现在深圳的房子哪怕是乱买，相比2021年市场高峰期，它的风险也已经大大降低，只是从资产保值的角度，它的收益差距会很大。

核心在于，以后的深圳楼市不再是普涨渗透全市，而是存在一部分类型的房子先涨，一部分房子震荡，以及一部分小区房价下跌的现象。

选择不同区域、不同类型房源，其收益也将会存在巨大的差异。

01

在深圳目前众多近郊新房中，很多人觉得龙华是最好的一个选择，但我并不这么认为。

同等预算下，如果你非要在近郊买新房，光明是比龙华更好的选择。

为什么这样说呢？

从板块发展的角度

深圳的最早发展是在罗湖，而罗湖的后花园是盐田和布吉，所以在罗湖发展最好的时候，布吉很吃香，盐田也很吃香，盐田当时还是关内。

到后来发展福田的时候，福田的后花园是谁？是龙华。所以在那个时候，龙华楼市也跟着节节攀升，2013-2015年，龙华房价累计三年涨幅全市第一。

2015年，平安中心建设完成以后，整个福田的大拆大建基本上已经完成。

2016年至今，你会发现整个龙华的上涨动力其实很弱，虽然红山北站的房子非常新，但是它供应量大啊。

更重要的是，在新时代背景下，中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，“脱虚向实”成为经济结构调整的重要方向。

这意味着，以发展金融为中心的福田，接下来没有特别强的动力，供应量大的龙华也很难走出独立行情。

现在，南山是深圳最核心的区域，加上其产业布局以高质量发展为目标，以战略性新兴产业和现代服务业为主导，以重点产业园为载体，呈现出多元化、高端化和创新化的特点。

南山北部有西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地，中部有高新区、侨城北片区，南部又有深圳湾、后海、前海，所以接下来南山的发展依旧会很出色。

南山的后花园有两个，一个宝安，一个光明。

但当下在光明买新房，也是有非常科学的选择，就是要选择13号线地铁口那些整体素质不错的楼盘。

地铁13号线未来到南山是非常方便的，通勤上没有问题。而且光明这些地铁盘的价格也相对便宜，目前单价在3~4万左右。目前龙华新房的单价普遍5~7万左右。

如果在未来差不多价格的情况下，当前光明的性价比就凸显出来了。

光明、龙华和宝安，尽管这几个区域的供应量都很大，但是如果你选择光明13号线快线地铁口的优质楼盘，长期来看还是可以的。

当然上面说的是近郊，如果条件允许，还是尽量在核心区买房。

02

刚需第一次买房，怎样才能尽可能的避免踩雷？

从大方向来看，有一个普遍适用的选筹逻辑：

用改善的视角去买刚需房，用豪宅的视角去买改善房，这样的话往往不容易犯错。

千万不要觉得我买个刚需房，我一辈子就住这里了，一定要有超前的视角。

另外，改善视角也有两层意思。

第一层意思，就是你买进去的时候，它可能是一个刚需片区，但它有可能随着板块产业的发展，慢慢从刚需片区演变成改善片区，这样的话你就能吃到板块升级的红利。

第二层意思，就是这个地段现在是刚需，未来也是刚需。在这种情况下，你就要买到有潜力的刚需片区。

在一个刚需片区中，是有钱的刚需多，还是穷刚需多，可以通过数据分析来得出结论。

你买在那些相对更有钱的刚需板块上，哪怕这个地段未来它没有办法变成改善地段，但是因为这里的刚需越来越有钱，那么其上涨动力也会比较强。将来你要置换的时候，就会有更多的选择。

刚需第一套房，只有在你要置换的时候，你才能深刻意识到涨价是最重要的，居住还是其次。

03

当前的深圳楼市，不管在新房还是二手房市场中，核心区和外围区之间的价值体系，其实是有点错乱的。

深圳核心区的目前价格，不但不高，反而比较便宜。尤其是那些捡漏空间较大的优质笋盘，淘到就是赚到。

有一个数据显示：

全球主要国家的大城市，最近几年房价都是呈现上涨的态势，而且上涨的幅度还不小，只有中国房价这几年是下跌的态势。

从宏观层面的角度，这是不合理的。

但房价这东西，向来都是涨多了就跌，跌了多就涨，眼下老美已经快要扛不住降息了，中国经济回暖只是时间问题。

在通胀永远存在的大背景下，货币不是真正意义上的财富，资产才是。房子作为人类最大的财富载体，比的是稀缺资源。谁占有的稀缺资源越多，谁就能在未来获得更多的主动权。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。