日本人口连续15年减少。截至2024年1月1日，居住在日本国内的日本人为1亿2156万余人，比去年减少约86万人，连续15年减少，同比降幅创出1968年调查开始以来的新高。
从地域看，日本全国47个都道府县中，只有东京都、冲绳县和千叶县实现了人口增长，其他地区均为负增长。（文章后面我们会着重介绍东京一极化现象）
此前受新冠疫情影响，自2021年开始外国人人口减少，但自2023年将新冠病毒下调至《传染病法》规定的“5类”之后，外国人有所增加。外国人增加11.01%，增幅达到创历史新高的32万9535人。达到创历史最多的332万3374人，首次突破300万人。
根据最新数据显示，同一统计年度内，日本出生人数创下历史新低，死亡人数创历史新高。据日媒分析，日本人口减少的主要原因是人口少子化和老龄化进程加快。
从年龄段看，日本65岁以上老年人口有3571.2万，占比29.4%，老年人口持续增多；15岁至64岁劳动人口为7174.1万，占比59%，劳动人口持续减少问题严重。
从行政区划看，除东京都外，日本其他46个道府县的人口均出现减少，人口跌幅最大的是秋田县，跌幅为1.8%。
伴随着入境限制放宽，赴日技能实习生和留学生增加，外籍人口成为支撑日本经济的重要劳动力。
今年年初，日本总务省公布了日本2023年人口流动报告。报告显示，2023年东京都的迁入人口大约是45.4万人，迁出人口大约为38.6万人，净增迁入居民6.8万余人。
由东京都及邻近的埼玉县、千叶县、神奈川县三县形成的“东京圈”今年共净增迁入人口12.6万余人。
这已经是东京都连续第二年净迁入人口增加，增加数量接近疫情之前的水平。新冠疫情爆发前的2019年，东京都净迁入人口曾接近8.3万人。
日本总务省此前发布报告指出，在少子老龄化的同时，日本国内人口向“东京圈”集中的“一级化”趋势严重。日本民众向“东京圈”聚集的理由多种多样，完善的基础设施带来的吸引力是其中一个重要原因。
人口向城市集中的现象不仅发生在日本，在全世界都可以看到。
日本有三大都市圈，分别是东京大都市圈（首都圈）、京阪神大都市圈（近畿圈）、名古屋大都市圈（中部圈）。
值得一提的是，虽然日本的人口一直在下降，但是东京圈却是日本连续多年人口持续增长的唯一都市圈。东京作为一个全球有名又宜居的国际大都市，疫情之下东京房产也表现出非凡的魅力。
“一级化”不仅给东京带来了活力，更带来了房地产投资、生活成本激增、医疗和教育资源的紧张。2023年东京圈的新房均价超过8,000万日元。
除了日本的“刚需”外，外国人的投资也推高房价。引人注目的是移居到日本的中国人的投资：“（东京）一套房子比北京便宜”……
因此，访日外国人的投资也助推了日本房价上涨。对于日本人来说，房子正在变得高不可攀，但与纽约、伦敦、新加坡等其他国际大都市相比，日本的房子仍然比较便宜。目前的日元贬值态势促使外国人投资日本房地产的动向加快。
三菱地所社长中岛笃表示：“虽然不是很多，但也有对日本非常感兴趣的海外人士买了多套房子进行投资的例子”。
把房子视为投资商品将来打算卖掉，这属于一半投资、一半居住的“半炒半住”模式。以日本的城市地区为中心，这种模式正在深入人心。
LIFULL HOME'S综研的首席分析师中山登志朗分析称：“如果是位于交通便利的都市圈的中心地带、身份属性高的房子，极有可能获得资本收益（Capital Gain，出售收益），很多人怀着这种观念购置了房产”。
所以，从房地产投资的角度来看，人口增加的趋势与租赁需求的上升息息相关，基本上可以看作是积极因素。此外，房产投资时除了关注人口之外，区域内的家庭户数也是需要考虑的要素之一。
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