房产证无论写谁的名字，已不重要了？四条“新规”需提前了解|不动产|房产证|房地产|房屋产权|约定|首付款

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

先说一个笑话。

最近，不知道怎么回事，大数据给波哥推了好几个大龄剩女相亲类的视频，波哥也饶有兴趣地看完了，其中，有一点比较好玩或搞笑的是，视频中，一些所谓的大龄优质剩女，一开口就能吓死一众相亲男：

比如，在结婚前必须用我们的名字买一套房；

比如，在拿证前必须在你的房产证上，加上我名字，否则就是不爱我，这个证也不用办了。

等等

表面上看，法律意识挺足的，但是却走偏了，还散发着浓烈的铜臭味，哪有一丝半点不沾尘埃的爱情味，完全变成了一场赤果果的金钱交易。

悲哀啊！

下面，逐步回到正文。

据波哥看楼市观察：

对房产证加名这个话题，有业内朋友用散文的柔美笔调，发出了这样的感叹——

家，对于每个人而言，都有着独特而深厚的情感。然而，当这份情感被纷繁的法律与繁杂的人际关系所牵绊，又将如何？

家，不仅仅是一堵墙，一块地，它更多的是一种情感，一个归属。然而，随着时间的流逝，许多微妙的因素逐渐浮现，如：付出、贡献、承诺等等，这些不可言说的细节，或多或少地涉及到了每一个家庭成员的心灵深处。

过去，很多人因为房产证上的名字而发生纠纷，情感的纽带在金钱与权益面前显得如此脆弱。

那时，有人说：“我的名字在上面，这是我的家。”但真的是这样吗？一个家，真的可以由一个名字，或者是几个名字来定义吗？

散文，也来自于生活，上述文字描述的内容，跟本文主旨血脉相依，故先用来包装一下，非喜勿喷，为谢。

近年来，一项法律规定吸引了各界众多人的目光。

不再是房产证上的名字，就能决定房子的归属，而是需要综合考虑所有的事实与情况。

这，听起来似乎突兀，但究其根本，不就是为了更好地保护每一个人的权益，让家真正成为家吗？

其中的客观事实是——房产所有权之所以受到当今人们的高度重视，根本原因就在于房子是大多数人的毕生心血，随着房价不断上涨，现在一套房子价值起码也是几十万，几百万，价高权重，影响着每一个的生活，所以，争权夺利者此起彼伏。

可是，很多人，还停留在过往的认知里，并没有走出来，因此，波哥觉得有必要来解析一二，希望对各位有所帮助。

就此问题，据波哥看楼市观察，实际上从2020年起，无论房产证上写谁的名字都不再决定房产分配，再闹也没有用了！

下面，咱们先捋一下相关的法律条文。

其实，这个变化，早在2020年5月28日颁布的《中华人民共和国民法典》中，就做了详细的界定，其中的主要条款下面简单摘录一二，以供大家参考：

“第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百九十八条【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”

因该法典中，涉及房屋产权的条文比较多，而且又是规范的法律条文，看起来会有点头晕，就不再去罗列了；有空的话，大家可以自行去仔细研究一下《民法典》的有关内容吧，其他的就不啰嗦了。

再回到本文的主题上来。

那么，为什么，在房产证上写名字，不再是唯一和主要的判定依据了呢？

据波哥看楼市分析，这主要是因为，以前以署名权或载名权的模式，在民间和市场上，造成了很多的纠纷及其相关社会问题，也就是说以前的《物权法》在相关约定和规范上有一些漏洞，因而导致社会上对此类事件的一些混乱局面。

法律，是社会发展的真实反映之一；反过来，也将促进法律体制和法律内容的有效发展和更新完善等。

有鉴于此，后面《民法典》磅礴出世，一举深化和完善了以前很多有瑕疵的地方，因为，社会在不断发展变化，即使再完善的东西，也基本都是对过去的总结提炼、对当下的现实思考、再加上一点对未来的洞察，而形成的。

除非是像《道德经》《易经》那样，从绝高的维度上去思考，方可穷究天地之变、世事的更迭。

但，法律及其内容，除了概括性的论述之外，更多是要基于具体和类别型的行为，去总结和规范，也即，它要解决具体的问题，跟那些形而上的书籍和经典完全不同。

否则，这个世界就会打乱仗了。

上面简单说了一下，在房产证上写名字这一行为，在国内法律层面的变迁情况，旨在说明时代和问题变了，约束和依据也会自然发生改变。

以上这些情况，也可视为房屋产权纠纷判定和相关财产合理分配等方面的，一大社会及法律层面的大背景吧。

波哥看楼市独家认为，这里面有一个朴素的道理：

物有本末，事有始终，唯格物可致知；物与权，权因物生，物依权解。

搞清楚了这一点，也就比较容易理解《民法典》中的相关条款了，也基本能有效理解，为什么一个名字，在房屋产权分配上，不可能再简单粗暴地成为财产分配的重大筹码了。

好了，不扯远了。

接下来，简单介绍一下四条“新规”，以供大家参考和交流。

在此，波哥综合法律界和业内一些朋友的精辟论述，归纳起来，主要有以下四点：

◢ 其一，父母购置的房产：按出资比例，享受合理权益

在现代社会，很多父母为了帮助子女减轻经济压力，会选择为子女购买婚房。针对这种情况，新的法律规定也作出了明确的规定。

如果房子是由一方父母购置的，无论是婚前还是婚后，这套房子的所有权都归属于购房方子女。这是因为父母出资购房的行为被视为对子女的赠与，因此房子的所有权自然归属于受赠方。

如果房子是由双方父母共同出资购买的，那么这套房子就属于双方的共同财产。

但在进行财产分割时，并不是简单地按照五五分账来处理。分割的比例需要根据双方父母出资的实际比例来划分。这样的规定既体现了法律的公平性，也尊重了双方父母的出资意愿。

比如男方掏了60%，女方掏了40%，房屋就属于子女共有财产。日后分割也要严格按照父母的出资比例。为避免纠纷，子女最好与父母签订书面赠与协议，明确约定产权归属。

对此，波哥看楼市认为，这是典型的谁出资谁受益原则的应用，这样非常的公平，会堵死很多不切实际的小心思，因为，这是父母买的房，这在国内比较普遍，如果由于婚姻的关系，你一分钱没花或不痛不痒或象征性支持了一下，在产生纠纷时，就狮子大开口，就不会得到法律的支持，不然，那些捞女或渣男，就会如过江之鲫一样去找人结婚了，不费一兵一卒就能获得一大笔财产，还当什么大龄剩女啊。

◢ 其二，婚前全款买房：出资的价值和权重，远高于加名

在传统观念中，人们往往认为房产证上的名字即代表着房子的所有权；也即，很多人误以为，只要婚后在房产证上加上自己的名字，婚前另一方全款购买的房子就成了共有财产，拥有一半产权。

然而，根据最新的法律规定，这种观念需要得到更新。

如果房子是在结婚之前由任意一方全款购买的，那么这套房子就被视为购买方的婚前财产。这意味着，即使在婚后，无论房产证上是否加上了另一方的名字，这套房子的所有权仍然归属于购买方。

换句话说，就是不论婚前还是婚后加名，只要房款全部由一方支付，没有另一方出资，房屋所有权就依然属于付款方。

这一点对于很多人来说可能是一个新的认识，但它确实是我们法律体系中的一个重要规定。

当然，如果双方在婚后进行了公证，明确表示这套房子属于双方共同拥有，那么这套房子就成为双方的共同财富。在这种情况下，如果双方离婚，这套房子也需要按照公证的约定进行共同分割。

不过如果婚后双方公证房屋共有，那么离婚分割时就必须将房产视为共同财产。所以说，出资方式才是决定性因素，名字反而无关紧要。

经波哥分析，这一点，其实跟上面第一点的原则是一样的，婚前由一方全额出资，理应享受相关的权益，这也是典型的个人的婚前财产，由全额出资方享受全部权益，合法合理，无需多讲。

◢ 其三，婚后夫妻共同买房：共有产权难分离，情产一体

对于很多没有父母支持的年轻夫妻来说，婚后共同努力购房成为了一种常态。

在这种情况下，无论是全款购买还是按揭购买，无论是女方是否参与工作、是否有收入，婚后购房的权益都是均等的。

这是因为婚姻是一个共同体，夫妻双方在婚后所取得的财产都属于共同财产。因此，婚后共同购买的房子自然也属于双方的共同财产。

但有一点需要特别注意：如果房产证上只登记了一方的名字，这并不意味着这套房子就只属于这一方所有。

除非双方有特别的约定，否则婚后所购房屋仍然被视为夫妻双方的共同财产。这样的规定旨在保护婚姻关系中弱势一方的权益，避免因为房产证上的名字问题而引发不必要的纠纷和矛盾。

比如，有些男性会错误地认为，婚后妻子在家带娃不工作，房款都是自己挣的，房子就是自己的。其实法律并不支持这种观点。最高法明确规定，只要是婚后购房，不分工作收入，都应视为夫妻共同财产。

所以为避免争议，夫妻共同买房最好登记双方名字，或签订书面约定。即使女方没有直接出资，也并不影响其共有权。

据波哥看楼市观察，这主要是考虑到了夫妻双方，自结婚后，各自对家庭的实际付出的众多复杂情况等，这跟上述两类情况有很大的不同，一个是父母的赠与、一个是婚前的全额支付，基本都是前导性的行为，与婚后共同买房这一点差距很大，故而不能混为一谈，因此，在法律上对此做了共同所有的界定。

其中，也跟写不写名字没什么关系，这是基于客观事实历史来判定的，有深厚的社会基础。

◢ 其四，婚后共同还房贷：首付比例，是关键性筹码和判定依据

如果一方婚前支付了首付，婚后夫妻共同偿还贷款，房子究竟算谁的？

在现实生活中，很多年轻人在婚前已经支付了购房的首付款，但房贷并未还清。婚后，夫妻双方共同参与还贷的情况十分常见。

针对这种情况，新的法律规定也做出了明确的规定：房子的所有权，仍然归属于付清首付款的一方。

这是因为首付款通常占据了购房成本的大部分，因此法律认为首付款支付方对房子拥有更大的权益。

如果夫妻双方离婚，涉及到财产分割时，只能分割婚后共同偿还的房贷部分以及房子增值的部分。

首付款支付方需要按照分割部分的价值，以现金的形式偿还给对方。这样的规定既保护了首付款支付方的权益，也承认了另一方在婚后对房贷的共同贡献。

具体分割时，首付一方要按比例以现金形式补偿另一方。比如丈夫婚前付了八成首付，妻子婚后参与了两成的还贷，那么离婚时妻子可分得房屋两成的增值。

所以共同还贷并不必然导致共有。

据波哥观察，这里充分考虑到了支付首付款的重要性，这是一套房子发生真实购买的第一基础，而且，一次性拿出30%左右的首付款，在一二线城市那是一个比较大的数字了，表明该付款者承担了更大的压力，后面的配偶虽然发生了共同还贷的行为，但从源头看，付出和价值的主体，在法律上，也必须照顾到首付款支付方，对买房所产生的实际价值和贡献，不然，累死累活去交首付，又有何意义呢？

因为，最近有不少老铁来询问类似的问题，因此，波哥也对此做了一些梳理和思考，希望能对大家有用吧。

随着社会的进步和法律的不断完善，我们对房产权益的认知和保护也应与时俱进。

通过了解和遵循上述四条“新规”，我们不仅可以明确自己在房产上的权益，还能在一定程度上规避因房产权益不清而引发的家庭矛盾。