2024年，伴随着出境游热度的攀升及日本汇率持续贬值下零售市场、奢侈品行情不断走高，日本购物中心行业也迎来新的热度。据日本购物中心协会披露的4月数据显示，调查样本中的496个购物中心销售额同比增长4.8％。靠近中心城市的地域增幅达7.7％，入境游客集中的九州冲绳增幅达5.1％，北陆增幅也达到了4.1％。
与此同时，2024年，日本预计新增27家商业设施开业，其中东京和神奈川县将各开设4 家购物中心。为了深度了解日本商业动态，2024年6月27-7月2日，中购联联合拓泰商研社，邀约行业内资深从业者共赴日本东京，由中日商业一线专家导师带队考察新业态&城市更新&复合型商业标杆项目，开启了一场为期六天的"特种兵式"出海研学之旅。
01.走进“第五消费时代”下的日本商业
日本消费社会研究者三浦展在《孤独社会：即将到来的第五消费时代》指出，过去数十年间，日本经历了从物质消费到精神消费，从个体到社群，从快速消费到可持续生活的多个阶段的变革。这些变化反映日本社会变迁的同时，也为全球消费社会的研究提供了参考。
关于日本当下的第五消费时代，三浦展提出了五个“S”。即慢速的（slow）：消费节奏放缓，人们更注重品质而非速度；小规模的（small）：小规模、本地化、区域化的商业模式受到重视；软性的（soft）：强调情感体验和情绪价值，而非单纯的功能价值；社交的（sociable）：重视人与人之间的链接和社交活动；可持续的（sustainable）：可持续的生活方式成为追求目标。
事实上，随着日本老龄化、少子化、独身主义的普及，以及经济衰退和国民消费欲望低下等问题日渐凸显，日本实体商业如何刺激消费，商业设施如何通过创新满足复杂的消费需求，也成为备受关注的问题。
本次日本新业态&城市更新&复合型商业标杆项目考察活动，不仅囊括城市更新项目、复合型综合商业考察、知名商圈自由视察、美术馆参观等，还开设海外课堂对购物中心商业规划设计进行案例分享和交流。
活动六天，在中购联的高效组织统筹下，一行人走访了涩谷宫下公园、东急PALZA原宿HARAKADO、丰洲千客万来、三井Shopping Lalaterrace、永旺梦乐城横滨World Porters、MIKAN下北、麻布台HILLS、国立新美术馆、龟户CLOCK、永旺幕张新都心、银座商圈、羽田AIRPORT GARDEN等，沉浸式打卡了日本近两年热度较高的商业设施。值得一提的是，探访期间，东急运营推进本部统括部长佐佐野、东急运营推进本部领导樽井、东急企划开发本部落合·丸本、MACHINOMA执行董事高山先生、丰洲千客万来高桥部长、横滨WP 金山总经理、（株）日本设计国际部周总等接待了考察团，在分享互动、资源接洽中深度交流了中日商业经验。
02.沉浸式体验新业态标杆项目
考察首日，考察团参访了拥有楼顶公园的复合型商业，同时也是旧改标杆项目的涩谷宫下公园，以及利用“海”与“岛”意向打造的创新体验型商业东急PALZA原宿HARAKADO，对项目建筑设计、业态招商及运营和服务化细节进行了深度考察。随后，设计出LIFE STYLE购物中心的专业商业规划设计公司，以MACHINOMA为案例开启海外课堂分享，讲解了与市中心住宅区生活方式相对的新型都市型小商圈购物中心的设计，引发诸多思考。
◎ 东京涩谷宫下公园（Miyashita Park）作为日本公园商业代表，是在东京涩谷区公园基础上改造而成，以时尚，文化，市场街，餐饮，夜间娱乐，公园X社区六大主题为主，通过时尚潮牌、特色美食和精品酒店等的引入成为东京商业新地标。改造后的宫下公园建筑面积4.6万㎡，由330米长的涩谷区属宫下公园、4层高的商场RAYARD MIYASHITA PARK和18层的酒店sequence MIYASHITA PARK三部分组成。
◎ 东急PALZA原宿HARAKADO位于东京时尚与潮流的心脏地带--表参道与明治通交叉口的神宫前十字路口西南角。它有望与街对面的东急PLAZA表参道OMOKADO并列，成为原宿/表 参道地区的新地标和文化中心。整体规划为一座地上9层、地下3层的大型复合式商业设施，总建筑面积19,940㎡。建筑以不规则的凹凸面玻璃外墙所组合而成，营造出钻石切面般的闪亮效果，由日本新锐建筑师平田晃久操刀，别具前卫现代风格。
翌日，考察团重点走访了原东京筑地市场更新改造项目——丰洲千客万来、三井新开发的生活方式购物中心——三井Shopping Lalaterrace，以及永旺全新开发的潮流娱乐型购物中心永旺梦乐城横滨World Porters。
◎ 于今年2月开业的丰洲千客万来是典型的餐饮娱乐综合体，不仅包含大约70家餐饮店，还有温泉设施，提供一站式休闲体验。该项目在原东京筑地市场的旧址崛起，东京筑地鱼市场不仅是日本海产品批发的标志性地点，也是一处拥有超过八十年历史的文化遗产。
◎ 三井购物公园(LALATERRACE)位于东京2020奥运会运动员村遗址内，总建筑面积约19800平方米，商店面积约1100平方米，于2024年3月开业。项目以“从新城市开始的新生活”为概念，旨在支持晴海区域附近居民的日常生活，成为一 个生活紧密相关的商业设施。
◎ 自1999年开业以来，横滨World Porters以“世界在此相聚”的概念广受国内外客户的喜爱。如今，横滨World Porters正进行着重大的更新改造，以“超级娱乐购物中心”为新概念，新开、翻新、 搬迁在内的68家专门店，刷新了商场内40%的区域。并于4月26日先行开放。翻新分为一期(4月26日)和二期(今夏)进行。
实地考察第三日，我们将更多目光聚焦在日本城市综合设施型商业及更多元业态上，进一步思考商业与城市的关系。先后沉浸式参观了利用高桥下创造空间的车站周边改造项目——MIKAN下北（下北泽）、以中央城市广场为中心融合多元城市功能的旧改综合体项目——麻布台HILLS，以及极具艺术打卡价值的国立新美术馆。
◎ Mikan下北(下北泽)总面积约5310 平方米，由 A-E五个街区组成。A街区建筑面积2800㎡，B街区建筑面积1200㎡，C-E街区建筑为地面二层，C街区建筑面积580㎡D街区建筑面积250㎡，E街区建筑面积480㎡。项目采用了高强混凝土基础设施的粗犷风格，外观大量应用黑色金属，构成了一个个集装箱式的空间，其店铺形态以临街店铺为主，引进了多家特色商铺，如古着品牌东洋百货店、下北泽区域首家茑屋书店等。
◎ 麻布台之丘--日本第一高摩天大楼，高达330米，占地约8.1公顷，总建筑面 积约86.17万平米，其中3栋摩天大楼集成了办公、住宅、商业、文化设施、教育、医疗机构等多项功能，被誉为“多功能综合体和世界级新社区”。此外，它还拥有超过2.4万平米绿地，包括6000平方米的中央广场。
◎ 国立新美术馆是日本最大的美术馆，其展览面积达14,000平方米。馆内除设有12个 展览室外、还设有艺术图书馆、演讲厅、培训室等设施，此外，还设有餐厅、咖啡馆、文创商店等附属设施。国立新美术馆以“森林中的美术馆”为设计理念，南侧的 弧形玻璃幕墙，犹如连绵起伏的波浪般优美而富有张力，与圆锥形的正门缔造出独特的外观。
在接下来的一天，考察团参观了龟户CLOCK，并组织了最新银座商圈视察。值得一提的是，龟户CLOCK是一个以多样社区形成和瞄准地域未来价值创造作为目标的商+学+广场复合设施，对当下国内打造精致社区有着借鉴意义；在银座商圈视察过程中，银座裹Corridor、UniqloToky、SonyPark等都留下了一行人的足迹。
◎ 龟户KAMEIDO CLOCK为改造项目，在历史上，项目所在地龟户是江户时代的百姓群居地，具有繁华的商业氛围和充满人情味的下町情调。作为一个区域社区商业，项目以“LIVE UP!& LOVE LOCAL”为主题，在业态布局、购物功能以及空间体验方面做了合理的前期规划。在引入门类齐全的商户的同时，注重利用项目内外空间为社区居民、 租户搭建交流、互动的平台，支持地区文化的培育及区域价值提升。
◎ 日本东京的银座，被称为“亚洲最昂贵的地方”，与巴黎的香榭丽舍大道、纽约的第五大道并列为世界三大繁华中心。银座有8条大街，从一丁目到八丁目由中央大街贯通其中又以四丁目十字路口最为繁华。在银座大街的两旁，不但坐拥4家大百货公司，500家特产商店，2000家饭店，1600多家酒吧和歌舞厅和100余家画廊等，还有爱马仕、LV、GUCCI等世界顶级大牌的专卖店，占据了银座大街的一栋栋楼宇。
作为本次考察的收官日，7月2日的考察目的地设在永旺在东京东部千叶县的超大型综合mall——永旺幕张新都心和机场商业代表——羽田AIRPORT GARDEN。
◎ 永旺幕张新都心于2013年12月开业，位于千叶县美濱区的JR海濱站旁边。商场总占地面积约19万2000平方米，据悉其不仅是日本第三大规模的大型购物中心，也是永旺全球第二大购物中心。商场根据多世代、多种生活方式而将内部分为“Active mall”、“Family mall”、“Pet mall”、“Grand mall”四大主题，并将日本现有或新兴品牌等360家专门店集合与此。
◎ 羽田机场花园是连接羽田机场第三航站楼的大型商业设施。项目占地达4.3万平方米是一座楼高12层的大楼，其中包括2家高级酒店、屋顶 天然温泉、约60家商店与20家餐厅的商业设施，以及1个公交总站。大楼1层是机 场活动大厅、巴士总站、餐厅区，2层是商业区，约有近百间商铺入住，包括日本各地的特产店、服饰、化妆品和杂货等，还有汇集了日本代表性伴手礼和知名商品的“日本长廊”。
伴随着行程的圆满结束，中购联本次日本新业态标杆商业项目考察也暂告一段落，同行合作伙伴们深度交流了此次考察的心得，并对本次出海研学予以高度肯定。
作为国内极富全球影响的购物中心产业服务平台，中购联拥有泛零售市场专业资源服务和中购联铱星云商媒体集群两大核心业务板块。同时，作为亚洲购物中心协会CASC创始成员，中购联长期以来积累了丰富的横跨全球的国际合作网络。在当前国际国内趋势下，无论是品牌出海，还是商业项目借鉴国际经验，融合发展都成为越来越重要的风向。相信此次日本新业态商业标杆项目的实地探访，也能够给行业带来新的启发，推动国内购物中心的创新进阶！
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