主城别墅,一般区别于郊区别墅,一般位于距离城市核心区15km以内的区域,开车30分钟之内能够抵达城市核心区域。
虽然在地段上占优势,但是主城别墅往往在户型、容积率、楼间距等方面,是要弱于郊区别墅的,有的主城别墅项目的容积指标,甚至是通过与一个项目不同组团的高层住宅的高低配“匀出来”的指标,因此,往往会略显局促。
就贵阳而言,以花果园CBD、观山湖公园等为几何中心向外辐射画圈,15km以内大致有以下这几个主城别墅小区:
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1、龙湖舜山府(观山湖)
舜山府的别墅,堪称当前贵阳地段最核心、定位最高端的主城别墅了,位于观山湖区府旁,坐守观山西贵阳富人区,又有龙湖物业的加持,未来增值空间还是非常可观的。
市场上对其吐槽的焦点,主要集中在价格稍贵、楼间距较密(主城别墅基本都有这个状况)、周边地铁站点尚未开建等。
但总体而言,在所有主城别墅项目中,舜山府算是贵阳主城别墅天花板级别的了。
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2、洋浦观山玉(观山湖)
洋浦观山玉,同样是坐镇观山西富人区,而且别墅户型设计更为精妙,周边配套成熟,地段核心,不管是自住还是投资增值,都是妥妥的极品标的。
吐槽的声音同样也是集中在总价稍高、栋间距等问题上,此外,洋浦地产的物业,目前在贵阳尚不如龙湖、华润那样有口碑和群众基础,不过从省外的经验来看,大抵不会差。
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3、龙湖湖山原著,金科博瀚天元(花溪)
湖山原著和博瀚天元这两个别墅项目,都位于花溪,原小河板块,优势在于距离阿哈湖绿芯、花果园CBD较近,15分钟左右的车程即可达到花果园核心区。
且价位方面比较具有性价比,上车门槛较低,150~200万就能拿下一套叠拼或合院,比较适合别墅入门,而且附近还有S1号线地铁站加持。
吐槽的劣势主要在于周边毛细路网不太发达,出行容易堵车,且配套上,缺乏三甲核心医疗资源和大型商业综合体,生活可能没有那么高的“主城感”。
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4、阅山湖别墅(观山湖)
阅山湖别墅的优势,在于地段和公园配套,同样的观山西的富人区,且公园在侧,周边商业、医疗、教育配套都比较丰富,是投资和自住的上乘之选。
主要受吐槽的可能集中在户型不够前卫、物业品质不如龙湖、华润等头部品牌等方面,此外,价格高昂同样将不少购买力排除在外,高总价也让这里的别墅,在未来二手市场的流动性受限。
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5、恒大金阳新世界翡翠山、翡翠谷(观山湖)
翡翠山、翡翠谷的别墅,原属于恒大开发的,户型相对新开发的别墅而言而言,比较过时老旧,有的别墅甚至连地下室都没有,且恒大的户型,公摊面积大是人所共知的。
这个项目主要是一些二手房在卖,但流动性都不算很高。
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6、中海映山湖叠拼别墅(观山湖)、中海印龙泉叠拼(白云)
中海在贵阳的2个项目,都设计了叠拼组团,观山湖的映山湖和白云的印龙泉,都有叠拼项目,核心优势是地段比较优质,周边配套也是绝版,基本都是临湖的稀缺品项目,且物业服务也是央企品质,超越多数二流别墅项目。
劣势主要在于总价较高,面向的受众较少,且叠拼的居住密度,往往要比联排、合院要更高一些,叠拼毕竟是叠拼,属于别墅的下限产品,但户型设计上,中海的叠拼真的是一股清流,值得很多别墅项目参考。
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7、金融城中天君廷(观山湖)
中天的君廷别墅,属于二手房楼盘,位于金融城旁边,地段和配套都无话可说,吐槽比较多的可能集中在物业和小区圈层上,曾经有人把里面的别墅用于经营用途的,比如开办托育中心等。
户型设计方面也不够前卫,总价也相对比较高,让不少人望而却步,后期的流动性可能没那么好。
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8、南湖里、北大资源紫境府(白云)
南湖里和紫境府两个项目,都位于白云泉湖公园附近,南湖里独栋、双拼比较多,而紫境府属于商业别墅,也就是商墅,后期持有成本和流转成本较高。
两个项目中,南湖里的户型和定位更高一些,但是后期同样也面临流动性的问题,很少有人买得起。
两个项目的物业服务品质和小区运维,都还有很大的提升空间。
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9、海伦堡太阳湖人才小镇(白云)
海伦堡这个项目,位于太阳湖周边,地段和户型都不错,且价位上也比较有性价比,总价也不会很浮夸。
但是,整个板块周边的工业厂房、工业用地较多,未来板块的居住和商业属性,可能没那么有优势,而且距离观山湖核心板块还是有一些距离的。
只看这个项目所处的板块,未来会不会有所调整了,从工业密集转变为居住、商业密集。
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10、万科新都荟中航城别墅(云岩)
这里被称为“最像棚户区”的别墅小区,由于修建年代较早,小区内私搭乱建现象比较常见,邻里之间的相互影响和干扰很大,栋间距太近,隐私和采光不能兼顾。
从空中航拍视野看过去,这个小区就和老城区的老旧小区、城中村很类似,住在里面的居住体验感,甚至还不如普通高层,一些原业主都干脆没装修也没入住,只能说,这个项目确实有些不太匹配这么核心的地段。
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