行业最混沌的时候，也是“别人家房企”入侵的时候，只是我没想到这次
是发生在厦门和上海
提到厦门房企我想大家多多少少会先想起另一个更响亮的名号：闽系房企
早在2017年，以世茂、旭辉为代表的第一批闽系房企就曾“迁都”上海，同时携手扎根福建的泰禾，首次迈入千亿房企阵营
巅峰时期销售破千亿的闽系房企有10家之多，风光无限
但是行业就是这样，有人向下也总有人浮起
时间拨回2024年，有暴雷如旭辉、阳光城，有离开上海的，还有的即使勉强跻身TOP100房企，势气也不似从前
而在浮浮沉沉之中，我们看到一些数字的变化
来自厦门房企们
2023年，建发成为唯一仅剩的“千亿闽系房企“，2024年1-6月同样以660.6亿销售金额位列全国第8；
更猛的国贸地产，2023年排名上涨22位，销售额大涨38.8%；
同样还有象屿地产，2022年业绩翻倍增长的基础上，去年也晋升房企销售TOP35;
所以这是为什么
于是带着对他们还能在如今行情逆势扩张的好奇，我去翻了下这些家厦门房企的业务版图，发现不约而同，此刻他们都在涌入一座城市
01
今年异常凶猛的，厦门房企集体进攻上海土拍
先给大家看张表格感受下
整理自：各批次土拍
到今年上半年，上海一共完成了三个批次土拍，共计推出19宗涉宅地块
而让我感到意外的是，三个批次土拍中厦门房企拍下的地块足足有5块，不是意向参拍，而是实实在在拿到手里做开发，这也意味着
光光只上半年，厦门房企就拿去上海超四分之一的土地
尤其是第一批次土拍，厦门房企拿地量空前高涨，来到36%
而即使唯一没能最终拿地的第三批次土拍，杨浦平凉社区、长白社区两个地块，也都分别有建发、象屿意向参拍的身影
看得出来，今年厦门房企对于上海土地的需求之迫切，已经毫不掩饰了
具体来看
整理自：各批次土拍
如果算上今年1月2023年的第四次土拍，国贸拿了3块，象屿2块，建发1块
很明显，其中拿地最猛的就是国贸了
据统计，在2024年前4个月，国贸凭借38.01亿的金额位列上海拿地权益金额第二名
而这家房企有意思的是，其实在今年如此凶猛拿地的背后，回想2023年的上海土拍，国贸已经陪跑23次
但最终都擦肩而过
直到今年年初低价捡漏，以0%溢价拿下佘山北宅地，至此国贸也拿到了自己位于松江的第9个住宅地块
是的，第9个
就是你会发现区别于其他地方国企对当地的深耕，这家隶属于厦门本土的国有企业，却意外对上海松江情有独钟
不仅2014年首入上海的第一宗地就在松江，十年间累计在上海布局12宗宅地（含联合拿地），其中9宗都在松江
国贸地产上海十年十二宗宅地，整理自：亿翰智库
而环绕在此次佘山北宅地1公里范围内，同样是国贸鹭原、国贸天悦等多个国贸系楼盘
作为一家外来房企，却几乎凭一己之力将松江干成自己的大本营
这样的国贸确实有点可怕了
而同样凶猛拿地的建发
目前也已和保利发展联手收获嘉定菊园地块，而细数建发2021年-2023年的拿地金额，属于上海的占比分别为8%、17%、11%
仅次于厦门拿地金额位居第二
从拿地比例就能看出建发对上海土地有多么看好
而无论是对比今年国贸拿下的佘山地块、建发拿下的嘉定菊园
另一头，象屿地产就显得有野心的多
一批次拿下静安中兴路地块，二批次参与杨浦长白社区地块竞拍，瞄准的都是上海核心市区
其中以15.5亿竞得的中兴路地块，也是象屿决心杀入市中心的一块地
静安中兴路就不用多说了，商业、地铁、生活氛围全都一览无余提前兑现了
但仔细看板块内竞争，前有万科翡翠雅宾利、万科中兴路一号两大现象级楼盘，后有万科中興傲舍、苏河湾中兴路社区等项目虎视眈眈
项目类型上也和保利中兴路项目非常相似，都是高层+风貌别墅
想要完整吃下这个地块，对象屿的产品力挑战不小
不过好在，对于上海象屿早已不是初出茅庐的新人角色，在2003年象屿就进入上海市场，这三年更是集中进攻
根据不完全统计，2021年至今，象屿（包括联合体）在上海拿了不下13宗地
花掉380个亿
反倒是在老家厦门，整个2023年，象屿仅在厦门拿了一块地
当然上海的土地也在很好回馈这家房企，2023年象屿地产全年销售额约425亿，其中象屿上海销售约285亿
上海市场占象屿整体规模的67%
于是这家闽系房企把自己总部也落在了上海
象屿上海黄浦区总部
虽然是双总部的形式，但营销、投资、研发这些前端岗位都在上海
且人力上今年2月底，原金地商置华东区域副总裁兼环沪公司总经理鲍轶群，也加入象屿地产出任沪浙区域总经理
难怪有人调侃，象屿已经完成了“闽系”房企到“沪系”房企的完美变身
国贸、建发、象屿
可见这些厦门房企接触上海市场，远比我们想象的更早，也更深入
但实际上，之所以如此也并不是因为所谓的做大做强，而是被逼的
02
进入上海的每一步，其实都小心翼翼
要看懂这个问题首先我们得把目光调转回厦门
各位知道现在厦门的核心地块有多稀缺么，前几年我们去到厦门踩盘，据项目负责人所说，如今整个厦门岛内的土地几乎已经全部开发完毕
而自己这块地是区域内十年内唯一一宗供地
我给大家简单画了张图
整个厦门6个区因海划分为岛内和岛外，其中位于厦门市区的思明区、湖里区被称为岛内，其余4个合在一起为岛外
而人口最多的岛内，自然也是整个厦门烟火气最集中的地方
2023年整个厦门常住人口532.7万，其中岛内的思明区、湖里区两个区加起来人口高达206.7万人，占比39%
而面对如此多人口，岛内土地面积约150平方公里，仅占厦门总面积的9%
因此岛内区域开发已趋向饱和，新房供应稀缺
以2024年厦门首次土拍为例，位于岛内思明区的将军祠2024P01地块一经拿出，就引得7家房企历时1个多小时、152轮竞价，最终被国贸以32.1亿元总价拿下，溢价率高达41%
而在此之前
整理自：历年土拍
岛内土地供应极为少量，一年也就5块左右，且基本都是豆腐块形式供应的
于是土地稀缺带来的激烈竞争，也倒逼着一个个厦门房企们选择扩张突围的道路，开始向外谋求发展
而相对其他城市，上海市场韧性较好，向来都是浙系房企、粤系房企等众多房企的必争之地
上海，也就成为了厦门房企外扩的第一场地
但是
外拓不代表散射式的盲目拿地开发，在我看来，植根在这些厦门房企们内都有一个很好的品质
叫：先聚焦再扩张
你仔细去看国贸上海的开发版图
自2014年国贸入上海以来，项目就集中在松江、浦东临港、青浦，市区项目依然为0
建发同样如此
作为最早推进全国化发展的厦门头部房企，来上海同样是先聚焦新江湾城，先后开发了江湾萃、璟墅以及珑庭
哪怕是现在打算攻入上海市区的象屿
前期拿地也基本集中在奉贤和松江，而在下决心拿下静安中兴路之前，这家闽系房企已经在上海做了超20年的准备
不打没准备的仗，这是厦门房企与生俱来的特质，也为如今可以在上海继续扩张夯实了基础
另外还有一个细节
如果你细心的话可能也会发现，但凡这些厦门房企拿地，大多都是以合作开发的形式
这么做除了可以降低拿地成本之外，最大的好处就是后期项目的开发、销售都可以技术共享风险共担
今年厦门房企拿下的6宗地其中4宗都是联合开发
比如象屿地产喜欢和招商蛇口合作
整理自：中国房评报道
2021年-2022年在上海拿的6块地有5块都是和招商蛇口一起拿的
就这样靠着一个个点状的合作摸清市场找到自己的核心竞争力
所以这些厦门企业此时大举进入上海，第一是厦门岛内资源稀缺而上海的土地价值依然强势，第二也是在沉淀了10年20年上海开发经验后，如今也是个拿地扩张的好机会
03
最后我想说，厦门房企的进入，其实也为上海市场注入新的活力
在虹桥璟上
我们看到了国贸海上森屿带来的浓郁厦门海洋风情
在宝山
也感受过建发央玺创造的当代新中式诗意栖居生活
我们说一个健康的楼市，一定是百花齐放的楼市
而伴随众多房企开始涌入上海，以前聊过的安徽安联高速、山东黄金，还有更早嘉华、宸嘉发展的港资...
行业最混沌的时候，何尝不是机会春笋般冒出的时候
尤其是从当下土拍来看，上海楼市也在进入品质驱动时代
无论是近年开始将装标、公区、立面等明文标准写入出让规则，还是最新经历三年限价后回归“价高者得”的市场逻辑
本质上对于本土房企，还是外来房企，不负地块不负用户期待
才是这轮楼市之下最朴质的生存之道
三分天注定七分靠打拼，爱拼才会赢
我们也期待着这些天生爱打拼的厦门房企们，带给上海未来更多精彩
以上为正文，来自真Moon
这是真叫卢俊公众号的第5433篇原创文章
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