日前，楼市君摸查了广州150个重点二手楼盘的价格变化。
其中，就包括一直被拿来PK的奶厂、广钢、广纸三大板块的标杆盘。
从2016年前后入市开始，这三个板块的房价已竞逐了8年之久，如今结果揭晓。
8年内，三大板块房价变化如何，哪个板块暂时领先？
｜奶厂招商雍华府实景图
｜广州楼市发布 摄
壹
奶厂登高也跌重
2016年前后，是广州造“新城”的巅峰期，开发商组团拿地开发，奶厂、广钢、广纸3大热门板块诞生。
如今近8年过去了，三大板块的发展已经趋于成熟，常住人口都达到10万+。
当年的新房也变成了“次新房”重新入市， 成为广州话题度最高的二手板块。
｜广钢新城航拍
｜广州楼市发布 摄
这么多年来三个板块一直被拿来比较，除了开发时间接近，另外一个原因是新盘起步价相差不大。
三者争了8年，谁也不服谁。
现在这些板块的价格及涨跌如何？板块内部差距大不大？都给大家摸清了。
1、价格及涨跌幅：奶厂整体领先，广钢、广纸稳中有涨。
先来看牛奶厂板块，目前整体价格和涨幅都是领先的。
四 大 金刚目前 普遍站上5.6-6万+/平，板块内价差很小， 整体涨幅都在40%以上，其中 龙湖首开天宸 原著最高达到73.5%。
不过奶厂近期没有别墅成交记录，算上别墅最高价和涨幅会更高， 毕竟华润天合223 平的 别墅去年 就已经卖到13.1万/平了。
｜广州楼市发布 制图
整体涨幅第二的是广钢。
广钢次新房整体涨幅绝大多数都在18%以上，主打改善的珠江金茂府涨幅最高达到63%，华发中央公园最低仅5.6%。
三个板块中，广钢的价格和涨幅差距最大， 楼市君认为成因或有以下三个：
新盘多且定位差距大、开盘价从2字头到5字头都有跨度大、各盘价格造化。
｜广钢海德公馆实拍
｜广州楼市发布 摄
广纸整体涨幅较小，但价格是第二坚挺的。
比如雅居乐海珠小雅涨幅只有可怜的2%，星汇海珠湾还不错涨幅达到50%。
目前广纸四盘稍低的星汇海珠湾成交均价也在4.8万/平，金融街融御好一点的房源没有7万多都拿不下。
2、近3年成交与走势：奶厂登高跌重，广钢持续走货，广纸单盘承包市场。
再来看最难熬的近3年，三个板块的价格走势和成交情况。
首先是奶厂，近3年整体跌幅最惨，基本都在29%以上，可谓“登高跌重”。
奶厂跌的基本都是小户型，比如金地天河公馆约86平3房已经降到5.2万/平了。
4房以上大户型非常坚挺，金地天河公馆、招商雍华府、华润天合等4房都稳在6万+/平。
板块近3年单盘成交都在30套左右，可见交投是比较旺盛的。
｜广州楼市发布 制图
这3年大市挤水，广钢的分化进一步被放大。
广钢十几个二手盘，刚需盘的更加刚需，改善盘小户型也割肉，但大户型熹昂对较稳
比如广钢二手天花板珠江金茂府4房，即使买家拿着屠龙刀大砍，也守住了6万大关。
而刚需中海锦汇华庭已经有多套房源成交价2字头；中海锦御华庭78平2房，成交单价也来到了3.5万/平。
｜图源：贝壳找房
广纸最大的不同点在于次新房较少，竞争较小。
加上片区多是20年以上的老小区，对比之下次新房更香了。
据贝壳找房统计，广纸四盘近3年成交星汇海珠湾遥遥领先，高达62套，是三个板块中走量最多的。
楼市君发现，成交房源中超过一半都是3房以上，可见置换是主要需求。
小区部分户型可以看江，且自带3万方商业“广纸天地荟”，楼下有公园，广佛线燕岗站走路就能到，很多买家买账。
贰
不以房价论英雄
配套及增量也是重点
当然，房价不是衡量板块潜力的唯一标准，环境、配套、增量等也在PK之列。
同样是卖地造城，三个板块的综合素质和增长点也各异。
广钢新城
配套成熟优质且低密，楼太密也是事实
从本质上来看，广钢由政府主导成片开发，国央企操盘，配套规划到位，唯一被吐槽的是楼太密。
目前广钢省实一小、省实初中、华附等8所学校已开学，2所学校在建，未来将增开到32所。
预计年底开通运营的11号线鹤洞站也经过广钢片区，交通路网进一步加密。此外，广钢公园二期近期也已开放。
｜广钢公园二期实拍
｜广州楼市发布 摄
供应方面，保利鹤洞汽修厂地块据说大概率会参考保利和颂做小户型，广钢未来对刚需会更加友好。
广钢车辆段综合体以及广钢1号地块也在今年供地蓝皮书中，入市后将为广钢再续一把火 。
｜广州楼市发布 制图
片区越来越豪宅化，交通和商业待改善
奶厂跟广钢不同，一开始就在走高端路线。
凭借妈生好皮、天河后花园的定位，奶厂的二手交投一直都比较旺盛。
片区近几年入市的合景臻颐府、缦云广州、越秀·观樾，最小140平起步，同样是走纯改善路线。
有网友调侃：广钢越来越刚需化，奶厂越来越豪宅化。
｜牛奶厂航拍图
｜广州楼市发布 摄
然而越豪宅化，奶厂的交通不便、商业配套不足问题就越扎眼。
以前奶厂板块民企开发居多，大多项目只兑现自身配套，周边公共配套欠缺完善。
13年了，悦景路拓宽工程还没正式开始施工，商业能拿得出手的商业也只有华润天合配建的4层商业。
网友就曾吐槽：广钢开星巴克发小红书都被笑，而牛奶厂连星巴克都没有。
｜华润天合商业
|粉丝供图
目前来看，奶厂未来的价值增量，主要依靠吉山村旧改。
6月底，天河点名吉山村旧改是低效用地试点，要促进项目提速；日前吉山村还发起了“集转国”的表决，算动起来了。
｜文件截图
丨图源广州规划与自然资源局
广纸新城
三板块中唯一望江，旧改是主要增量
广纸是老广心中的核心居住，这里也是广州工业大道梦开始的地方。
随着大烟囱倒下、广佛线开通、环岛路建设，太古仓、BIG海珠湾艺术园等地标拔地而起，现在片区有了一个响亮的名字“海珠湾”。
广纸是最有底蕴和历史气息的，也是三板块中唯一可以望江的板块，买家大多都是有地缘情节的老广。
广纸四个盘体量都不大，最大的星汇海珠湾也只有9栋楼，次新房比较吃香。
｜广州楼市发布 制图
2020年，曾经广州地王项目时代大家项目入市，广纸的价格也站上10万+。
再到目前在售的中海观澔府，江湾·和樾，新盘再次推高了广纸新城的热度。
广纸还有多个利好在兑现，11号线燕岗站、棣园站都会经过片区，加上又有绵长的后航道江景，新盘溢价空间较大。
｜珠江后航道江景航拍
｜广州楼市发布 摄
旧改，也是未来巨大的增量。
隔壁的联星村今年4月改造方案已获批，总建筑面积为86.8万方。
去年广纸片区的设计及控规显示，广纸约 245公顷，其中三旧用地就占了108.55公顷，相当半个广纸新城都要脱胎换骨。
总之，胜负只是一时的，随着三个板块的增量释放，利好逐步兑现，未来哪个板块的房价更威水，只能留给时间回答了。
不过可以确定的是，未来无论大家选择在哪个板块安家，配套只会比现在更完善。
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