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作者|罗乾波
出品 |波哥看楼市
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先说一个笑话。
最近,不知道怎么回事,大数据给波哥推了好几个大龄剩女相亲类的视频,波哥也饶有兴趣地看完了,其中,有一点比较好玩或搞笑的是,视频中,一些所谓的大龄优质剩女,一开口就能吓死一众相亲男:
比如,在结婚前必须用我们的名字买一套房;
比如,在拿证前必须在你的房产证上,加上我名字,否则就是不爱我,这个证也不用办了。
等等
表面上看,法律意识挺足的,但是却走偏了,还散发着浓烈的铜臭味,哪有一丝半点不沾尘埃的爱情味,完全变成了一场赤果果的金钱交易。
悲哀啊!
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下面,逐步回到正文。
据波哥看楼市观察:
对房产证加名这个话题,有业内朋友用散文的柔美笔调,发出了这样的感叹——
家,对于每个人而言,都有着独特而深厚的情感。然而,当这份情感被纷繁的法律与繁杂的人际关系所牵绊,又将如何?
家,不仅仅是一堵墙,一块地,它更多的是一种情感,一个归属。然而,随着时间的流逝,许多微妙的因素逐渐浮现,如:付出、贡献、承诺等等,这些不可言说的细节,或多或少地涉及到了每一个家庭成员的心灵深处。
过去,很多人因为房产证上的名字而发生纠纷,情感的纽带在金钱与权益面前显得如此脆弱。
那时,有人说:“我的名字在上面,这是我的家。”但真的是这样吗?一个家,真的可以由一个名字,或者是几个名字来定义吗?
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散文,也来自于生活,上述文字描述的内容,跟本文主旨血脉相依,故先用来包装一下,非喜勿喷,为谢。
近年来,一项法律规定吸引了各界众多人的目光。
不再是房产证上的名字,就能决定房子的归属,而是需要综合考虑所有的事实与情况。
这,听起来似乎突兀,但究其根本,不就是为了更好地保护每一个人的权益,让家真正成为家吗?
其中的客观事实是——房产所有权之所以受到当今人们的高度重视,根本原因就在于房子是大多数人的毕生心血,随着房价不断上涨,现在一套房子价值起码也是几十万,几百万,价高权重,影响着每一个的生活,所以,争权夺利者此起彼伏。
可是,很多人,还停留在过往的认知里,并没有走出来,因此,波哥觉得有必要来解析一二,希望对各位有所帮助。
就此问题,据波哥看楼市观察,实际上从2020年起,无论房产证上写谁的名字都不再决定房产分配,再闹也没有用了!
下面,咱们先捋一下相关的法律条文。
其实,这个变化,早在2020年5月28日颁布的《中华人民共和国民法典》中,就做了详细的界定,其中的主要条款下面简单摘录一二,以供大家参考:
“第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第二百九十八条【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第二百九十九条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”
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因该法典中,涉及房屋产权的条文比较多,而且又是规范的法律条文,看起来会有点头晕,就不再去罗列了;有空的话,大家可以自行去仔细研究一下《民法典》的有关内容吧,其他的就不啰嗦了。
再回到本文的主题上来。
那么,为什么,在房产证上写名字,不再是唯一和主要的判定依据了呢?
据波哥看楼市分析,这主要是因为,以前以署名权或载名权的模式,在民间和市场上,造成了很多的纠纷及其相关社会问题,也就是说以前的《物权法》在相关约定和规范上有一些漏洞,因而导致社会上对此类事件的一些混乱局面。
法律,是社会发展的真实反映之一;反过来,也将促进法律体制和法律内容的有效发展和更新完善等。
有鉴于此,后面《民法典》磅礴出世,一举深化和完善了以前很多有瑕疵的地方,因为,社会在不断发展变化,即使再完善的东西,也基本都是对过去的总结提炼、对当下的现实思考、再加上一点对未来的洞察,而形成的。
除非是像《道德经》《易经》那样,从绝高的维度上去思考,方可穷究天地之变、世事的更迭。
但,法律及其内容,除了概括性的论述之外,更多是要基于具体和类别型的行为,去总结和规范,也即,它要解决具体的问题,跟那些形而上的书籍和经典完全不同。
否则,这个世界就会打乱仗了。
上面简单说了一下,在房产证上写名字这一行为,在国内法律层面的变迁情况,旨在说明时代和问题变了,约束和依据也会自然发生改变。
以上这些情况,也可视为房屋产权纠纷判定和相关财产合理分配等方面的,一大社会及法律层面的大背景吧。
波哥看楼市独家认为,这里面有一个朴素的道理:
物有本末,事有始终,唯格物可致知;物与权,权因物生,物依权解。
搞清楚了这一点,也就比较容易理解《民法典》中的相关条款了,也基本能有效理解,为什么一个名字,在房屋产权分配上,不可能再简单粗暴地成为财产分配的重大筹码了。
好了,不扯远了。
接下来,简单介绍一下四条“新规”,以供大家参考和交流。
在此,波哥综合法律界和业内一些朋友的精辟论述,归纳起来,主要有以下四点:
◢ 其一,父母购置的房产:按出资比例,享受合理权益
在现代社会,很多父母为了帮助子女减轻经济压力,会选择为子女购买婚房。针对这种情况,新的法律规定也作出了明确的规定。
如果房子是由一方父母购置的,无论是婚前还是婚后,这套房子的所有权都归属于购房方子女。这是因为父母出资购房的行为被视为对子女的赠与,因此房子的所有权自然归属于受赠方。
如果房子是由双方父母共同出资购买的,那么这套房子就属于双方的共同财产。
但在进行财产分割时,并不是简单地按照五五分账来处理。分割的比例需要根据双方父母出资的实际比例来划分。这样的规定既体现了法律的公平性,也尊重了双方父母的出资意愿。
比如男方掏了60%,女方掏了40%,房屋就属于子女共有财产。日后分割也要严格按照父母的出资比例。为避免纠纷,子女最好与父母签订书面赠与协议,明确约定产权归属。
对此,波哥看楼市认为,这是典型的谁出资谁受益原则的应用,这样非常的公平,会堵死很多不切实际的小心思,因为,这是父母买的房,这在国内比较普遍,如果由于婚姻的关系,你一分钱没花或不痛不痒或象征性支持了一下,在产生纠纷时,就狮子大开口,就不会得到法律的支持,不然,那些捞女或渣男,就会如过江之鲫一样去找人结婚了,不费一兵一卒就能获得一大笔财产,还当什么大龄剩女啊。
◢ 其二,婚前全款买房:出资的价值和权重,远高于加名
在传统观念中,人们往往认为房产证上的名字即代表着房子的所有权;也即,很多人误以为,只要婚后在房产证上加上自己的名字,婚前另一方全款购买的房子就成了共有财产,拥有一半产权。
然而,根据最新的法律规定,这种观念需要得到更新。
如果房子是在结婚之前由任意一方全款购买的,那么这套房子就被视为购买方的婚前财产。这意味着,即使在婚后,无论房产证上是否加上了另一方的名字,这套房子的所有权仍然归属于购买方。
换句话说,就是不论婚前还是婚后加名,只要房款全部由一方支付,没有另一方出资,房屋所有权就依然属于付款方。
这一点对于很多人来说可能是一个新的认识,但它确实是我们法律体系中的一个重要规定。
当然,如果双方在婚后进行了公证,明确表示这套房子属于双方共同拥有,那么这套房子就成为双方的共同财富。在这种情况下,如果双方离婚,这套房子也需要按照公证的约定进行共同分割。
不过如果婚后双方公证房屋共有,那么离婚分割时就必须将房产视为共同财产。所以说,出资方式才是决定性因素,名字反而无关紧要。
经波哥分析,这一点,其实跟上面第一点的原则是一样的,婚前由一方全额出资,理应享受相关的权益,这也是典型的个人的婚前财产,由全额出资方享受全部权益,合法合理,无需多讲。
◢ 其三,婚后夫妻共同买房:共有产权难分离,情产一体
对于很多没有父母支持的年轻夫妻来说,婚后共同努力购房成为了一种常态。
在这种情况下,无论是全款购买还是按揭购买,无论是女方是否参与工作、是否有收入,婚后购房的权益都是均等的。
这是因为婚姻是一个共同体,夫妻双方在婚后所取得的财产都属于共同财产。因此,婚后共同购买的房子自然也属于双方的共同财产。
但有一点需要特别注意:如果房产证上只登记了一方的名字,这并不意味着这套房子就只属于这一方所有。
除非双方有特别的约定,否则婚后所购房屋仍然被视为夫妻双方的共同财产。这样的规定旨在保护婚姻关系中弱势一方的权益,避免因为房产证上的名字问题而引发不必要的纠纷和矛盾。
比如,有些男性会错误地认为,婚后妻子在家带娃不工作,房款都是自己挣的,房子就是自己的。其实法律并不支持这种观点。最高法明确规定,只要是婚后购房,不分工作收入,都应视为夫妻共同财产。
所以为避免争议,夫妻共同买房最好登记双方名字,或签订书面约定。即使女方没有直接出资,也并不影响其共有权。
据波哥看楼市观察,这主要是考虑到了夫妻双方,自结婚后,各自对家庭的实际付出的众多复杂情况等,这跟上述两类情况有很大的不同,一个是父母的赠与、一个是婚前的全额支付,基本都是前导性的行为,与婚后共同买房这一点差距很大,故而不能混为一谈,因此,在法律上对此做了共同所有的界定。
其中,也跟写不写名字没什么关系,这是基于客观事实历史来判定的,有深厚的社会基础。
◢ 其四,婚后共同还房贷:首付比例,是关键性筹码和判定依据
如果一方婚前支付了首付,婚后夫妻共同偿还贷款,房子究竟算谁的?
在现实生活中,很多年轻人在婚前已经支付了购房的首付款,但房贷并未还清。婚后,夫妻双方共同参与还贷的情况十分常见。
针对这种情况,新的法律规定也做出了明确的规定:房子的所有权,仍然归属于付清首付款的一方。
这是因为首付款通常占据了购房成本的大部分,因此法律认为首付款支付方对房子拥有更大的权益。
如果夫妻双方离婚,涉及到财产分割时,只能分割婚后共同偿还的房贷部分以及房子增值的部分。
首付款支付方需要按照分割部分的价值,以现金的形式偿还给对方。这样的规定既保护了首付款支付方的权益,也承认了另一方在婚后对房贷的共同贡献。
具体分割时,首付一方要按比例以现金形式补偿另一方。比如丈夫婚前付了八成首付,妻子婚后参与了两成的还贷,那么离婚时妻子可分得房屋两成的增值。
所以共同还贷并不必然导致共有。
据波哥观察,这里充分考虑到了支付首付款的重要性,这是一套房子发生真实购买的第一基础,而且,一次性拿出30%左右的首付款,在一二线城市那是一个比较大的数字了,表明该付款者承担了更大的压力,后面的配偶虽然发生了共同还贷的行为,但从源头看,付出和价值的主体,在法律上,也必须照顾到首付款支付方,对买房所产生的实际价值和贡献,不然,累死累活去交首付,又有何意义呢?
因为,最近有不少老铁来询问类似的问题,因此,波哥也对此做了一些梳理和思考,希望能对大家有用吧。
随着社会的进步和法律的不断完善,我们对房产权益的认知和保护也应与时俱进。
通过了解和遵循上述四条“新规”,我们不仅可以明确自己在房产上的权益,还能在一定程度上规避因房产权益不清而引发的家庭矛盾。
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最后,总结起来就是一句话:
房产证加不名,并不能左右房屋所有权的归属,真正决定性的因素是出资方式、时间先后的不同情况、婚姻关系、约定内容,以及房屋产权获得前后的客观情况等。
当然,据波哥看楼市观察,上述四种情况,仅为业内的比较普遍的认识,充分考虑了婚前婚后产权纠纷发生时的一些“新规”和处理方式,有很强的现实意义,这点毋庸置疑。
但是,这些模式,都是基于许多的现实条件和情景而假设,而提出的一些合理的解决措施,有其客观性。
但是,世界是复杂的,波哥个人认为,上述的四条新规,或许还不够应对纷繁的现实世界,很多情况依然在快速变化中,也需要各界不断去思考和找到合理的解决之道。
譬如
在上面的第一种情况中,如果出资为子女买房的父母离婚了,那个方式还能不能成立?
假设,夫妻双方同意将房屋赠与子女,其中的财产分配,又该怎么去处理?
等等
问题还很多,上下左右的延展,会形成许多的新问题,因此,上述四条新规也只能解决部分问题,其他的还需要学界和专家们继续去研究。
为何要说这一点?
波哥只是希望,各位朋友看了这篇文章以后,切记不要掉入某些思维和信息的陷阱之中,觉得有所新的觉察即可,而不要束缚自己的眼界和行为,唯此方能看到更多的精彩。
这也是波哥看楼市的一大初心,希望更多的朋友能从我们的文章中,能发现更多的思维触发点和反思的地方,最后能把自己的生活过得更好!
吾念一如,敬献各位大咖。
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