广州旧改，再放大招！

昨日，广州市住建局发布文件，这也意味着，一些因为各种因素导致进度停滞不前的旧改，又有了三年的缓冲期！

近段时间以来，广州旧改捷报频传，从三元里旧改加速到“巨无霸”旧改项目康鹭村正式动工、环市东旧改全面重启，再到罗冲围片区城市更新单元详细规划公布，无一不显示当前的广州旧改进入活跃期。

回顾今年上半年，广州旧改重新定调，多个相关政策文件连续出台，推动其旧改模式发生了重大转变，大量改造项目也得以重新起航，当前广州各区旧改项目逐渐重回正轨且正在加速。

全国旧改建面最大的城市重新定调启航

广州旧改转向“依法征收、净地出让”新模式

作为全国城中村总建面最大的城市，广州向来是城市更新的先行者。

数据显示，目前广州全市共有425个城中村（按外来人口比重大于30%且建设用地比重大于40%的村庄的标准统计），涉及近600平方公里的存量建设用地及700万外来人口，城中村改造潜力巨大，市场广阔，但任务也非常艰巨。

自2009年《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》正式出台，广东省全面启动了“三旧”改造，其“排头兵”“领头羊”广州陆续完成了猎德村、琶洲村等旧村的更新改造，并大获成功，“旧改”成为激发城市发展活力的重要路径，至 2018 年，广州“旧改”正式开启高速发展的黄金期，村企合作全面改造成为主要的旧改模式，房企频频“跑马圈地”。

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据房地产导刊不完全统计，2019-2021年广州共有119宗旧改项目（含合作意向）成功挂牌招商，其中107个项目合作企业都是民营企业，占比约9成，预计投资金额超过6100亿元。

从过去那几年旧改市场的火爆程度中不难窥见出，其时城市更新涉及到的政府、土地权益人、开发商三方主体，都对“旧改”未来巨大的发展前景保持着积极乐观的态度。

然而，伴随着行业步入深度调整期，市场形势已大为不同，许多旧改项目都面临着资金短缺的困境，广州旧改随之进入“冷静期”。

但城市更新一头连着发展，一头连着民生，其重要性毋庸置疑。为进一步推动城市更新高质量发展，自2023年以来，广州先后尝试优化改造模式、降低改造成本、拓宽融资渠道，着力解决钱从哪里来、地怎么收、人如何安置、房怎样建等疑难问题，发布了全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例，催生了全国一线城市首张房票，广州对旧改的意志之坚、投入之大，由此可见一斑。

至2024年，广州先后公布实施《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》，探索“做储结合、滚动开发”、房票安置等多元实施模式，提升城中村改造效率；

《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》，全域统筹推进城中村改造，推动城中村整体开发；

《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》，明确将做地和收储分离，强化前期政府把控；

《广州市城中村改造条例》，强化了政府主导作用，统一征收补偿标准，为城中村改造提供了法律支持，有望进一步促进投资，增加供应和释放购买力；

《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，针对旧村庄、旧厂房、旧城镇改造分别制定实施细则，加大政府对城市更新的推进力度，同时在规划管理、计划和方案、用地管理、监督管理等方面与《广州市城中村改造条例》保持充分的立法衔接。

由此，广州主要旧改模式转向政府主导+国企下场，在7月下旬举行的中国城市科学研究会城市更新专业委员会“第八届城市更新大会”上，广州市规划和自然资源局相关负责人说，城中村改造逐步走向“依法征收、净地出让”的新模式，一度静置的旧改重新定调起航。

创新路径、全面加速，各区各显神通

随着旧改重新梳理定调，当前全市各区旧改项目开始复苏并加速推进，花都区甚至探索出了旧改新模式：3月18日，花都区集群街2号正式开拆，成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，走出政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——自主更新。

多元安置、多元改造，处于调整期的旧改领域正在涌现出更多形式的改造模式，旨在提高改造效率并降低改造成本，广州各区旧改市场呈现出“百花齐放”的局面。

黄埔：旧改主力军的“房源超市”正式上线

今年4月份，黄埔区发布全市第一个区级城中村改造房票安置的配套政策《城中村改造项目房票安置实施细则》（下文简称《细则》），并现场发放全国首张城中村改造项目房票。《细则》提到，在实施城中村改造时，被拆迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，由区政府指定单位出具给被拆迁人购置商品房的凭证，限制在特定时间、地域和范围内，包含住宅、非住宅房源和政府持有房源等。

7月3日，黄埔区首批城中村改造项目房票“房源超市”正式上线，共17个楼盘上架，不仅为村民提供了更多的安置选择，同时也在探索“房票安置”的模式上更进一步，有助于推动一手库存的有效去化，同时加快开发商资金回笼，也能一定程度降低项目前期给付临迁费、建设回迁房的压力。

作为广州旧改“重镇”，黄埔区旧改项目体量巨大，多年来通过积极探索、先试先行，它积累了丰富的旧改经验，屡屡走在行业前列，是广州旧改值得重点观察的指标性区域。

今年上半年，广州仅有5个挂牌招商项目，其中4个花落黄埔区：岭头村（五矿集团子公司，项目拆迁安置总投资额约人民币23.7亿元）、姬堂村（中交集团，项目拆迁安置总投资额约146.2亿元)、水西社区（水西片）（科学城集团，项目拆迁安置总投资额约人民币32.619亿元）、以及经历数次延迟最终定于9月6日投票表决的永岗社区(不含横东、横南、横北)项目。

根据《黄埔区2021-2035年旧村庄旧城镇全面改造与混合改造更新项目推进时序安排》，2021-2035年黄埔区共有59个旧村改造项目、2个旧城改造项目。如按时推进，届时将有大量项目上市，供应量充足。

黄埔视野统计发现，目前黄埔区在售旧改项目12个，预计2024年入市项目7个，预计2025年入市项目3个（以实际为准），2026年之后入市待定项目超30个。

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其中，中建八局主导开发的双沙旧改项目开放海丝会客厅，项目名称为一城江山海，刚于7月中下旬开放板房；中建玖合与知识城集团联手打造的文冲东旧改——中建玖合·未来方洲，预计在8月能开放售楼部。

天河：多个项目迎来最新进展，表现势头强劲

根据规划，2021-2025年天河区将推进23个旧改项目（全面改造13个、混合改造5个、微改造5个）。

今年以来，天河区旧改按下了“加速键”，其势头相当强劲。在今年2月份召开的天河区高质量发展大会上，冼村街道党工委书记姚忠伟表示，全力攻坚冼村旧村改造，力争4月底完成动迁收尾；同时，积极协同抓好马场地块更新改造。至7月，马会家居、马会酒店运营方就发布了停业撤场公告，马场地块更新改造正式进入正轨。

同时，凌塘村相关负责人表态，今年将以凌塘新村改造为工作重点；吉山村相关负责人则表示，锚定今年内启动征迁做好各项工作。

根据最新消息，7月凌塘村发布城中村改造项目招标计划，该项目迎来明显进展；吉山村、马场更新改造项目纳入低效用地试点，切实保障项目享受低效用地试点政策优惠，促进项目提速实施。同时，吉山村于6月对161.5公顷集体土地转为国有用地进行表决。

而近日广州市天河区召开的全区干部大会透露，当前天河将把城中村改造作为重构空间发展新优势的关键抓手，全力推进重点发展片区内11个城中村改造。其中冼村改造项目正加快动迁收尾、新塘新合公司改造项目进入建设收尾阶段，其余9个项目计划今年内启动拆迁工作。

此外，广州公共资源交易中心信息显示，金融城东区车陂村集体物业复建项目勘察设计已通过资格审查；更早前，广州四大重点做地片区之一的环五山创新策源区，元岗村、长湴村两大旧改项目通过了备案，总投资超450亿，涉及范围约214公顷，预计明年7月启动；柯木塱村旧改备案同样获批，项目将于2025年启动，耗资近28亿，周期3年半。

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值得一提的是，广州市规划和自然资源局天河区分局于近日公布（以下简称“补偿标准表”），最新补偿标准将出炉。

海珠：康鹭旧改正式动工

7月24日，康鹭片区城中村改造项目F37、F57两个地块同时破土动工，标志着该项目正式迈入建设阶段。这也是继去年12月31日启动房屋拆卸以来，康鹭旧改又一次取得振奋人心的突破性进展。

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作为海珠区备受关注的改造项目，康鹭片区改造范围110.27公顷，计划分四期进行，预计用10年时间完成改造。根据规划，康鹭片区将打造成为国际时尚创新活力区，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能。

番禺：“巨无霸”旧改项目正式上市

番禺区备受关注也是其标杆的旧改项目——500万平方米“巨无霸”里仁洞旧改项目已于6月上市，命名为越秀万博城。作为越秀地产首个未来城市概念的项目，越秀万博城将打造一座实现文商旅居产城于一体，先进宜居的“广州版”未来城市。

根据规划。越秀万博城规划了约 15 万平方米的学校配套，配建6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中等12所学校，当前已确定引进番广实验教育集团办学。

效果图

根据今年1月公布实施的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，番禺区城中村改造项目共89个，全面改造19个，混合改造1个。其中，里仁洞项目不仅是重点项目，也是番禺推进速度极快的旧改样板工程。从2019年却确定牵手越秀地产，至今正式上市，其效率不可谓不高。

近期番禺引发关注的另一旧改项目则是百亿旧改项目沙溪村，公开消息显示，目前方圆+升龙联合体已确定引入星河湾集团参与沙溪村更新改造工作，并达成合作协议，星河湾将绝对控股广州升龙方圆置业有限公司。

越秀：三元里、环市东等核心城区项目获重大进展

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作为传统城市中心，今年越秀区旧改也迎来了喜人的捷报：

7月5日，三元里城中村改造项目意愿征询工作取得重大进展，实现了93%以上的被征询村民同意率。

7月23日，广州环市东旧改项目在沉寂3年多后迎来新进展。珠江实业于7月份获得官方批准，成为环市东青龙坊做地主体，标志着该项目正式重启。环市东旧改是越秀区重要的城市更新项目，总体改造面积约169公顷，地理位置优越，包括世贸中心大厦、花园酒店等地标性建筑。

荔湾：全市首批做地试点之一开启荔湾实践

早前，荔湾区人民政府、广州市建筑集团有限公司，举办了花地河西片区做地项目合作协议签约暨项目启动仪式，代表新一轮城中村改造的荔湾实践正式开启。作为全市首批（14个）做地试点之一，花地河西片区是荔湾区老城市新活力重要空间节点和白鹅潭商务区重点功能片区，做地范围共计82.07公顷，其中，城中村改造范围共计63.12公顷。项目总投资约180亿元。

白云：华为研发中心加持，罗冲围旧改加速

今年第一个挂牌招商的项目为1月份中国建筑第三工程局有限公司（主）、广州市白云投资开发有限公司（成）以68亿元竞得的白云区设计之都核心区旧村改造项目——黄边村。根据补偿方案，该项目将采取“阶梯补偿，封顶3.5层、525㎡”的补偿思路。值得一提的是，该旧改项目推进速度相当之快，持续密集发布公开招标公告。

而自成为成为广州城中村改造四大重点片区之一后，罗冲围片区更新改造全面加速。今年1月罗冲围旧改获得国家开发银行全国首笔城中村改造专项借款1亿元。及至近日，罗冲围旧改举行誓师大会，冲刺930开工。几乎同一时间，改造范围内福星摩配市场发布清场通知，7月6起围蔽清拆；华为广州研发中心计划9月办公区整体竣工交付，各项工程进度都进入了倒计时。

南沙：集中签约、全面加速

5月，南沙区举行城中村改造项目签约活动，区属国企与国家开发银行、农业发展银行签订《城中村改造项目专项借款框架协议》，积极争取专项借款资金支持，主要包括南横村、塘坑村、大涌村上下街、广隆村、鹿颈村、东井村6个城中村改造项目，是国家城中村改造专项支持的首批试点。

花都：积极探索新路径，首创广州业主更新模式

3月18日，花都区集群街2号正式开拆，成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，走出政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——自主更新。

同日，花都区发布公告，广塘村村镇工业集聚区将公开招标合作企业，这将是花都首个“储改结合”村园工改广州新模式。该项目详细规划已取得市政府批复，花都区6月初将项目实施方案及自行整备方案同步通过区政府批复，标志着该项目正式进入实施加速期。

可见，花都区在城市更新领域进行了更多积极的探索，走出独特的经验路径。

增城：聚焦“工改工”，实施连片开发

根据规划，2025年前，增城区计划推进村镇工业集聚区项目16个、约231.9公顷。

至2035年拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目25个（旧村24个、旧城1个），群星村、金星村、白江村等11个旧村拟在2021—2025年全面改造；南坣村1个旧村拟在2021—2025年混合改造；长岗村、塔岗村、塘美村等6个旧村拟在2026—2030年全面改造；翟洞村、东洲村、官湖村等6个旧村拟在2031—2035年全面改造；宁西街中心片区1个旧城拟在2031—2035年混合改造。

而增城最新公示的《广州市增城区2024年度土地征收成片开发方案（第二批）》草案提出，将划定29个成片开发区域，涉及新塘镇、永宁街、宁西街、石滩镇、中新镇、增江街、荔湖街、小楼镇8个镇（街），片区内共安排31个项目，两年内拟实施征地地块面积共 226.8256 公顷。

其中，位于新塘的西洲村旧改今年3月份已获备案通过，项目将于今年10月1日正式启动，至2028年完成改造。

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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