万博老树开新花，价格不到两万八？（押韵一下，skr~skr~）

知道你很急，但你先别急，先听我说。

事情是这样，相信这段时间大家也看过不少报道，曾经华南的八大金刚之一锦绣香江，居然要上新了。

一来呢，锦绣香江开发至今也有十几年了，突然冒出有新货，自然让人关注。

二来呢，项目所在的万博CBD，早已今非昔比，房价领涨番禺，热度也更高一些。

因此，在大家把目光都转向这个项目时，它也偷偷整了点小动作。

就在这两天，锦绣香江放出了一张全新的户型图：

你先别说新户型怎么样，请问谁的目光不会被总价300万买114㎡的三房所吸引呢！这里可是万博CBD啊。

这个价格折算下来，单价仅约2.6万/㎡，这他喵的，谁不心动？

但道理我们都懂，天下不会有免费的午餐，也不会天天有馅饼砸你。

所以，便宜一定有便宜的道理，我直接闪现到项目寻求真相（买一套，不是）。

01

ok，喜欢被剧透的有福了，我直接在这里把答案先告诉大家。

300万买建面约114㎡的万博CBD“新房”，是真的。

但这个“新房”的毛病，还真挺多的，一般人估计都接受不了。

首先，这个新户型，并不是市场盛传的锦绣香江要上新的洋房。

而是之前开发商自持的物业，也就是位于社区内的布查特官邸一期。

说到锦绣香江这个组团，相信很多人都不陌生，因为这个组团每隔一段时间，总会冒出一些“新货”。

像2021年时，项目就曾拿出布查特官邸一期建面约44-88㎡的单位售卖。

如今其实这些单位也还有在卖，而建面约114㎡的单位则是新推出的，货量不多。

但是！这个组团，其实不算住宅，而是酒店式公寓，没错，是公寓！

难怪这么便宜，是不是恍然大悟。

然而，这批房源的硬伤不止如此，听我细细道来。

1）产权缩水，虽是现楼，但空置时间长达10年有余。

要知道，项目自2002年，至今已经过去22年，产权缩水严重。

当然，有些人可能不在意这个，毕竟产权到期再续就是。

但另一个很现实的问题，就不得不面对了。

项目虽然是现楼，但空置时间在10年以上，房屋内已有多处破损，其实跟买二手房的品质差不多。

我直接放几张图，大家感受一下就知道了。

房屋内的墙皮，阳台的墙皮等，多处凸起，阳台的栏杆也已经有点生锈腐蚀，不知安全性如何。

户型入门的木质的门框，也已被白蚁啃食腐烂。

总之很多细节都在提醒你，这是个“老房子”，并不是什么新房。

2）公寓属性，不能明火，且梯户比很夸张。

而且由于项目是公寓属性，虽然是住宅性质，水电收费是民水民电。

但厨房不能明火，年轻人可能会无所谓，但对于一些需要“烟火气”的家庭而言，可能不太能接受。

此外，项目的梯户比也很高，共5梯29户，上下班高峰时期估计都要等电梯的。

3）户型设计过时，实用率低且槽点颇多。

我在现场看到的114㎡户型，其实跟户型图的户型还有所不同。

现场看到的114㎡是2房2卫的户型设计，而且由于户型设计时间较早，实用率也比较低，大概7成多。

我根据记忆画了一个，仅供参考。

当然，销售表示虽然实际是2房2卫，但可以自己改造成3房1卫，也就是户型图展示的那样。

于是，你就会看到，户型图中的卧室三，床旁边还有个马桶，因为那里本来是卫生间的位置。

此外，夹在两个卧室之间的，是个电梯间。

没错，如果不够确定的话，放个楼层户型图就更清晰了。

很难想象，如此近的距离，噪音之下，睡眠质量会不会堪忧。

02

但事情总是有两面性的。

用一个比喻来说，买这批户型，其实就跟买二手公寓差不多。

只是这批房源没有被使用过，虽然已有10余年楼龄，但保养也还算好。

毕竟很多人买房都要装修，像门框腐蚀、墙皮凸起这些问题都能解决。

而且相比买真正的二手，买这批“新房”还能省去交易的税费。

△布查特官邸一期114㎡户型实拍

更何况，这批房源还是有几个优点的。

1）首先，它最大的优点是便宜。

其实2021年时，锦绣香江曾推出过布查特官邸一期的部分房源。

当时建面约44-88㎡的户型，最低总价200万起，折合单价要去到4.5万/㎡左右。

如今呢，一样面积的户型，120万起就能买，折合单价约2.7万/㎡。

而新推出的114㎡，总价在300-330万，折合单价也仅需2.6-2.9万/㎡。

3年时间，价格下降40%有余，而项目所在区位又十分优越，板块配套兑现力强，周边还有里仁洞旧改这个变量，前途无限。

△约114㎡户型窗外可望里仁洞旧改

此外，布查特官邸一期其实也有不少二手挂牌，目前主流挂牌价格在3万左右， 其成交价也在2.8-2.9万/㎡。

所以目前新房售价相比二手，还是有微弱的价格优势的。

2）锦绣香江整个项目以改善为主，刚需户型并不多。

众所周知，锦绣香江中多个组团为别墅产品，整体定位还是偏改善的。

所以项目的刚需产品并不多，而2.6万/㎡起的价格，是为数不多能上车项目的机会。

要知道，锦绣香江发展多年，社区范围成熟，整体绿化做得不错。部分组团楼下配有商业街，日常消费也比较方便。

而且布查特官邸一期虽然是公寓属性，但此前是当成酒店开发的，因此风格很大气。

像这个大堂，挑高很高，保养得当，颜值能打。

3）租金回报可观。

如今万博CBD中的租金并不便宜，像布查特官邸一期，其约88㎡的户型，租金在4500-5000元/月。

对比一下万博的网红项目万博和樾府。

这个项目的约99㎡户型，租金在7500-8500元/月。

租金不到布查特官邸一期的两倍，但房价却是其两倍有余。

可见布查特官邸一期的租金回报，还是很可观的。

总而言之，这批房源优势明显，硬伤也很多。

能接受这些硬伤的，这个价格算得上很香。

销售也坦言，本身这样的房源就不多，因为历史遗留问题，才有这么几十套，很多房源其实还是锦绣香江的老业主在回购。

只能说，不缺人买，但也不会被抢光。

一开始不少人（包括我）误会了，毕竟2.6万/㎡就能买锦绣香江的新洋房，如果再叠加建筑新规以及1400多套的货量，那对万博的冲击将是核弹级别的。

好在一切都是误会，万博楼市：危机解除。

最后，你觉得2.6万/㎡上车锦绣香江值吗？欢迎评论区留言讨论。