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导读

浅析全国楼市上半年数据，初判下半年的楼市措施！

察势者明，趋势者智，见字如面，我是楼评君！

2023年全国商品房销售面积111735万平方米【2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%】，比上年下降8.5%（理论值17.7%）。

2023年全国商品房销售额116622亿元【2022年商品房销售额133308亿元，下降26.7%】，比上年下降6.5%（理论值12.5%）。

商品房中，90-95%左右为商品房住宅，那么看看往前推二十年全国商品房住宅的成交规模量是什么样的？

2013年商品房住宅突破十万亿平方米后，2023年踩线10万亿平米门槛，2024年会跌进10万亿平米是可以预测的，只是全国商品房总规模会不会跌入仍需要探讨

NO. 1｜近四年商品房月度走势

2021年7月，恒大暴雷后，全国商品房月度开始出现降量现象，不过伴随着营销节点，年末仍有一个高量月份。

2022年，全国楼市开始出现国进民退现象，民营房企基本不再积极拿地，全国百强房企榜单出现大幅度的调整，全国四百多个城市出台“救市”政策。

2023年，全国房地产在“秩序重构”中，月度下行的趋势仍是延续，这一年全国十强房企以国央企的底色为绝对主力：形成了保万中华的格局！

2024年为促进楼市活跃，央行新政517三连发，降低利率，降低首付和公积金，适度逆转了中大型城市的房价和交易活跃度，但导向了分化效果，加剧了城市间竞争！

NO. 2｜全国房价走势预判

房价下跌，是阶段内全国楼市的共识，但是实际内部的分化还是存在的，供少需多的畅销盘依旧不错，供应量超量的区域和城市降价是必然的结果！

（一）新建商品房价格走势

没啥可说的，徐图降低，综合下的1%的降幅并不大，放在具体城市内，大概会有10%的降幅大量存在，放在具体项目可能会达到20%的降幅。

（二）二手房价格走势

对比新建商品房，二手房的降幅是新房的1.5倍左右，实际的表现也是新房价格稳定，二手房则出现“慌不择路”和高量挂牌下，价格急剧内卷的现象！

NO. 3｜二手房成交量反增

首先在大型和特定型城市内，新房成交1套，就有2-3套二手房成交，这是城市达到一定建设量后，房产的主要需求是通过二手房解决，新房为辅助的格局！

故而，核心城市的人口聚集，产业发达，房地产需求依旧很明显，新房可以通过土地和生产建设环节的税收进行调节，但是二手房的交易相关税费是极低的。

这也就是为何核心城市逐步试点房产税，是由于城市内的房地产交易规模和结构所决定的，房产税可以是核心城市解决土地财政转向的最优解！

NO. 4｜房产的库存压力走势

楼评君在近期服务住建部门的相关房地产政策中，也关注到无论是省级，还是市级主管部门对房地产政策制定中，对潜在开发用地规模和库存压力进行KPI的维度！

上半年，只不过就库存存量的统计，存在现房库存，预售库存，和土地潜在库存【新开工】等多个维度，通常预售+现房库存在18个月属于良性。

实际以太原为衡量，潜在库存达到5000万平方米，每年大概只能销售400万-500万平方米，到现在土地出让结合容积率的潜在供应，远超市场消化速度。

这种供地不减弱，销售不走强的叠加条件下，广义库存去化周期只能是仍在上升！

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作者：张明 图片来源：网络 侵删

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