正式动工！

今天（7月24日）上午，广州市海珠区康鹭片区城中村改造项目，F37、F57两个地块同时破土动工，标志着该项目正式迈入建设阶段。

这也是继去年12月31日启动房屋拆卸以来，康鹭旧改又一次取得振奋人心的突破性进展。

康鹭片区改造范围110.27 公顷，规划建设总量为377.98万平方米，划分为59 个单元地块， 其中49个复建地块（含公服地块），10个融资地块；按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片，保障居民有效安置、产业合理延续提升。其中第一期改造地块为9个，包括8个复建地块和1个融资地块。

本次率先开工的F37、F57两个复建地块，总用地面积合计约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建成8.42万平方米、合计650套复建住宅，0.17万平方米公服设施，以及2.35万平方米产业空间。上述2个地块预计于2027年底完成建设，优先保障首批村民回迁安置， 这将把康鹭改造的阶段性成果带到群众的眼前和脚下，也为后续其余地块的改造实施作出示范。

康鹭片区将焕然一新

康鹭片区位于全国最大纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈内。依托纺织产业链条资源，经过三十多年的发展，片区经济产值大幅上升，但随之而来的是一系列的城中村弊病：人口密集、建筑强度高、房屋租赁关系复杂……

村民渴望彻底改变城中村面貌，转变片区粗放式的经济发展模式， 改造意愿十分强烈。

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确将“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村作为改造重点。

在新一轮城中村改造中，康鹭片区的规划与改造不断提速，在短短8个月内相关重要方案先后获批。

  • 2024年6月，F37、F57两个地块项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证获批。

  • 仅用4个月，迅速完成 F37、F57 两个首建地块49栋楼、全员379户租户的清租签约，对8.32万平方米房屋全部完成拆卸；其余7个第一期改造地块的清租率超9成。

改造完成后，片区建筑密度将由59%大幅降低至22%，绿地面积增加至9.33 万平方米，交通路网密度上升70%，彻底改变过去“握手楼”“一线天”随处可见的情况，村容村貌将焕然一新。

对海珠区楼市有什么影响？

如今，康鹭旧改的进度条在不断刷新！

据官方消息，康鹭片区将分为四期改造，目前清退与拆迁的物业只是第一期。

如果全部拆完，预计至少要10年时间。

而融资地块F42地块同步推进，清退基本完成，从实施方案得知，F42在一期9地块中面积最大，也是唯一的融资地块。地块位于旧村的中心位置，南面向逸景翠园，面貌较好，但也会受到周边未改造的村貌、交通影响。

目前，首期拆改的地块共计9个，已经拆迁平整完毕的地块有2个，皆为复建区域；住户、租户基本清退完成的地块有1个，为融资区域。

而根据合生创展方的介绍，因为签约需要时间，融资商品房的入市，估计在2025年末至2026年。

康鹭村旧改意味着什么相信不必多说，从区位上看，康鹭片区位于海珠中轴，西接中大，北望广州塔，东邻客村琶洲，被 3 号线、8 号线以及在建的 10 号线、11 号线四条地铁线环绕。

图源：网络

其地段核心度超高，位于广州新中轴南段核心、海珠区正中心且紧邻中山大学。

更关键的是，在这种寸土寸金的地段上，康鹭旧改体量更达到鲸量级。

据实施方案，康鹭片区旧改体量高达378万㎡，相当于1/3个珠江新城，4个猎德。

其改造成本则高达304.6亿，甚至招标阶段一度给出347亿投资额，为广州城市更新自公开招商以来最高！

康鹭片区规划了十余宗商业地块、超10所学校，还有体育公园、少年宫、养老院等完备的公服配套，自成超级宜居大城。将促使海珠中部城市面貌、市政配套、产业转型的大升级，同步辐射到东西部板块。

这样的城市格局变动，也势必会影响楼市格局，康鹭片区旧改很可能会成为海珠市场的新锚点。

一方面，这会直接刺激新房成交。

短时间内的大规模拆迁将催生大量购买力，尤其是康鹭这样的富豪村，村民收入丰厚，分红可观，且大多不愿离开，周边楼盘成为他们买房置换的首选。

同时，周边楼盘也将受益于旧改带来的市政配套、居住环境和交通出行的提升。供需两端共同发力，为楼市注入强心剂。

另一方面，会带动区域价值成长。

康鹭片区旁边的一手新盘中海大境加推即涨价，最新单价达7.5-8.5万/㎡，且以大户型为主，入门就已是千万级别。

即便把范围扩大到3公里内，主流置业门槛也多在500万打上。

康鹭村旧改一旦完成，首先冲击的就是周边这几个已经入市的楼盘

康鹭旧改将推动片区产业升级

此前，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》由市规划和自然资源局正式公布实施。

规划为康鹭片区设定的发展定位是：国际时尚创新活力区，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能。片区重点围绕“时尚提质”与“科创导入”实现双轮驱动，通过数字贸易、设计研发、时尚总部、都市工业推进商圈转型升级，通过打造创新综合楼宇推动产学研落地转化应用。

康乐涌公园效果图

改造范围内规划总计容建筑面积为377.98万平方米（含政府统筹计容建筑面积10.38万平方米），调整后较现行控规增加214.34万平方米。

改造范围内共配置面向居住类公共设施309处，产业类公共设施按产业片区建筑面积不少于6%配置，具体可结合项目实际确定。

道路交通方面，对道路红线宽度及线位进行调整。

  • 其中，道路线位调整14条，新增2条支路，取消1条支路。调整后更新单元内道路密度由现行控规的11.31公里/平方公里提升至11.61公里/平方公里。

叠景路商业办公地块效果图

最终公布的规划强调，项目建设与区域交通设施建设协同，由海珠区政府、市交通运输局负责同步有序推进：

  • 南泰路（广州大道南-晓港东二马路）、逸景路（瑞康路-工业大道中）、规划横一路（广州大道南-东晓南路）、叠景路（芳盛街-东晓南路）、瑞纺路（新港西路-新滘西路）、华盛南路（新滘西路-逸景路和叠景路-新港西路）、规划纵一路（新港西路-新滘西路）、东晓南路-南泰路节点南泰路隧道、南泰路-瑞康路节点南泰路隧道、南泰路-华盛南路节点南泰路隧道、东晓南路-逸景路节点逸景路隧道、广州大道南快捷化改造涉及逸景路和南泰路立交节点、东晓南高架规划驶入和驶出匝道与项目同步建设实施，最大限度减轻区域交通压力。

此外，在保障市政管线不受影响、保障消防安全的前提下，规划提出，同权属单位的地下空间可采取跨越城市道路整体联通建设的方式开发。

综合考虑道路、绿地的功能与使用需求(如市政管网敷设情况及深度、兼容轨道或公服功能的需要)，通过地下空间专项论证，整体统筹布局停车、设备及通道等功能，实现地下空间整体连通、高效使用。

来源：广州广播电视台、广州日报、湾区粤精彩、广粤新房笔记等
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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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