7月行将结束，8月马上到来。
2024年，郑州房地产市场已进入下半场。
现在，郑州楼市的格局是什么样？
现在，郑州主城区在售住宅楼盘还有多少？分别是谁？有效库存量有多少？
现在，郑州主城区还有哪些待售住宅楼盘？下半年哪些住宅楼盘能够入市、销售？
本文，东哥告诉你答案。
一、当下郑州楼市的格局：
1、目前，郑州主城区有效在售住宅楼盘90个，待售住宅楼盘（包含已土拍地块未建项目）66个。
2、整体呈现出分化的态势：主城区楼市好于外围组团；四环内好于四环外楼市。
3、整体市场好的区域为：金水北、北龙湖、老郑东。
主城区市场差的区域为：常西湖、中原新区、杨金、白沙、管南、物流园区。
今年势头比较好的区域：滨河、二七新区。（主要是因为以价换量）
4、好多盘，即将售罄。今年年底前，他们的名字将消失在楼盘地图中。
比如，崇信凤凰悦府、电建洺悦融园、国投昆仑朗境、中海时光之境一期、美盛教育港湾二期、万科翠湾中城二期、招商时代天宸、电建泷悦华庭、保利上城、万科都会天际、信达未来公元、华润润府等。
5、目前来看，卖得好的，要么是位置好，要么是价格低，要么是综合性价比高。很多刚需盘卖的也很好，不要被一些平台的观点误导，郑州楼市目前还是以刚需刚改盘为主，没有进入全面改善时代。
6、下半年，形势依然不乐观。但，并不代表悲观。很多楼盘平均月售50套以上还是不成问题的。
7、很多个新住宅楼盘，真的是越做越好。
无论是产品、户型、大门、配置、地库、景观，真的是碾压过去95%的存量住宅社区。
二、郑州主城区在售住宅楼盘还有多少？有效库存量有多少？
目前，郑州主城区有效在售住宅楼盘有90个。
这个有效，指的是正常在售。
多个烂尾盘、停滞盘、保交付盘，已剔除掉。
老三环内：（13个）
未来天奕、敏捷江山誉、崇信凤凰悦府、佳田未来新城、电建中原华曦府、郑轨云麓、建业时代和鸣、华润润园、中海时光之境、佳源名门橙邦、电建洺悦融园、国投昆仑朗境、鼎盛阳光城。
北龙湖：（6个）
亚新星云湾、正商丰华上境、美林上苑、中海云著湖居、绿城湖畔雲庐、兰溪府。
老郑东东三东四板块：（2个）
华润润府、兰溪书院
金水北：（13个）
保利缦城和颂、保利大都汇、越秀天悦江湾、信达天樾九章二期、绿城沐春歌、常绿蓝城金水宸苑、碧桂园云境、国泰观邸、美盛金水印二期、美盛中环壹号、美盛教育港湾二期、招商时代天宸、万科翠湾中城二期。
杨金：（7个）
正弘璟云筑、中豫湖城印象、水投常绿壹号院、龙居华府、信达时代国著、广汇湾、天伦城三期。
惠济大北区：（5个）
绿都青云叙四期、万科民安雲河锦上、旭辉一江雲筑、和昌水岸花城、正商河峪洲。
高新区：（11个）
金桥西棠、朗悦公园府六期、谦祥云栖、谦祥万华城、碧桂园云湖天境、高新和锦瞻云、高新和锦莲序、保亿豫景晨园、融信朗悦时光之城、大正水晶森林、东原阅城二期。
大常西湖新区：（5个）
华瑞紫韵城四期、裕华城、碧桂园凤凰城二期、中原华侨城、星联城。
二七新区：（5个）
亚星锦绣山河大二期、郑州华侨城、保利上城、万科都会天际、电建洺悦天玺。
管南新区：（4个）
信达未来公元、商都阜园、富田城九鼎公馆、富田城九鼎华府。
老经开：（2个）
绿城诚园、金茂越秀未来府。
滨河：（3个）
中建元熙府、电建泷悦华庭、华发峰景湾。
国际物流园区：（6个）
绿都东澜岸二期、路劲悦东园、兴港和昌凌云筑、梦湖畔、星联樾棠、中建澜溪苑。
白沙：（8个）
银榕居、郑东华府、冠景上院、吉地澜花语、星联枫桥湾二期、郑地美景紫华城、汇泉东悦城三期、鲲鹏小镇。
他们的位置、产品类型、价格，在下图中。各位查看。
其中，标黄的项目，为现房和即将交房的准现房。
我做了详细的调研，目前这些在售住宅楼盘的剩余库存大概还有56000套。
关于这个数据，我有详细调研和统计。
但基于不能说的秘密，各个项目详细数据不能公开。
这个数据，包含项目待建的房源数量，拿到预售证的当前可卖的房源，更少更少。
如果未来一年郑州不新增土拍住宅用地，这些房源，会在未来一年内去化七七八八。
特别是一些重点楼盘。
而且，郑州在未来可预期的时间，真不拍地了。
备注：2023年，郑州主城区住宅房源销售套数为53597套。
三、郑州主城区还有哪些待售楼盘？下半年哪些住宅楼盘能够入市、销售？
看此图，清清楚楚。
这是目前郑州主城区待售住宅楼盘的信息，包含已拍住宅用地。
一共，66个盘（地块）。
目前，已经确定楼盘名称、确定开发主体的项目有：
1、北龙湖：（4个）
松苑、电建金桥华曦府、电建金桥北泷府、海义東樾
其中，松苑明确下半年开盘。
据说，下半年电建金桥北泷府也要入市。
2、郑东新区东三东四板块：（2个）
郑东壹号院、银河湾
目前，银河湾已经是准现房，入市销售时间不确定。
目前，郑东壹号院在前期规划报批阶段，还未建。大概率要到明年销售了。
他们都在中超总板块。
3、老三环内：（6个）
城发玥园、中铁泰和府、郑轨经纬归臻、豫发颂园、亚星嵩南文苑、万科古翠隐秀二期
这其中，城发玥园，即将开盘。
中铁泰和府，下半年开盘销售。
郑轨经纬归臻，开盘时间待定。不过，其有效销售房源不多。
豫发颂园，也就是之前大名鼎鼎的豫发豫园，入市和开盘时间待定。
亚星嵩南文苑，是去年亚星新拍的地块，入市和开盘时间待定。
万科古翠隐秀，目前一期已经售罄。二期大概9月份入市。
我把他归类为待售项目行列里了。
4、金水北：（4个）
美盛中环壹号二期、华润代建项目、招商时代映江河、万科翠湾中城三期
这其中，美盛中环壹号二期下半年会不会入市和销售，目前信息不明确。
可以确定的是招商时代映江河、万科翠湾中城三期下半年肯定会入市销售。两个盘都在惠济老鸦陈片区，三全路一路之隔，又开始了新一轮的竞争。
至于华润代建项目，目前信息未知。
目测下半年一定会入市。
至于会不会开盘，需要看机缘和其进度了。
毕竟，是代建项目。
5、惠济大北区：（4个）
春江观澜、铁建投城发项目、瑞馥南苑、惠济城投现房销售项目
大概率，前两个项目下半年会入市。
至于销售不销售，需要看机缘。
至于瑞馥南苑项目，目前没有声音了。
背后不知发生了什么。
惠济城投现房销售项目，目前已经施工。
规划未知，产品未知。既然是现房销售标杆项目，今年肯定不会卖。
6、高新区：（2个）
东原阅城三期、高新地产项目
目前确切的信息，东原阅城9月份要入市，年底前肯定开盘销售。
高新地产新项目，目前没任何消息。
大概率今年不会入市，毕竟还有两个盘在售，库存房源量还比较多。
7、大常西湖新区：（2个）
汇泉西悦城9号院、融信奥体世纪三期
这两个项目是老盘。
因为市场问题及项目自身问题，目前停止销售。
据说，待市场转好时再卖。
8、二七新区：（1个）
招商林屿境
这个盘，目前正式售楼部已开放，未来半年是二七新区一霸。绝对所向披靡俘虏市场客户。
据情报，大概8月底就会开盘。
9、管南新区：（1个）
永威城七期。
这个项目，地已拿。
入市和开盘时间待定。
以管南的市场情况及永威现状，大概率今年下半年不会入市。
10、经开区：（3个）
和谐山和府、万祥紫庐、蝶湖书院
和谐山和府正在认筹，马上开盘。
万祥紫庐，目前在前期工作。售楼部大概9月份开放，开盘时间待定。大概率年底前会开售。
蝶湖书院，目前在建设施工中。入市及开盘时间待定。
11、杨金：（2个）
君悦华庭、绿波置业项目。
君悦华庭已经准现房，首批预售证已经公示。
目前没有任何市场信息，入市和开盘时间待定。
绿波置业项目，目前没任何市场信息。
12、白沙：（1个）
郑新建投项目
这个地，其实是东润城的八期用地。由郑新建投拿下。
后期如何建设未知。
大概率今年不会入市。
这是32个盘。
余下的34个地块，是历史遗存土地和城投公司所拍地块。
这其中，最多的是管城城投、中原城投、二七城投公司拿的地。
未来，他们如何开发，何时入市是个大课题。
【东哥探盘】会持续跟进关注，及时给各位带来最新情报。
好了，本文只是呈现这些信息。
郑州主城区楼市当下和未来半年的楼盘格局，基本就是这样。
江湖混乱，楼盘厮杀，将会成为常态。
开发商内卷，买房人挑剔，产品主义时代来临。
对于郑州楼市未来，我依然乐观。
我支持郑州未来一年内不供地。
只有供需平衡，郑州楼市才能平稳健康发展。
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