7月10日，领展在上海举办了“引领共生 自在TALK 品牌共话会”，邀约数十位品牌合作伙伴、媒体朋友，同叙商业创新与共创。

我们iziRetail也受邀参与，借此机会对领展的业务版图，以及其中国内地零售商业项目有了更深入的理解。

可能有些商业同行对“领展”的实力并不了解，

它其实是亚洲市值排名前列且流通量高的房地产投资信托基金

，旗下投资物业总估值约2,360亿港币，涵盖零售、停车场及相关业务、办公室和物流。同时，领展也是一家由香港发展起来的企业，截至2024年3月，在香港拥有130座物业，占到企业总资产估值的74.7%。

近些年领展加强了在中国内地市场的投资。目前在北上广深四座一线城市拥有6座零售商业项目，包括：深圳领展中心城、广州天河领展广场、广州荔湾领展广场、上海七宝领展广场、北京中关村领展广场、北京通州领展广场。

倾听各项目的分享之后，我们发现领展是一个低调务实且拥有深厚商业管理沉淀的企业。

首先，

旗下项目的选择很精准，都位于一线城市。城市核心地段打造为辐射面更广的“领展中心城”、区域优质地段的项目则打造为“领展广场”。

其次，

每座项目在收购之后，都投入了以亿为单位的大笔资金进行空间改造、软硬件优化。在当下市场环境里，各项目都保持着高出租率、客流与销售积极上涨的态势。

在这当中，广州天河领展广场特别吸引到我们的关注。在完成一期改造之后，今年项目实现了个别日子客流同比增长75%、销售同比增长90%的好成绩。

01

广州天河领展广场

一个充满生长潜力的商业项目

该项目商业建筑面积15万平方米。2021年6月被领展以32.05亿元收购。经过改造后，广州天河领展广场以“人文生活圈”的定位于2023年11月焕新开业。

重开后的项目不仅实现了外立面和室内设计在视觉层面焕然一新，更特别的是项目对户外广场进行重新规划，打造了一个 “Z 字型”户外生活街区。

户外生活街区营造了

“品质轻餐+微醺酒馆+文艺咖啡”

的24小时休闲社交场景，初步建成人宠共享空间，并且结合场景打造，引入品牌主理人快闪

“ampm全日营广州站”

。打造一线城市紧张的城市节奏中的一处社交放松、夜生活场所的同时，其营造的松弛感氛围也成了珠江新城CBD的后花园。

在业态品牌方面，已经完成的一期调整主要侧重于“东翼”，即：将原百货区域撤离而腾挪出2万余平方米，进行重新规划与招商。

近半年来，已实现超40家品牌入驻及焕新，其中城市首店、区域首店及特色门店的比例超50%。

而更值得分享的是，改造后广州天河领展广场在销售额和客流量方面的双增长。据项目透露，

在母亲节客流增长75%；六一期间，销售、车流再创历史新高，销售额增长90%，车流增长111%，会员新增提升197%，会员消费提升116%，70%的品牌销售同比上涨，

部分品牌销售创开业新高或2024年新高。

初看天河领展广场的品牌组合并不是以传统概念的“高大上”取胜，但从一些品牌的销售状况反映出商场主力客群的消费潜力，尤其是高消费能力以及对生活品质的高追求。

比如

MUJI 无印良品

开业近5年，整体客单广州第一，尤其是床品类销售远高于其他门店；

潮宏基

开业期间销售斩获华南区域第一；

天河首家MELAND CLUB

入驻后销售广州第一、进客量创新高。

当然，因为项目展现出的高客质和高销售表现，也使得品牌在项目落地了更强的资源，亦或是携手项目推出定制店，以提升消费者在项目的体验感。

比如，

泰国菜乐曼图首家度假风主题店

盛大开业后销售冲至广州第一;

八合里以全牛盛宴全国首店

进驻，销售呈持续爬升趋势，更含该门店专属的 10 款隐藏菜式;携湘菜品牌老湘村共创出高客单的新品牌

“衡 1300”

全国首店，开业后销售持续提升，目前已扩店增加包厢数量。

正是基于如此良好的业绩表现，项目开始着手第二期的调整升级，未来将把位于一层的MUJI无印良品移位到二楼扩大经营面积，实现全业态品类经营，进一步拉升整体销售增长。

02

扎实厚重的高消费客群

源自项目得天独厚的区位

在“引领共生 自在TALK 品牌共话会”上，我们听到天河领展广场项目总经理干彦婷女士分享，该项目与上海七宝领展广场的平均客单只有10元的差距。要知道，两座项目在品牌组合上仍有级次差异。为何天河项目可以冲到相对高的客单呢？

抱着这样的好奇，我们来整体研究一下天河领展广场的区位与客群特点。

首先，

项目位于珠江新城东，片区高端住宅云集，单价10万以上的豪宅比比皆是，高消费客群非常充足。而且区域人口密度极大，据项目统计在其周边3公里有近200万人。

其次，

该区域在一定程度上可以理解为商业消费的“蓝海市场”。据项目调研，与项目相距不足2公里的天汇广场IGC，今年一季度与项目的客群重合度只有5%，可见这里是一片消费需求尚未被充分满足的区域。

最后，

也是非常重要的一点，即项目的近端环境。项目东侧与广州“跑马场地块”一街之隔。90年代初期，该地块曾出现过一段赛马运动历史，名震一时。后变身为广州主要的名牌家居建材集中地，到今年7月底家居经营方将停业撤场。

作为珠江新城CBD区域为数不多的可供土地，这里一直被传是广州SKP的落地。如若最终落定，对于天河领展广场来说，将是一个大大的加分项，商圈号召力将跨越式提升。

03

天河领展广场项目团队

都做对了什么？

在领展收购之前，该项目已经营9年，经历了数度易主，整个项目的状态可想而知。但领展接手之后，于疫情后立马投入约3亿资金启动一期改造。领展敢于投入、积极管理的行动，让合作品牌、消费者都再次燃起对项目的信心。与此同时，领展团队对于项目的改造是全方位的。

打造人文生活圈，生活方式氛围脱颖而生

项目从空间感受、品牌场景感受、营销手法感受三个方面入手，来烘托出区域公共生活方式。

首先，

从硬件环境入手，项目整体增加约450㎡立体绿化面积，绿地面积提升了1.4倍，并打造花园式休憩空间、星空步道、环保主题亭子等，进一步凸显项目室内外交错的休闲氛围。

其次，

是通过引进休闲社交属性的品牌，为消费者提供更多品牌选择的同时，更提升项目整体的休闲气氛。

比如，

急急脚咖啡

在咖啡厅内融入深度宠物友好概念；广州泰国菜餐厅

乐曼图

打造泰式居所的飘窗，营造度假风；

星美乐

打造全新欧陆街区风格形象；融合西餐店

PAIX COFFEE & RESTAURANT

强调松弛社交氛围，这些品牌形成的消费场景都与区域内其他商业项目形成差异化。

第三，

项目持续不断地打造各种市集、社群活动，涉及亲子这样粘性强的客群，也呈现一定的烟火气。宠物、运动等结合新兴消费趋势的活动内容则能够吸引更多消费中坚消费力量。

更重要的是，因为高频的活动使得项目生机勃勃，并且形成了浓厚的、与周边形成差异化的氛围。

比如项目打造 “天河好市”市集IP，集结各种生活方式好物、liveshow等，联动佳明、头部运动社群OBC和广州知名咖啡品牌急急脚咖啡公司等举办城市夜跑活动；开展多个宠物友好活动，宠友聚会聚集地氛围初步形成等。

务实的业态升级，先巩固基本盘

2023年项目一期调整时，对于业态进行的结构式调整，主要涉及：餐饮、儿童零售、潮流数码、运动健身、美容护理等偏家庭和体验类的业态。

这样的调整策略既与周边客群日常生活息息相关，可以让顾客快速感知到；也能让项目快速落实，并且展示出调改成效，是非常务实和因地制宜的。

强化项目儿童亲子业态的长板优势：

项目在L3-L4层构建的是覆盖全龄段儿童“娱·游·购·学”的一站式儿童成长空间场景，集结了珠江新城唯一室内儿童游乐场MELAND CLUB、天河首家奇幻萌宠部落、潮玩体验娱乐俱乐部环游嘉年华等超强品牌阵容。

如今，随着FILA KIDS、NB KIDS、balabala、安踏kids等儿童零售品牌的开业，与此前焕新的儿童娱乐、儿童培训品牌形成良好互补，全方位满足周边高端住宅的家庭消费人群对亲子生活的品质需求。

打造覆盖中高端全系列的甄选聚餐地：

项目在L5-L8 层构建出一个覆盖中高端全系列的甄选聚餐地，可以满足商务宴请、大型婚宴、生日party、好友聚会等多种需求。

同时，项目侧重鼓励场内品牌创新衍变，也成为许多品牌首选首店孵化地。比如八合里“全牛盛宴全国首店”、老湘村衍生的“衡1300全国首店”、浅草亭衍生的“浅草松花堂”等。

“1+1＞2”，持续性的精细化运营管理

据项目统计，2024近半年以来策办主题活动超50场，形式多样。

既有联合知名IP策办主题展

，比如与品牌商、周边企业、在地化社区组织、高校等多元圈层打磨“社区舞台计划”IP。

也有开展会员社群沙龙活动及原创活动IP

，比如社区时装节、亲子艺术节、非遗社区艺术节等。对行业同仁来说，值得借鉴。

其一，从品牌端入手，结合品牌亮点与客群特征，带动业绩提升。

比如：项目联合

MELAND CLUB

落地2次千万级粉丝流量IP“奶龙巡游”、“MELAND有熊出没全国首展”等，把品牌重点的推广资源落地于本项目，凭借高流量的IP活动，提升项目吸引多类型客群的能力。

潮宏基

开业期间，为其提供专项推广支持、邀约会员到店的同时，结合更适合品牌的营销方式，比如打造会员专属品鉴会的营销方式等，最终销售斩获华南区域第一。

奇幻萌宠部落

联合打造低成本的“卡皮巴拉”主题，囊括豚豚森友会与异宠盟友趴，激发亲子客群对项目的热情，以提升到店客流及销售。

其二，从消费者端入手，达成更深度的链接，提升客户粘性，同时也赋予项目公共空间的角色。

项目所在的区域拥有多元化的办公场所、公共设施、社区等，作为商业空间，一方面能满足区域内的消费体验，另一方面则是与板块发展更紧密的链接到一起。

因此，项目深挖了板块客群的需求，并结合周边街道、写字楼、文化场馆、高校等在地组织的属性，凭借团队在活动方面的创意和营销能力，并导入双方资源，进行了一系列多样的活动。

比如，为周边写字楼打造白领计划、与街道定期开展系列公益活动、链接暨南大学举办春日新律动·随机舞蹈活动。

其三，尤为注重宠物友好氛围的打造，形成项目独有特色的同时，也更好地激发消费者的参与感。

开业半年来，项目凭借差异化的萌宠业态结构，已经联合场内100+宠物友好店铺，落地了10余场宠物主题活动。此外，更贴心地推出首个宠物友好主题停车场、首个自助宠物车租借等宠物友好服务。

04

二期调整即将启动

再升级将带来哪些惊喜？

在“引领共生 自在TALK 品牌共话会”上，天河领展广场分享了即将启动的二期调整动作，将进一步强化项目的商业场景体验，以及侧重零售层面的品牌升级。

三大主题场景打造，氛围继续提升

B1 层：打造具有松弛感的“休闲食廊”：

项目将通过时尚灯光布置、原生态树木花草与各类餐饮标识的结合，打造时下年轻人青睐的惬意松弛氛围。

L8层：中式美学与西方花园结合的“影食花园”：

通过以编织概念打造的创新亭子形态、圆弧形柱廊建筑、LED 喷泉及不同区域的花卉植物、艺术品、装置及互动游戏等，创新地将中西美融合在一起。

L3层：儿童主题区域打造与提升：

项目将与亲子相关的服务设施进行提升，诸如人性化的儿童卫生间。还将在电梯厅墙壁、大中庭区域设置互动游戏；在商场公区打造“Mini Park 主题亲子乐活坐区”，给到亲子家庭更好的体验。

锚定运动户外生活方式，品牌阵容再强化

“引领共生 自在TALK 品牌共话会”的最后一个环节，是一个领展与品牌、运动社区代表对话，探讨运动与生活方式的话题。在对话过程中，天河领展广场项目总分享该项目临近广州市珠江公园、天河公园等天然利用运动的场景，以及近期与运动品牌多次举办的活动社群活动。

基于当下消费者对于运动户外生活方式的追求，以及项目本身的户外广场、已经具备的业态组合基础，下一步项目将把“运动户外”作为首层的重要调整方向，希望为周边热爱生活、且具有消费实力的客群们带来更细分化、专业化的运动装备，以及由此构建的健康生活方式。

在领展官方介绍中，对于“领展广场”产品线的定位描述是这样的：

“成为一个友好、绿色、开放的人文生活圈，促进社群的互动和融合”。

广州天河领展广场的调整改造过程，正是构建人文生活圈的过程，项目先从家门口日常生活品质提升开始，进而再把更多人文生活、多元社交，乃至时尚潮流引入，让项目成为区域客群的休闲体验与城市活动中心。

目前，首期调整已经交出圆满答卷，让我们共同期待下一阶段的焕新与惊喜！