“现在上车真香。”今年以来，海南的房地产从业者频频提及这句话。
今年以来，海南楼市新政频出，降首付、降房贷利率、松绑限购政策……相较于前两年，今年推出的诸多利好举措，能让购房者更省钱。当前阶段，在海南买房，真的更便宜了吗？那要看和哪一年对比。
“上车”的好时机？
近期海南多家银行再度下调个人住房贷款利率，调整之后首套住房商贷利率调整至3.65%，二套商贷利率调整至3.95%，分别较之前下降了10个BP和20个BP。据悉，此举是为落实5月24日海南省取消全省首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限要求，下调房贷利率均为银行自主行为。
于是，“今年上车太划算了。”成为很多房地产从业者的常用语。
简单计算，处在房贷利率“高山之巅”的购房者，若在2018年购买一套100万元的房子，假设还款期限为30年，以首套实际利率5.39%来计算，累计还款总额为2019264.23元，每月月供为5609.07元，利息总额为1019264.23元，比这套房子原本的价格还高。
当前，首套房利率调整为最新的3.65%，累计还款总额为1646854.42元，每月月供为4574.6元，利息总额为646854.42元，比在2018年购房要少还37万元，每月少还款1034元。
如果可以这么算，那么今年买房可以算是“上车的好时机”。
今年在海南买房，更便宜了吗？
今年海南的楼市，热度确实有所下降，出台的各项新政都对购房者比较友好，但买房是否真的更便宜，那要看和哪一年比。
根据海南省统计局数据，2024年1-5月海南省房屋销售面积为308.42万平方米，销售金额为468.55亿元，均价约15192元/平方米。
忽略各类性质不同的房产的占比变动，简单以每年总销售额和每年总销售面积来计算，2014～2023年间，海南省的房价均价分别为9315元/平方米、9339元/平方米、9878元/平方米、11837元/平方米、14545元/平方米、15383元/平方米、16394元/平方米、17541元/平方米、17050元/平方米、16604元/平方米。
可以观察到，在2014年至2021年间，海南的房价均价呈现上升趋势；在2017年突破万元门槛；在2018年突飞猛进，同比上涨22.88%，跳到“14000元/平方米”的均线；到2021年房价均价达到顶峰，直至2022年才开始回落。
海南的楼市政策伴随着这个趋势而生。为了抑制过热的楼市，自2017年起海南相继出台了多项楼市相关的新政，比如在2017年9月提出永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。2018年4月，海南楼市新政再度加码，祭出被称为“史上最严”的楼市调控，首开全省限购之先河。“5年社保、5年限售、七成首付”的严厉程度，足可见在楼市过热阶段海南严防炒房的决心。
2023年，海南楼市迎来另一个转折点。2023年12月，海南发布《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，包括个人住房贷款的套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”、放宽二手房交易转让年限，以及增加多孩家庭购房套数等。自去年年底起，海南楼市频频迎来“松绑”，降首付、降房贷利率、松绑限购政策、在全省范围开展“商品房促消费大行动”，乃至毗邻三亚的陵水、万宁吹响了“去库存”的先锋号角。
如果是和房价均价、房贷利率“双高”的2021年比，那么今年购房无疑是“捡漏”了，提前两年买房的购房者询问能否降低房贷利率，晚两年的购房者则庆幸“晚买享折扣”，但如果把时间再拉长，那么不能说今年海南的房价已处于近十年的最低位。
分区域来看，以刚需属性较强的海口为例，今年以来，海口多个楼盘的备案价中位数约为20000元/平方米，而在楼市最热的那几年，为了抑制过热的楼市，海口的房价均价在“17300元/平方米”这条线上下浮动。
以备案价中位数和均价来计算，在2019年买一套100平方米的房子，总价为173万元，在今年买，总价则为200万元。2019年9月，海口多家银行实行的首套房贷利率为5.39%，今年最新实行房贷利率为3.65%，若贷款年限为30年，以此计算，2019年买房本息合计349万元，今年买房本息合计329万元，较2019年便宜20万元。
如果是在2017年，根据海南省统计局公布数据，当年海口的商品住宅均价约在12000元/平方米，当年海南执行的首套房贷利率为4.9%，若还款年限为30年，一套100平方米的房子本息合计约为229万元，也就是说，以自贸区的设立为时间界限，这7年间，一套100平方米的房子购房成本约上涨100万元。
资料显示，2017年，海南常住居民人均可支配收入22553元，2023年，全省常住居民人均可支配收入33192元，与房价相比，人均可支配的涨幅颇为渺小，所以，哪怕是今年的房贷利率下调，降首付，降低购房门槛，对于海南人而言，依然是“望房兴叹”。
再看二手房。以海口较为热门的紫园为例，安居客数据显示，紫园A区最新房价均价为27426元/平方米，3年来，该小区的房价从2021年9月的37617元/平方米逐步回落到如今的27426元/平方米，均价下调约10000元/平方米。资料显示，当年该小区的开盘均价不低于13000元/平方米，据此算，8年来，伴随着自贸港建设的红利，哪怕是房价有所回落，今年“割肉”转让的房东也没有吃亏。
海南的房地产业与旅游业发展高度相关，带着浓厚的文旅地产色彩，房价居高不下也是旅游城市的一个共同特点，如今，海南的第三产业似乎面临增长乏力的困境，房地产业能否持续增长，仍未可知，今年上半年，全省服务业（第三产业）增加值同比增长2.4%，全国第三产业增加值同比增长4.6%，海南的第三产业增速不及全国平均水平。
文/陈明艳
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