资产质量的重要指标之一，‌它反映了金融机构贷款的安全性和风险状况。

据统计，已公布数据的17家上市银行（包括六大国有商业银行）中，2023年末房地产业不良贷款率较2022年上升的有11家，仅6家下降。其中，重庆农商银行（即渝农商行）房地产业不良贷款率飙升至9.27%，居上市银行之首，远高于3.42%的平均水平。

银行这样的操作，对于普通断供这来说，不知道是福是祸？但能免于成为”失信人员“，总是一件高兴的事情，不然连高铁都坐不了。

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优劣势

正因为法拍房越来越多，成了市场上不容忽视的一种存在，有人拍卖，就有人竞买，所以我们来看看法拍房的优劣势。

A.优势 ：

01.法拍房最大的优势可能就是价格，看很多房子的起拍价都是市场价的六七折，有些甚至更低。这对购买者来说，是非常有诱惑力的，捡漏的机会谁不想要啊。 （但是最后成交价超过市场价的也不少）

02.在很长一段时间内，法拍房能够规避“限购政策”，让本来没有买房资格的人，可以通过竞拍获得在当地买房的资格。

B.劣势：

01.法拍房最大的风险来自于”拍下了房子，却收不到房“。这可能是因为房子有租约问题，也可能是别人占用。 （如下图）

02.法拍房还有一个让人闹心的问题。因为你无法清楚的知道这套房子发生过什么，所以只能”百无禁忌“。

至于“法拍房能不能买？”这样的问题，就是”见仁见智“了。看数据显示：每年上拍的房子有30%是成交的，所以还是有不少人买法拍房的。

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结束语

法拍房的数量越来越多，这绝对不是一个“好现象” ，意味着很多人的经济状况出现了“问题”。

而法拍房又是解决“经济问题”的一种途径，但风险与机遇并存。

你有没有觉得身边的“法拍房”多了呢？或者有没有参与过竞拍呢？亦或者有没有被“法拍”的经历呢？