517新政已经过去二个多月了。517新政推出时，市场一片欢呼，被认为是中国政府史诗级的救市政策。不少人对517新政更是十分欢呼为，忽然一夜春风来，千树万树梨花开，以为中国房地产繁荣的春天又要来了。但实际上，对市场及政府期望极高的517新政，其效果远逊于政策预期。

01

房价只跌不涨，居民无意加杠杆入市

从1-5月份的住房销售情况来看：

新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。

新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。

这些数据具有三个方面的重要意蕴。

一是新房销售并没有因为517新政出台有所好转，而是还在继续下降；

二是住宅销售面积下降幅度和住宅销售金额下降幅度两者差距还有扩大，即住宅销售金额下降幅度远大于住宅销售面积下降的幅度。这意味着不仅住宅销售量在深度下降，而且住宅销售价格还在下跌。只要房价还在下跌，房地产市场就难以企稳。

三是如果以前5个月住房销售数据来估算，2024年的住房销售金额可能在7万亿元左右，与2021年18万亿元相比，不及2021年40%。

住房销售下跌的幅度如此之深，也意味着中国的房地产泡沫正在破灭，中国房地产市场调整会是一个长周期。

现在的问题是，为何517新政以来，政府出台的史诗级的房地产救市政策，其效果远逊于政策预期？更不是如2021年前20年那样，每一次房地产救市政策出台之后，各城市房地产市场立即风生水起。无论是2003年、2008年、2015年宽松的房地产调控出台，还是2016年之后各种限制性房地产调控政策出台，都会让各城市的房地产市场掀起一个又一个繁荣炒作的高潮。但是，517新政史诗级的救市政策出台之后，5月份的住房投资、住房销售、房价的跌幅不仅没有企稳，反之还在进一步向下调整，特别是个人住房按揭贷款下跌幅度更是达到40%以上。试想，如果国内居民无意愿利用银行信贷加杠杆进入房地产市场，最好救市政策都可能失效。

就居民而言，为何无意愿利用银行信贷加杠杆进入房地产市场？就在于中国房地产市场的性质发生了根本性变化。2021年以前的中国房地产市场，房价持续上涨了20多年，房价只涨不跌，居民购买到住房就可赚钱。如果购买住房可一本万利，居民岂不愿意大量购买住房让其财富增长？可是，延续了20多年的房价持续只涨不跌的中国房地产市场，早就把房地产泡沫吹得巨大。当房地产泡沫破灭，房价由只涨不跌转变为持续下跌或只跌不涨时，购买住房不仅不可一本万利，不可成为居民的赚钱工具，反之以高房价接手的住房还可能成为负资产，让居民负债累累。如果居民没有愿意贷款进入房地产市场，那么政府最好最为优惠的救市政策都可能起不了什么作用。这是517新政达不到政策预期效果的关键所在。

02

救市思路未走出20多年的“经验模式”

住房需求是客观存在的。在房地产泡沫吹得巨大时，更多的是住房的投资需求。当前房地产泡沫破灭后，购买住房无利可图，住房投资需求消失，住房转化为消费需求。目前，全国的房价都下跌，甚至于有些城市房价在严重持续下跌。在这种情况下，房价是否回归到理性水平或绝大多数居民有支付能力承担的水平，则是相当不确定的。这就得看以前房价上涨幅度，其泡沫有多大，也得看当前房价下跌幅度是多少，房地产的泡沫是否挤出。否则，尽管房价下跌幅度不小，但房价上涨时的幅度更大，房地产的泡沫可能没有全部挤出。在这种情况下，那些具有潜在住房需求的居民是没有愿意进入市场，或他们在什么时候进入市场同样是相当不确定的，这就在于政府的政策引导，在于政府出台什么样的房地产救市政策。

517新政救市的目的就是为了恢复市场信心，通过降低市场准入的优惠政策刺激居民进入房地产市场，以便让房地产市场风险、金融风险让更多的人来承担，以此重造中国房地产市场的繁荣和经济繁荣。

但是，在房地产市场供求关系发生了根本性变化，房地产市场性质出现了根本性转变，房地产市场预期完全逆转的情况下，517新政的救市思路还是在以往20多年来的经验模式的政策思路下，以更为宽松、更为优惠的政策来刺激居民购买住房，刺激居民住房消费，而没有考虑当前住房价格水平适合不适合居民的住房消费，利不利于居民的消费性住房需求释放。

03

对房价行政管控是问题症结

这样，就517新政而言，政府一方面希望用市场化工具（宽松优惠的信贷政策）鼓励居民进入房地产；另一方面又在用非市场的方式或行政化手段来控制房价、控制市场信息。

比如，尽管517新政要求各城市政府完全放开对房地产市场的各种限制，但当前各个城市的新房价格，除了个别城市已经完全放开之外（如兰州），基本上还是由城市政府掌控之中，房地产企业对出售住房的定价只能是在政府所指定的范围内，否则房地产企业就可能被政府相关部门约谈。

比如，北京门头沟有一个出售项目，最早开盘时价格是每平米6.4万元，但房地产企业面对严峻的房地产形势，最近希望以每平米4.9万元出售，却遭到了相关政府部门约谈，说降幅过大，不可以这个价格出售。北京是这样，其他城市也是如此。

别看当前中国楼市陷入如此严重的困境，大量的住房卖不出去，但很少看房地产开发商大幅降价销售。如果房地产开发商有完全住房销售定价权，在房地产市场刚出现转变，房价能够随行就市，如果有一些房地产开发商能够大幅降价销售（如香港的李嘉诚的住房项目那样），那么这些房地产开发商或许早就走出了当前之困境，而不至于现在这样。

还有，政府不仅对新房的价格在某种程度上进行限制，而且对二手房的价格也进入另类控制。

比如，最近以来，有相当多城市的二手房交易的信息在中介平台突然消失。这些交易信息包括城市二手房挂牌量及二手房价格跌幅变化。目前全国有15个以上城市关闭了二手房价格显示。这应该是相关政府职能部门约谈的结果。因为，政府认为二手房挂牌量增加和二手房价格下跌的信息，不利于稳定市场信心，容易造成二手房价格进一步下跌的预期，形成二手房价格下跌的自我实现，触发新一轮房价下跌潮。在政府部门看来，这不仅会影响居民的住房需求释放，也会影响当前房地产市场走出困境。

可以说，无论是新房，还是二手房，政府对房价控制或管制，是当前中国房地产的最大困境。也是当前房地产市场能否真正得以调整，住房消费需求难以释放的问题所在。

文 ︱ 易宪容

中国经济学家

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