老破小在上海卖得很火，一直是成交主力。
很多老破小，挂牌一天就能成交。
老破小租金回报率也很高，部分房源已经达到3%，这么算价格完全触底。
很多人认为老破小全面爆发。
当然也有很多专家、大V不看好老破小，品质太差，年轻人不喜欢。
而且老破小领跌全市，有些直接跌穿2017年。
7年一分不涨，还降了几十万，你让专家、大V怎么敢推荐？
01
第一个重大风险是，老破小投资比重实在太高。
好多人讲，不对啊，投资客都不太喜欢老破小，他们喜欢新房。
那么请问，投资客最多可以买几套新房？
答案是两套。
上海户口，已婚，之前最多可以买两套房。
一套自住，一套出租或留给孩子，其实新房投资比重很低。
老破小可以持有多少？
答案是没有限制。
环二见过手里五套老破小的、八套老破小的，甚至十三套老破小的。
为什么他们可以持有那么多？
因为上海2011年之前完全不限购，你爱买多少套买多少套。
有些上海人房子也不是买的，可能是动迁分的、公房转私，各种机缘巧合，手里拿着很多老房子。
网上很多大V吹嘘自己家有8套房、10套房，去查查房本吧，绝对都是老破小。
因为政策不允许你有10套大宁金茂府，2015年开盘时就面临限购。
他们拿着这些老破小，大部分都用来收租金。
虽然自己不认为是投资客，其实跟投资带来的风险没区别。
房管局领导说，上海有1000万人租房，其中很大一部分都租了老破小。
原本开开心心收租金，太平无事，没想到老破小来个价格暴跌。
动辄跌几十万，再看看一年收的三五万租金，突然觉得收租不香了。
一些提前醒悟的上海人开始考虑，要不要重新配置一下资产。
老破小跌那么惨，要不要换一些更保值的房子？
这么想的人多了，老破小抛盘量突然增加。
为什么次新房抛盘量不会突然增加？
你倒是想抛，可家里就这一套房子，卖了住哪？
所以老破小要真正触底，需要全面转移到刚需手上。
刚需都是自住为主，短期不会拿出来卖，这样供应量就减少。
随着新的刚需不断到来，市场就进入稳定期。
现在很多本地人刚开始抛盘，老破小难言触底。
02
第二个重大风险是，上海本地人口急剧减少。
老破小普遍建成于1998年之前，那个时候上海以本地人为主。
上海本地人才是老破小最大持有方。
随着外地人不断到来，才陆续有老破小卖给他们。
本地人的问题是，人口数量不断减少。
三十年来，上海户籍人口自然增长一直是负数，去世的比出生的还要多。
上海户籍人口在增加，是因为每年都有外地人落户。
其实现在的上海户籍人口中，外地人已经有200万以上。
扣除这些外地人，上海本地生育率会更低。
人口不断减少，意味着老破小抛盘量一定增加。
人都没了，要那么多房子干嘛。
之前有个笑话，说上海人不用买房了。
小两口有婚房，男方爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆都有房。
上海人喜欢内部联姻，女方家里老破小也不少。
这六七套房子，早晚都要继承给小两口，他们还买什么？
小两口可能只有一个孩子，或者不要孩子，你说这些房子继承了干嘛？
要么出租，要么就卖了换大房子。
更恐怖的是，上海的死亡率高峰还没到来。
上海本地人中，55-75岁是主要年龄区间，这些人将来也会陆续离开。
上海预期寿命83岁左右，随着这群老人到80岁，真正的死亡率高峰才到来。
现在每年去世人数13、14万，以后可能会超过20万、30万人。
这些人去世了，老破小抛盘高峰才真正到来。
这个抛盘高峰将持续15年左右，这15年，还是面临相当的风险。
03
同事转了一张截图在群里，有网友认为老破小不危险，危险的是八百上千万的房子。
原因是老破小总价本来就很低，能跌到哪去。
上千万的房子，要跌起来可能就是几百万了。
这里面的错误是，我们考虑保值性，一般看的是涨幅、跌幅。
老破小虽然便宜，跌幅却比上千万的次新房更高。
外环内的次新房，普遍比2017年贵20%以上；外环内的老破小，很多都跌穿了2017年。
现在老破小很便宜了，租金回报率也高了，是不是价格触底了？
结论先不讲，这样分析完全是扯淡。
商品价格怎么走，只能看供需关系。
供不应求了，价格就触底反弹；供大于求，价格将持续下跌。
上面两个风险告诉我们，老破小供应量将持续增加。
供应量增加，就给触底带来很大阻力。
需求量非常复杂，我们后续推文讲解。
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
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