重提“租售并举”！到底有何深意？江核二手房价格近期微涨|二手房|商品房|房地产市场|房源|楼市|江北|现房|租售并举

大家好，我是苏北哥！7月的最后一周似乎成了楼市行情、ZC的分水岭，近期市场喜讯频传！

首先，7月22日（昨天）YH年内第二次降息正式落地，1、5年期LPR（贷款市场报价利率）正式下调10BP，全国房贷利率普降，南京首套二套房利率正式进入“2字头”；7月21日第二十届三中全会审议通过的《关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》，其中对房地产的后市发展提出了6点方向性纲领。

涉及到“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度等等”

01.

重提“租售并举”，到底有何深意？《决定》指明未来房地产市场发展方向！

这两天自媒体圈，地产圈对于ZY这个《决定》解读非常多，各种说法都有，这里北哥今天文章开头和大家分享一下观点。

首先是租售并举重提！这一点在北哥看来是一个比较重要的信号！它的重要性表现在“让下一步ZC产生了延续性和可持续性！”

无论是租售并举，还是租售同权，其实这个ZC关键词最早出现在2018年前后，但一直算不上ZC热词，和之前的“房住不炒”、“三大工程”等关键词热度无法画等号！租售同权说的白一点就是，买房与租房拥有同样权利，特别是学区资源占有的权利，但说实话前些年的租售同权一直还停留在ZC口号阶段，很多地方并没有下力气落实，因为一旦落实，对于住宅买卖市场，特别是学区房细分市场会产生利空。

如今新房买卖市场进入下行通道，各地库存高企，学区房在教师轮岗和大学区制等多重ZC压制下，也没有过去那么火爆了，正是重提“租售同权的好时机”！更重要的是，从去年开始，为了尽快消化新房库存，加速一二手房置换链运转，各地ZF都想了很多办法，新房领域有国央背景房企，甚至地方ZF亲自下场收购存量新房房源；如今年1月青岛从国开行成功获得了18.5亿元，用以收购即墨、西海岸、城阳三个远郊区7个存量项目2319套未售商品；5月，杭州临安收购存量商品房总面积只有10000㎡，单套面积在70㎡以下；今年上半年以来安徽省、湖北省、宁夏回族自治区、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量新房房源。

517，YH三道利箭发布后，地方ZF收储存量商品房更是上升到了GJ层面，YH将设立3000亿保障性住房再贷款鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

二手房领域，有发源于江苏太仓，兴盛于江苏南京“以旧换新”ZC，4月南京首批以旧换新试点，换新的旧房名额就有2000套；6月第二轮以旧换新，12家房企，21家楼盘参与，换新旧房名额达到2780套，再加上江宁、河西、大校场后来发起的区域性以旧换新，保守估计南京今年总共可以参与换新的旧房名额在10000套左右。

不只是南京，今年上半年国内一些城市为了激发购房需求，加速置换链，还动用了契税优惠，置换红包等手段，吸引市民进行卖旧买新，比如上半年河南郑州就发起过ZF平台公司出面收购一万套二手房，愿意被收购的住户可获得30%的契税补贴。

那么问题来了，ZF收储的存量商品房，以旧换新“被换出来”旧房，房源数量是相当大的，未来作何用途？可以肯定的是除了一部分房源会被作为销售型的保障性住房，还有相当一部分房源会被用作保障性租赁住房！

也就是说在未来一段时间内，各城市的租赁房源数量会大幅激增，而当前各城市的外来人口流入水平是相对固定的，此时租房需求就需要相应ZC激发，使其与激增的租赁房源数量达到一个平衡，这个时候“租售并举、租售同权”ZC的重提就非常符合事宜了。

但租售并举、租售同权的下一步施行，必然会稀释主城学区房价值，所以北哥猜想未来该ZC的落地实施大概率将是“局部式、分区式”的。

而《决定》文件提出的对房地产发展的第二点纲领性ZC：加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，有了租售同权ZC的护航，也就变得顺理成章了！

《决定》文件对房地产发展提出的第三点纲领性ZC：支持城乡居民多样化改善性住房需求！虽然只有短短16个字，但对于未来国内房地产发展场景的延伸起到关键性的提纲掣领作用。那就是要推进新型城镇化体制机制。

新型城镇化显然是相对于旧城镇化化开发提出的！要解决的就是旧城镇开发过程中产生的一些问题，比如以往旧有粗放型城镇化开发，导致大量农村人口转移到城市，造成农村闲置房屋太多，农村人口进城却又买不起房的尴尬，农村购房人在房屋置换链中存在断档问题。补齐农村人口买房置换链，坚实楼市底部市场，估计是新型城镇化进行的重点。

第二，新型城镇化开发，决定了未来房地产的发展空间还有多少！由于过去的粗放型城镇开发，导致纸面国内城镇化率很高，实际却不高的局面，今年1月初，中房报发表一篇对于华夏新供给经济学研究院创始院长，中国财政科学研究院研究员贾康先生的专访，文章曝光了国内城镇化的真实情况，文章指出国内城镇化仍然拥有很大的发展空间和潜力。

一些媒体报道国内城镇化率已经突破65%，而实际GF的数字是国内户籍人口城镇化率只有47%，这意味着一多半中国人还没有取得城市户口，以后还会有3亿多人陆续从农村搬到城镇。

以上两项数字中和，国内真实的城镇化率水平式50-55%之间，而按照国际一般经验，达到70%城镇化率才算是走完高速发展阶段的水平，假如今后中国每年城镇化率提升1个百分点，那也要15年才能达到70%

02.

商品房预售制度改革、房地产税被重提，近期会落地吗？近期，传江核二手房成交价格出现小幅上涨！

ZY三中全会审议通过的《决定》文件中，对房地产未来发展提出的第五点，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

很多媒体将这点内容解释为国内下一步要全面推广现房销售制度。这种说法有对的成分，但却不完全对。值得注意的是，此次会议将房企的融资方式改革与商品房预售制度的改革放在了一起。简言之房企融资方式的改革是商品房预售制度改革的前提。

根据国家统计局对上半年房企资金到位情况的统计。1-6月份房企国内贷款总额是8207亿元，下降6.6%；利用外资总额13亿元，下降51.7%；自筹资金总量18862亿元，下降9.1%；三项数据虽然都在下降，但其中下降最大的是利用外资总量，说明经过3年多的产业结构调整，房企圈的融资渠道和融资比重都发生了明显的优化，外部融资比重的减少，大大降低了房企暴雷的风险。

另一方面，对于国内房企的融资方式改革，去年ZY金融监管部门曾出台三个不低于ZC，其中两项是针对房企而言的：

各家银行对于房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有制房地的对公贷款增速不低于本行房地产增速。

而当时伴随三个不低于的还有50家房企白名单，去年11月份该消息流出后，50家白名单具体到目前还没有明确！众所周知，如果要取消商品房预售制度，全面建立现房销售制度，房企的融资链条必须坚实。而这50家白名单房企如果今年能够确定，则有可能是首批执行现房销售制度的房企。

除了在房企名单上“画圈试点”，现房销售制度还有可能在土地供应源头上做文章。早在2016年8月，南京就曾试点出让过67幅现房销售地块，这些现房项目有不少现在还在销售，如江宁滨江的鲁能硅谷公馆、雨花岱山绿城云栖玫瑰园、栖霞鲁能公馆等。

且今年南京全年供应宅地仅240公顷，相比去年减少51%，宅地精简了，南京完全有可能让一些实力雄厚的国央企重新进行现房项目试点。

与此同时，今年6月份以来，主城低密宅地的地价也在降低，如6月30日出让的小行G12地块，容积率1.2，成交楼面价仅有19311元/㎡，差不多是同板块万科朗拾小行、越秀天和两个大高层成交楼面价的一半左右。

地价低了，开发成本自然降低不少，房企也就有更多的资金打造现房销售项目。

ZY三中全会审议通过的《决定》文件中，对房地产未来发展提出的最后一点ZC纲领：完善房地产税收制度。

很多媒体一看到这条新闻，马上会想到房地产税即将出台！的确房地产税一直是悬在地产行业头顶的达摩克利斯之剑，同时也被圈内视为土拍市场冷却后，各地方ZF土地出让金的替代品。

房地产税征收的风声流传多年，上一次风传执行还是在2021年10月底。

当时，国内楼市尚未全面进入下行发展阶段，当时房地产税的征税对象为除农村宅地基住宅以外的各类房产，试点期限为5年，后来陆续传出恒大、花样年等民资房企暴雷新闻，国内楼市全面转入下行，房地产税试点工作才紧急叫停。

后来在2022年3月的六部委发声中，ZY明确表示，房地产税不具备出台的条件；2023年基本上没有提及房地产税，一切的ZC都是为了激发市场需求，促进楼市回暖。2024年的楼市ZC方向会和2023年出现180°转弯？北哥个人认为可能性不大，因为目前市场行情方向并没有发生根本性逆转。房地产税如果冒然出台，只能是进一步抑制购买需求，这是各方都不愿意看到的局面。

这次会议提到的晚上房地产税收制度，也有可能不是为了加税，而是为了减税。比如今年2月28日，香港楼市全面“撤辣”，取消购房印花税之后，持续了3个多月的市场复苏盛况。