漫天飞的规划、千篇一律的住宅产品，正在同质化上海众多房产板块！

原先大部分区域按照环线规律都有明显的鄙视链层级，如今很多板块却出现了强替代性——

功能重复，地段相似，房价也相对接近，经济指标也相当接近...

板块两两之间互为备胎，却又互相看不上。

今天我们就来聊聊上海外环最典型的三对互相鄙视的板块组合。

江桥vs南翔

嘉定除了亲儿子新城，还有两位关系水火不容的姐妹——南翔和江桥。

客观来说，江桥和南翔自身都有不错的条件，但二者都没有得到多少系统性地培，最主要的功能基本都给市区外溢当“睡城”，仿佛嘉定嫁给市区人民的闺女板块。

即便如此，江桥和南翔这两个不那么受亲爸栽培的板块也互相看不上对方。

江桥虽然硬伤不少，但是拥有便利的交通条件，13/14号线都是体感相当不错的地铁线，经过中心城区的板块能级也比较高。

30分钟静安寺，40分钟南京西路，浦西市区刚需的理想“睡城”，嘉定的轨交王牌板块。

对普通刚需来说，近地铁上班方便就占据了买房要素的一半，这样看来江桥的优势在整个外环外也相当突出。

相比之下南翔虽然地铁11号线也经过徐家汇这样的高能级板块，但因为服务范围太大，乘坐体感较差，拥挤不说夏天还有异味不受乘客待见。

未来两个板块都有嘉闵线站点利好，不过江桥有两站，南翔仅一站，未来江桥交通优势依然不可逆转。

再说商业，江桥万达基本坐实了江桥城乡结合的画风，而南翔印象城mega所展现的大都市shoppingmall，体验可以说是遥遥领先。

2023年南翔上师大附小小学毕业考三门总分全区第二，并且语文和英语全区第一，基本坐实嘉定未来优质学区的评价。

接着还有上师大附中、上大附小附中，比起几乎全菜的江桥，南翔的教育资源又胜一筹。

不过从发展规划来说，南翔和江桥却是殊途同归。

南翔在2000年初就筹划了近郊第一CBD的规划，结果一不小心尝到卖人工湖景房的致富模式，写字楼隔一下变成了酒店式公寓。

得益于两大人工湖加持，南翔成了近郊宜居板块的代名词。

华润中央公园、好世凤翔苑都是品质不错的次新房，还有近期的新房绿城留香园，接连吸引了不少老上海市区的改善、新上海刚需客群置业。

而江桥在获得北虹桥title之前，发展模式相对简单粗暴，缺少品质商品房加持，动迁房和务工老乡来的比较多。

这几年得益于14号线和嘉闵线规划，江桥北陆续开发了一些地铁新盘和徐泾、华漕一起分流市区刚需。

甚至沉默已久的北虹之星近期也迎来拍地，这么来看江桥未来的新房上车机会依然多些，只是周边的市容环境和南翔还有比较大的差距。

最后我们也用数据来看看两个板块的实力。

2023年，江桥入库税收60.3亿，南翔102亿。

由此可见，虽然江桥冠着北虹桥的帽子，城市界面看起来被乡村工业、各类产业分割得四分五裂，但实际的挣钱能力十分打脸。

而南翔看起来只是个生态宜居的板块，没有突出的产业亮点，也没有什么大虹桥这种国家级规划，靠一些乡村工业成绩却出人意料。

总的来说，同样是600多万总价，江桥胜在通勤便利，刚需中的战斗机；

南翔胜在宜居，板块没有太大硬伤，定位更偏入门中产和刚需改善了。

顾村vs杨行

宝山过去很长一段时间被三条地铁线三分天下，导致同环线的一些板块还没出宝山就直接竞争上了。

最典型的例子就是顾村和杨行，同样是4、500万，都在一个宝山区，都打着主城区的营销广告，既生瑜，何生亮？

杨行过去在宝山最风光的时候，抱着淞宝、月浦的大腿，能蹭到一些宝钢上下游产业，乡村工业勉强能维持温饱。

顾村的崛起比起杨行却是差辈儿了。

你杨行过去是抱着钢铁大腿成长的，我顾村却是为了区里工业污染脱帽打造的宜居典范。

虽然在此之前，被动迁房基地给截胡了。

为了打造成外环外宜居板块，顾村这十几年做了很多努力。

除了打造出文旅IP顾村公园，还引入了三甲医院华山医院北院，龙湖宝山天街的开业也弥补了顾村商业短板。

此外，还有7/15号线双轨交加持，4-500万的刚需买在这里还要什么自行车？

再看杨行，整体的商品房开发比顾村更早，如今重点打造的片区到了1号线终点站富锦路。

友谊西路、宝安公路虽然发展更为成熟，但是因为早年乡村工业的影响，地铁站附近的城市界面很多还是一泡污。

相比之下富锦路不仅给建了白沙公园，还陆续引进了上师大附属宝山实验、上大附属宝山外国语学校，再加上已有的杨泰实验学校，杨行起码有三所九年一贯制学校。

继续展开来说，教育这一点确是顾村最痛的，好不容易有的民办华曜（曾经的民办华二），居然也搬去了杨行。

杨行已然成为宝山区的教育高地，在一众宝山矮子中高出许多。

只是杨行的商业目前也处于差口气的状态，花园城有些年份不说，招商运营也相当一般。

再说两个板块的发展规划，杨行又赢得声名在外：

吴淞创新城，高铁宝山站、19/22号线规划，杨行注定起飞！

虽然现在很多人已然沉浸在靠规划买房投资的美梦中，但我依然得告诉大家一句：别用浦东、徐汇的经验来看待宝山大饼。

而且杨行界面最好的富锦路组团也基本饱和，四季都会系列的新地块也在离地铁越来越远。

顾村的开发相对就实在很多，卖地圈钱盖房子。

在新一代动迁x商品房大居，新顾城的开发走向尾声后，顾村终于开始得潘广路地铁站周边的建设。

招商时代乐章带着它的TOD亮相，一出手就让杨行新房去化速度走上龟行道。

一面是各大规划傍身的杨行，一面是靠实力日光的顾村，这场pk究竟谁输谁赢，让我们看数据说话：

2023年，杨行镇级一般公共预算收入11.2亿，顾村镇级一般公共预算收入11.8亿。

二者成绩不分伯仲菜鸡互啄，为它们争得面红耳赤的各位，只能说尊重个人喜好和选择吧。

莘庄vs七宝

七宝和莘庄近几年的关系可谓是针尖对麦芒。

二者在楼市中的相似之处很多，总价段相似，都比较缺好房子。

在华泾的营销身价还没水涨船高之前，七宝和莘庄就谁是浦西外环外最强板块争得面红耳赤。

往前翻三十年的黄历，莘庄在新闵行区成立后，代替老闵行成为区政府所在地，一跃成为闵行区嫡长子。

区政府给了莘庄宝贵的1号线地铁，区行政中心定位，在2007年还建成了号称当时亚洲最大的商业体仲盛世界商城。

在1号线的红利加持下，大批市区居民、徐家汇副中心的白领跟着地铁线早早定居到莘庄。

当时的莘庄商品房，最大杀手锏就是地铁概念，甚至还有像地铁明珠苑这样把地铁两个字焊到小区名里的 。

有了高素质市区外溢加持，莘庄的学区成绩也稳步提升，闵实验+莘松的组合成了很多家长在闵行的第一选择。

而后紧接着修建的5号线，更是让莘庄成了南部郊区的耶路撒冷，莘庄也逐渐成了很多南郊工业园设立商办活动的大脑。

相比官宣的莘庄嫡长子，七宝更像闵行区靠实力服众的一字并肩王，外号“外环小徐汇”。

说个数据大家就懂了，2023年，莘庄镇的财政总收入是52.5亿元，七宝镇是52.3亿元。

虽然没有官方强背书，但七宝拥有悠久的历史底蕴，自古以来都是商贾繁荣的板块。

虽然地铁比莘庄晚来了11年，但胜在9号线长年独享半亿营收的漕河泾外溢。

加上延伸长度够长，把西南楼市的鄙视链完善到了广袤的松江郊区。

莘庄“1+5”号线想做的事，一条9号线就搞定了，还没有中间断开一次的外溢传输损耗。

加上后来居上的商业能级，七宝一跃成为不少松江人民周末最愿意去逛的“市区”。

2016年七宝万科开业，优秀的招商运营能力，让其一跃成为外环外最能打的商业体，百联南方，仲盛这些闵行老牌商业瞬间成为过去式。

在教育方面，七宝可以说更是领先了莘庄亿点点。

闵行区教育素有民办强于公办之说，而民办集大成者就是七宝。

七外+上宝/文来的组合，才是闵行区当之无愧的鸡娃万能式。

虽然板块内也有明强+七宝二中这样的公办梯队组合，单论公办也能和莘庄掰掰手腕。

但不论是闵行哪个公办在七宝民办小初面前都黯然失，更何况七宝还坐拥了能媲美四校的七宝中学。

这样比较下来，在商业和教育上，七宝更胜一筹，但是在未来发展上，七宝的背书却又略输了莘庄。

莘庄完善的基础设施和发达的交通网络，让其在2035规划中跻身九大副中心之。

为了填补莘闵地区缺乏高端商务区的空白更是诞生了占地123公顷的莘庄商务区。

相比之下，七宝目前只是一个地区中心的规划，实际发展很大程度依赖虹桥枢纽带来的商务利好。

虽然能级低了一级，但实力不容小觑，打造出126公顷的七宝生态商务区。

未来随着嘉闵线开通，七宝服务承接虹桥商务外溢的优势还将进一步增强。

如今七宝万科易主，仲盛也迎来大面积闭店，二者相爱相杀的故事还在路上：

七宝：我有嘉闵线、机场联络线

莘庄：我有亚洲最大莘庄立交

七宝：我有七宝古镇

莘庄：我有区政府和副中心

七宝：我有闵行文化公园、闵行体育公园

莘庄：我有区政府和副中心

看完以上这几对，你们觉得上海还有哪些楼市欢喜冤家？欢迎评论区一起讨论。

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编辑∣环线咨询