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北京今年最期待的豪宅，朝阳酒仙桥「北京宸园」要终于来了，
开发商跟媒体透露了酒仙桥的户型尺度：
140和160平米是主力户型，占比80%；
220和240平米，占比20%。
层高3.2米，据说使用率对标中建璞园，我的理解应该是用了不少黑科技。
酒仙桥入市的第一个项目，感觉中建智地有些保守了。
当然也能完全理解开发商的做法，酒仙桥地块儿总价超百亿，几乎是中建智地全年销售额的1/3，这么大体量的项目，开发商一定更看重流速。
主力户型140和160平米，总价1500万左右，买朝阳东四环大改善，性价比还是很高的，能够吸引一波周边的置换改善人群。
这样一来，酒仙桥就卖不了12.5万元/平米。
听业内人算过一笔账，酒仙桥地块，算上前苇沟和绑定的商业用地楼面价大约在6.55万/平米，看上去和指导价缝差很大，但是要算计前苇沟的价格，如果跟现在的璞园价格一样大约7万左右，那酒仙桥得卖到11万/平米，才能保本。
11万就是酒仙桥的价格底线。
01
酒仙桥指导价12.5万元/平米，这个价格一出，很多人疯狂吐槽，当时我说，朝阳是想把酒仙桥打造成第二个朝阳公园。
中建酒仙桥起步面积140平米，这才是第一个项目，组团内其他居住地块，将来面积肯定是越来越大。
中建智地这次拿下酒仙桥是两个居住地块，大地块0007属于四街坊，一局自己开发，小地块0005在三街坊，据说交流给了中海，做玖序系列，中信城五期，京华玖序就是这条产品线。
北京两大巨头开发商，在酒仙桥集结，还很期待将来产品的呈现。
02
酒仙桥该卖多少钱？一直是人们心中的疑问。
一方面，酒仙桥前面，还有望京、太阳宫、朝阳公园，但是12.5万/平的指导价比前两年的太阳宫还要高。
2022年，太阳宫中建玖合府指导价13万元/平米，扣除政府产权比例后，单价11.7万元/平米，酒仙桥12.5万元/平米，明显高估了。
另一方面，跟周边同级别次新小区相比，也明显偏高了。
距离酒仙桥地块600米左右的壹亮马，2021年交房，挂牌价10.5万元/平米，最新的成交价大约9万元/平米。
壹亮马也是朝阳比较顶级的小区，170~200多平米的大平层，外立面是铝板，户型也很好，三面宽、四面宽的产品，得房率80%以上。
壹亮马的产品真不一定比一局做的差，酒仙桥想顶着价格卖，不可能。
03
酒仙桥现在虽然老旧小区很多，但是经过这一轮的拆迁腾退，整体的居住舒适性和圈层优势会更加明显。
同样是拆迁腾退，酒仙桥跟分钟寺做豪宅的逻辑完全不同，分钟寺完全是一片废墟之中，强拉起三栋豪宅，周边的配套，撑不起11万/平米的价格。
酒仙桥豪宅底子很厚。
地块周边是北京成熟的豪宅区，除了2018年上市的壹亮马，南边是去年刚开盘的新房融创壹号院均价14w，泛海容郡挂牌均价13.6w，西南的霄云路8号挂牌均价13.2w。
附近现成的颐堤港+颐堤港二期、丽都、朝阳公园、四得公园、朗园station、798、坝河景观改造中，周边本已打造出高端生活场，文艺气息浓厚。
酒仙桥豪宅的底子很厚的，就因为周边那些老旧小区拉低了均价，也拉低了城市界面，
赶上这一波拆迁腾退，酒仙桥联合朝阳公园，这一带将形成北京最大也是最高端的豪宅区。
区域内小配套也非常完善。
地块位置贴着四环边，环线优势没得说，周边地铁有14号线，还有即将开通的12号线，区域通达性好，交通便捷。
（酒仙桥地块周边实拍）
0007地块一路之隔就是久隆百货，步行十来分钟就能到大型商业颐缇港，颐堤港二期目前也在建设中，未来会增加购物中心、写字楼、酒店；区域南边是经过多年改造的亮马河国际风情水岸，也在继续升级中。
已经启动建设的坝河酒仙桥路至郎园段2.26公里滨水空间就在酒仙桥棚改项目北侧，这个路段将颐堤港购物中心、798、郎园station等文创产业园区串联起来，建成后区域内城市面貌和商业氛围也会再上一个台阶。
教育方面，整个酒仙桥棚改组团，包含2所幼儿园、1所九年一贯制学校，一所中学用地，将来也肯定会引进朝阳最顶尖的教育集团（例如QHF）。
朝阳区今年高考发挥非常好，朝阳教育的优势也越来越明显了，不用来回折腾换房，直升集团名校是最大的优势。
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