琶洲,又卖地了。
前几天,广 州规自局发布了新滘东路北侧储备地块的最新控规。
控规调整后,原本大片的商业用地摇身一变成为住宅用地,一共释出6宗宅地,总体量近30万平!与琶洲南TOD一期的体量不相上下。
如果按照琶洲南TOD的面积段来算,未来这批宅地,将会为琶洲增加1500-2000套的新增供应。
消息乍一看,挺振奋人心的,毕竟这么好的位置有新增供应,对市场来说,是一场好戏 。
但就像一枚硬币有正反两面,事情好坏也不过一念之差。一场蝴蝶效应,或已因此而起。
琶洲
甩出6宗宅地
先来看看这批宅地的位置。
这批宅地就位于琶洲南TOD东侧,北边是黄埔涌,南边是新滘路,西边是赤沙旧改,东边是科韵路。
这个位置,有好有坏。
先说好处,相比近几年琶洲出让的宅地,这6块宅地更靠近琶洲CBD,能直接承载琶洲CBD的高端居住需求。
而且西边是赤沙旧改,连片开发之后,比起此前琶洲内单打独斗的项目,更容易形成整体的居住氛围和声量。
当然,靠近赤沙旧改,有利有弊。
周边环境改善还要很久,配套也基本没有,赤沙旧改虽然已经引入了中铁置业作为合作机构,但目前暂时没有新进展,整个开发周期预计不会短。
这也意味着,这6宗地块周边的城市面貌,短时间内不会有太大变动。
而且虽 然6宗地块加起来体量不小,但都被分隔成小地块,不能连片开发,未来在产品打造上也有些受限。
即便如此,从琶洲近年来宅地出让的情况来看,这批宅地未来一旦公开出让,应该还是会受到房企的优先关注。
这批地此时出现
意味着什么?
在兴奋之余,我们也要考虑另一个问题:
这次控规的调整,绝不可能是头脑一热就决定的结果。这批地在这个时候出现,必定有其意义。
不知道大家还记不记得,此前,琶洲是曾有一纸批复的:
严禁商业房地产开发。
当年的海誓山盟,为何如今说改就改?
有句老话说得好,在满足精神追求的大前提,是要填饱肚子。
此前我们就说过,今年上半年,广州的土拍情况,仿佛被按下了暂停键。
整个上半年,广州只卖出了4宗宅地。
而在今年终止出让的地块中,不乏天河金融城东区、世界大观四期、白云设计之都三期地块等,放在往年绝对是群雄逐鹿的香饽饽的选手。
今年至今,广州土拍市场的成交总额仅约64亿,不到去年同期的1/5。
有知情人士透露,今年原定出让的不少宅地,都在房企那边碰了钉子,一旦地块存在开发难度,或者价格太高,都会成为房企放弃的理由。
摸清了其中的门路,你会发现,琶洲这批地块此时出现,一定程度上,肩负“江湖救急”的重任。
所以你看这批地块的设置,其实相当讨巧:
位置强,好开发,地块都挨在一起,开发商不用单打独斗。但每宗地的体量又比较小,拿地压力不算大。
我们预计,如果快的话,今年下半年,就能在土拍市场里看见他们的身影。
琶洲,好日子在后头
危机也在后头
最后,说回这批地块对琶洲的影响。
最直接的影响,肯定是为琶洲带来住宅增量。
目前,琶洲在售住宅主要以豪宅和高端改善产品为主,像琶洲南TOD二期,广州地铁·珑璟台、琶洲·樾,但目前琶洲在售的新盘,所余的货量都不多。
目前琶洲唯一仅剩的全新项目,就是去年越秀拿下的琶洲331地块。
这批住宅的出现,至少能保证未来5年内,琶洲不会出现“断供”的情况。
有住宅增量,对琶洲来说,是一件好事。
我们判断一个区域未来还有没有价值增长空间,一个重要的判断标准就是,有没有持续的新盘入市。
新盘入市,意味着关注度,意味着价格体系的不断改写。
可以说,这批地块的出现,基本传达着一个信号:
未来5年内,广州的高端市场争霸战,依然会有琶洲的一席之地。
但是,这次规划调整,也为琶洲埋下了一个潜在性的炸弹。
这件事情最大的冲击在于,打破了市场关于稀缺的认知。
无论是以前官方在琶洲宅地释放的谨慎程度上,或是新增供应的表现上来看,已经形成了一个共识:
琶洲的住宅是稀缺的。
但如今,这份稀缺被亲手打破之后,不只是购房者,或许开发商心里也会浮现出问号:一改规划就释放宅地,那稀缺从何而来?
对于CBD区域核心区域的价值判定,是有自己的规律的。只有它仅被少数人所拥有,才能称得上是金字塔尖级别的资产。
但对于如今的琶洲而言,新增的土地供应,虽然会为它带来持续热度,但也会稀释它的绝对价值。
不仅如此,像琶洲这种城市核心级别的地块出让,是会引发连锁效应的。
举一个最明显的例子:当天河东、海珠西的新盘增多之后,被分流最严重的,恰恰是番禺、黄埔的项目。
这对于一直想走多中心化发展路线的广州来说,并非一个好的趋势。
当然,饭该吃还是得吃,毕竟吃饱了,才有力气想接下来的事。
至于吃多少,怎么吃,这才是广州应该深思的问题。
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