2015 年之后，买房的人只有小亏和大亏的区别，这是一个普遍现象。现在已经不是讨论要不要买房的问题，而是连刚需都在讨论要不要卖房改成租房了。

难道现在房子已经一无是处、人人喊打了吗？我根据不同人的视角，分了四种情况给大家做一个分析。

第一，如果是刚需无房，未来要不要买房呢？从长周期（10 年以上）的视角来看，未来大概率还是要买房的。

一方面，从 1990 年到现在，咱们国家的 M2 增长 200 倍，长期来看，钱是不断贬值的。

第二，从理财的投资角度来看，买房是一笔非常大的资金，在这个过程中做好理财、长期复利、不断增值，很多人很难做到。

所以，既然是刚需，不如把这笔钱买房子，满足自己的一定需求。但是，买房的时机确实不用着急，等到合适的时候再买。甚至可以不断存钱，等到存够了钱，一次性全款来买。

根据我的计算，只要房价不涨，一直存钱之后全款买，比贷款先买能够更快地获得全款属于自己的房子，而且还避免了支付银行的利息。

多人会说，在存钱的过程中也要支付租金。但其实以目前的贷款利率，拿首付的钱去理财。轻轻松松带来的收益能够覆盖租金成本，甚至还可以住更大的房子。

需要强调的是，现在因为房价一直下跌，很多人幸灾乐祸，认为房价从此一无是处，这个观点是不可取的。

我有两个朋友住在上海，前两年他们还拼了命地想要尽快落户、尽快买房。但是现在房价下跌之后，已经直接庆幸自己不买房，而且打算以后也不买了。

其实，这种态度也是不客观的。因为毕竟是刚需，还是要保持关注，而不是回避这个问题、不再去想。因为需求始终存在，如果市场一旦发生变化，可能无法及时应对。

第二种情况，如果是刚需，但有一套房，要不要先把房子卖了，等以后房价下跌再买回来呢？

这个问题比较难，因为本质上是在做一个择时难题。从大面上来看，未来国内大多数地区的房价都是要持续下跌的。只有少数一线城市和强二线、人口净流入的城市，好房子（比如物业好、地段好）能够保持保值和增值的态势，但大多数地方的房子做不到。

如果现在的刚需房子是上述的好房子，那么要去择时，难度就更大。因为房子本身买卖有摩擦成本，像在北京，一买一卖，付的中介费加上契税就超过 5 个点以上。这就要求房价下跌的幅度要足够大，才有可能让你有利可图。

而且，说实话，本身就是刚需，把房子卖了肯定想尽快买回来。这种情况下，心态很不稳定，可能房价稍微有反弹，就又入场，而短期的走势很难判断。

所以整体来说，如果只有一套房的刚需，而且是比较好的房子，不太建议先卖后买、等抄底。但是，如果房子在比较差的城市，想要换到好地方、好城市的好房子上，那是无可厚非的，是支持的，因为其保值属性更强。

第三，如果持有的房子超过 2 套，要不要卖掉呢？

这个问题其实也很明显，大家都有共识，没必要持有太多的房产，满足自己的刚性需求即可（无论是上学，还是刚需改善的需求），满足这些以后就可以了。

因为现在房子已经没办法赚大钱，只有亏钱，租金收入无法覆盖贷款利息。

第四，现在压力非常大，要不要把大房子换成小房子，或者把房子卖掉先改成租房来减轻自己的压力呢？

现在房价下跌，经济复苏力度不够强，很多人都面临裁员、降薪等各种压力。在这种情况下，不光提前还贷十分流行，而且有些人直接想要把大房子换成小房子来降低自己的月供，甚至刚需者把还贷压力转变成租房压力，把房子卖了先租房，以后再买。

我觉得，如果确实压力非常大，这些选择都是可以接受的。毕竟留得青山在，不怕没柴烧，因为现金流是最为重要。

尤其是有一些人，只有多套房产，且都不是什么好房产，老家一套，这边一套，那边一套。其实卖掉一些多余的房产，给自己减轻压力是十分必要的。

房地产这两年的走势总是让我非常感慨。从原来的香饽饽到万人嫌弃，从原来人人结婚必备的标配，到现在都要问问负债究竟有多大。

原来大家都想赶着上车，白费心思，一上车亏掉的都是几十万、上百万，甚至把首付给亏没了。估计很多人都跟我一样，感慨世事无常，甚至都觉得有点幻灭。

但其实这就是人生，这就是世界运行的客观规律。如果不懂，就有大坑在等着你。如果不想把这些问题搞清楚，终究要付出更为沉重的代价。

所以，每个人都需要懂一些金融和经济的基础，每个人都应该努力去把握这个时代的脉搏和动态。