广钢业主，开始“向下置换”？

最近，楼市君爆踩广钢一整天，发现二手行情略有升温，但价格仍处低位。

耐人寻味的是，有不少卖房业主表示打算置换小户型住，将高月供打下来！

｜广钢新城小区实拍

｜广州楼市发布 摄

壹

抛掉1.6万月供

广钢业主开始减负换房

来到7月，广钢二手的战斗力依然很猛。

截至本月中旬，广钢二手已经成交超过10套，直逼板块的月均成交量。

在成交房源中，像中海花湾壹号、保利曼城、紫郡府等小区，都刷新了近期价格新低，单价最低去到3.65万/平！

这也是在今年以来，广钢二手同类户型中的单价新低。

｜广州楼市发布 制图

楼市君在看房过程中，遇到一批降价急卖的业主，与过往置换大面积或套现的画风不一样：业主打算换套小户型住！

在初始听到“向下置换”的操作，楼市君还是浅浅震惊了一下。

一位在紫郡府的业主透露，让他们动了换房念头的根本原因，是他们不想再背高月供了。

在两年前，业主以超过500万的总价，买入约104平3房，当年首套房利率普遍4.6%，他们的月供高达16000元！

对于普通上车家庭来说，每月光是还房贷，就花掉了小家庭工资的一大半。

｜紫郡府实拍

｜广州楼市发布 摄

来到现在，在广钢周边一手的价格甚至比二手便宜，他们发现能以更低的预算去换新房！

尤其是户型新规后，新盘能做到近100%的使用率，一套约80平的3房，跟二手100平左右的套内面积几乎一样！

也就是说，业主“向下置换”，能够降低月供压力的同时，生活质量是没有降级的。

｜广钢新城实拍

｜广州楼市发布 摄

有中介告诉楼市君，与紫郡府业主一样，想置换高使用率产品的广钢业主，还不在少数。

在当年楼市高峰期，像紫郡府、和光晨樾等小区，在售单价都去到5-7万/平。

以当年首套4.6%利率来算，部分在高位期买入的业主，月供大约在16000-18000元！

贝壳平台显示，现在不少挂牌业主的剩余房贷在350-420万不等。

以最低1.6万的月供为例，最少还要接着还18年！说到这，业主想即刻撤退的心情已经按不住。

｜紫郡府二手挂牌

｜图源：贝壳找房

从目前挂牌房源来看，广钢不少房源的挂牌价，已经低于买入的发票价了。

粗略估算，这部分业主房子还没卖掉，亏掉的房价、装修费，以及2年多的房贷和利息，就蒸发超过40万。

重点是，尽管528新政后，广钢大批未满5的二手房不限售了，但交易的税费还是要交的。

如果买卖家各付各税，业主方要承担5.3%增值税；假设房子以480万卖出，业主要给的税费至少超25万！

对此，卖房业主就表示：这不叫亏，放长远来看，这是切切实实的减压！

｜紫郡府二手挂牌

｜广州楼市发布 摄

贰

置换新规后产品

可就近选择花地湾新房

那么，打算换房的广钢业主，有哪些合适选择？

在不离开原有生活圈子的前提下，可以就近考虑同在白鹅潭的花地湾板块。

目前，中海浣花里、保利和颂、理想花地·朗庭都有3房小户型。

｜荔湾航拍

｜广州楼市发布 摄

其中，中海浣花里在售71、88平小户型，是很多年轻家庭的上车首选。

以最小71平为例，能够做倒5米开间、LDKB设计，主卧南北对流。

据了解，这个户型公区大概有34平，配置甚至超过普通90平以上的3房。

除此之外，这里还有现成的教育、交通和商业，而且都在业主步行范围内。

| 71平样板间客厅实拍

|创意展示，仅供参考

旁边保利和颂建面约74-99平3至4房，得房率全部超过100%。

项目主推约70-76平3房，能做出约90+平的空间感，体感指数级倍增。据了解，其起步门槛最低不到300万。

｜保利和颂建面约70平样板间

｜图源：项目资料

值得一提的是，对于住惯广钢的业主来说，如果年内鹤洞汽修厂地块项目有望入市，也是不错的选择。

地块的整体素质相当不错，有望带来广钢新城首个超100%使用率的新产品。

关键是地价便宜，扣除配建后实际楼面价约28682元/平。这意味着业主将来换房，压力不会太大。

｜广州楼市发布 制

最后，你对于广钢业主“向下置换”小户型，又是怎么看的？