最近，克而瑞的数据显示了一件有趣的事。从2021年到2024年5月，在全国30个重点一二线城市的土地拍卖中，城投公司竞得的地块占了将近一半，拿地金额也占了三成以上。这不仅让他们成了市场的主导力量，还成了市场低迷时稳住土地市场的“定海神针”。

打开网易新闻 查看精彩图片

#深度好文计划#但这里有个问题：城投拿地的体量和金额占比差很多，这说明他们主要是为了托底。也就是说，那些核心的、优质的地块，通常是由国央企以高价竞得，而那些不那么受欢迎的地块，就由城投公司以底价成交，充当了市场的“底牌”。

这种现象，可能就是我们目前土地拍卖市场的真实写照。

再说说房地产行业的现状。克而瑞的报告还透露，在过去三年的房地产调整期，房企的投资出现了两个明显的特点：

1. 民企大规模退出，央国企独占鳌头。数据显示，2021年之前，民企在新增拿地的投资金额中占据了六成以上。但到了2022年和2023年，民企的拿地金额占比大幅下降，几乎减少了四成，投资金额也比2020年的高峰减少了近九成。

2. 城投公司大面积托底土地市场，但他们的开发能力却是个问题。市场销售疲软，三道红线政策下，民企面临经营和现金流的双重危机，导致他们不敢轻易拿地。

在这样的背景下，城投公司被推到了台前，成了土地市场的一股重要力量。但问题又来了，城投公司虽然在土地市场上大手笔买进，但在后续的开发上却显得非常缓慢。据克而瑞统计，2021年至今，城投拿地项目中全面开工的地块只有两成，总体开工率更是只有二成二。对比之下，央企的开工率平均在七成五以上，地方国企高达八成五，民企也有近五成的开工率。这就让人疑惑了：城投公司只拿地不开发，这到底是为什么呢？

首先，城投公司可能缺乏足够的开发能力，没法和规模较大的国央企或高周转的民企相比。其次，近两年市场的去库存压力较大，如果开发了新房却卖不出去，只会增加库存。

这就引出了另一个问题：城投公司拿地的资金从哪里来？考虑到全国城投公司的债务规模高达60多万亿，他们用于土地拍卖的资金不太可能全是自有资金，大部分应该是银行贷款或其他融资渠道。

这就更加让人困惑了：只拍地不开发，营收和利润从哪里来？银行贷款又怎么还？

根据克尔瑞的数据，城投公司拿地未开工的面积接近3.3亿平方米。相比之下，商品房待售面积为7.39亿平方米。城投未开工的面积体量相当之大。

有人认为，这些土地最终会流入市场，成为新房库存。也有人认为，城投公司会在市场好转后，将土地卖给国央企或民企，赚个差价。还有人认为，政府可能会回购这些土地。

各有各的看法，但无论如何，城投公司手上的土地如何处理，已经成为一个难题。楼市的走向似乎越来越让人摸不着头脑了。

让我们拭目以待，看看这场楼市的大戏将如何发展。