大家好，我是苏北哥！近段时间北哥写的几篇文章，在微信公号后台炸开了锅！

原因是什么呢？自然是北哥文章里的言论又踩中了一些购房粉丝的“情绪红线”！公号后台有粉丝留言道“不要拿‘刚性需求’来吓唬人，今时不同往日了”；还有粉丝留言称“购房问题不是一碗心灵鸡汤能够解决的，我们需要的是实实在在购房方案”！

的确可能是北哥性格的原因，多年的购房TZ经验，让我一直有种很强的分享欲，希望和各位交流购房心得和经验，没曾想一些粉丝不待见了！

北哥个人也非常认同粉丝的那句话“一碗心灵鸡汤解决不了现实的购房问题”，今天文章我们就来聊点干货吧！

01.

这可能是南京最全的单价1万/㎡以下的房源信息汇总！

不要看近期的南京楼市仍在下行期，其实干货还是蛮多的，这第一点干货要说的就是南京楼市的库存“降了”！可能很多人听到这个消息，感觉不爽，但却是真实的数据反应。

根据最新的网房端数据，南京二手房目前挂牌量仅有160779套，数据端的表现来看，经过上半年的集中成交，南京二手房已经相比今年年初高峰期的20万套挂牌量，减少了近40000套，去库存成效可谓肉眼可见。

网上房地产7月30日数据

按照南京头部房产机构的预估，这16万+套挂牌房源，按照目前月均成交8000多套来计算，总去化周期大约在19个月。

上周南京二手房的成交数据也出来了，按照我爱我家研究院数据，7月最后一周（7月22-28日）南京全市成交二手房总共2149套（含高淳、溧水），环比小幅下滑4.6%。但7月周均二手房成交量比较稳定，目前算下来截止上周末7月二手房成交量已经达到8859套，加上月末三天，7月成交量突破9000套已经是板上钉钉。

我爱我家数据

也许7月份南京二手房成交量不及6月份（9500套），但整体成交规模仍然高于去年同期，要知道7月是楼市的传统淡季，能有此成绩实属不易！

值得关注的是，7月末南京二手房挂牌量还在直线下滑，上周全市新增挂牌量1187套，环比减少9.5%，北哥之前文章就说过，二手房成交量上涨、挂牌量下跌其实就是市场企稳、回暖的一个标志。与此同时上周二手房成交均价也在下跌，为27398元/㎡，环比也下跌1.9%。

我爱我家数据

成交均价下跌并不代表着南京二手房价整体下行，昨天文章也已经详述了，行至年中南京楼市行情分化还在加剧，有的房源涨价1.5万+/㎡成交，有的房源却在自降1万/㎡售卖。市场分化加剧！一批房源涨价1万/㎡成交，一批楼盘降价1万/㎡卖房

全市成交均价的下跌，表明整个市场底部，占挂牌量份额最大的那部分房源正在降价出售，甚至砸盘出售。哪些挂牌房源是底部市场，根据我爱我家5月份的数据显示，300万总价以下房源成交占比全市近84%，其中200万以下的占比近60%，而100万-200万总价区间的占比超44%。

所以无论上半年南京豪宅二手房成交如何火爆，低总价房源成交仍然是南京楼市的底部市场。

最近常常有粉丝致电北哥，询问有没有底价房源可以捡漏，甚至直言购房预算只有80-100万，有没有可推荐的！可能在5月份以前这样的房源还不是很多，但据北哥观察，近期南京有不少二手房成交量降到了1万/㎡以下，而且有不少小区还处在非远郊板块，的确是纯刚需客群买房置业首选。

首先需要确定的是1万/㎡的成交房源主要分布在两江板块，如此底价在主城六区出现，想来可能性也不大。

江宁禄口！

去年被誉为全市十大跌王之一的禄口翠屏城，最近成交房源数量激增，90天内成交房源已经多达37套。

成交激增的原因，当然是翠屏城又降价了，7月6日该小区一套94.28㎡的3房房源，58万成交，成交单价仅6151元/㎡。这个成交单价比去年11月翠屏城保持的6410元/㎡最低单价，还低近300元/㎡左右。

目前翠屏城成交均价保持在6400-8000元/㎡之间，60万就可买80+㎡两房；80万就可买120㎡三房。的确非常实惠。

江宁滨江

江宁滨江的盛江花苑近期成交价格下降非常明显，盛江花苑共分为石榴苑、玉兰苑、金桂园、银杏苑等十个分组团小区，目前成交均价均在1万/㎡以下，尤其是玉兰苑成交价格最低，最新成交价格已经跌至5774元/㎡，而去年8月份该小区成交价格还在10216元/㎡

目前50-70万就能买到一套近100㎡的三房

江宁谷里

论谁可能都没想到目前谷里的二手房成交价格有低于1万/㎡，的确有！该小区就是东虹花苑，该小区分为东苑、南苑、北苑、西苑等多个组团，与在售楼盘德信星宸隔街相望。

东虹花苑目前西苑降价极为明显，成交价格最低，最新成交单价已经跌至8017元/㎡，去年同小区房源成交价格还在1.3万+/㎡。

东虹花苑南苑成交均价也降到了1万/㎡以下，最新成交价格为9459元/㎡，去年该组团成交价格在1.2万+/㎡。

相比江宁而言，江北1万/㎡以下成交价格的二手房小区可能更优质一些。

江宁麒麟镇

作为江宁区位于城东的一隅，麒麟镇目前的二手房成交价格也十分诱人，尤其是大盘东郊小镇，目前已经有房源成交价格低于1万/㎡。

东郊小镇由8个独立的小区组成，规模比较大，其中降价幅度最大的是第二、第八街区，最新成交均价在9200-9900元/㎡左右。

东郊小镇第二街区从今年6月份起，房源成交单价开始明显下滑，7月初最新一套117㎡3房成交，单价仅8950元/㎡。

7月初，东郊小镇第八街区忽然降价，一套80㎡2房，成交单价仅9973元/㎡

桥北

可能很多人都没想到，桥北是近期江北二手房价降幅最大的板块，甚至超过了江核，板块内某地标大盘成交价格都跌到了1万/㎡以下。

首先就是桥北地标大盘天润城！天润城由16个街区组成，其中第五街区目前有房源成交价格降到了1万/㎡以下。5、6月两个月，天润城第五街区接连成交2套房源，成交单价均在9000+元/㎡。

而此前，天润城第五街区房价从未降到过1万/㎡以下，今年年初还保持着1.3万/㎡的成交价格。

江浦街道

东方万汇城作为江浦街道的地标项目，目前成交价格跌至1万/㎡以下。

虽然是酒店式公寓项目，但东方万汇城公寓部分背靠50万的东方万汇城商业，且今年10月就将盛大开业，商业势能即将释放。

东方万汇城实景

而之前东方万汇城公寓成交价格一直保持在1.1-1.8万/㎡，近期价格下行十分明显，今年一套43㎡公寓，成交价仅需36.5万，折合单价8441元/㎡。

江北高新区盘城的儒林学士府近期成交单价降至1万/㎡，该小区于2005年竣工，今年5月该小区成交一套89㎡2房房源，成交单价跌至7052元/㎡，此前该小区成交价格都在1.1-1.2万/㎡之间。

02.

河西顶豪海玥万物猛降3万/㎡，释放了啥信号？

说完了南京楼市的极刚市场，回头再看一看南京二手房豪宅市场，位于河西中的海玥万物最近成交价格遭遇了滑跌卢。

2024.7.4，海玥万物新成交一套182.46㎡大平层房源，总价1212万，折合成交单价66426元/㎡。

海玥万物实景

你以为海玥万物跌至6.6万+/㎡是偶然事件？非也，无独有偶，今年6月14日，该小区也成交了一套238.83㎡大平层户型，成交总价1620万，单价6.78万/㎡！

两套房源看下来，海玥万物目前的二手房价格已经可以确定了，只在6.6-6.7万/㎡之间，要知道就是在去年的5月，海玥万物一套182.46㎡大平层，成交总价1648万，单价达到了90321元/㎡。

短短一年时间，海玥万物二手房直降近3万/㎡！河西豪宅不是很强吗？为何海玥万物遭遇滑铁卢？该项目在河西豪宅市场是什么地位，毫无疑问是曾经的王者。

海玥万物所在地块为2016年，上海建工以42561元/㎡的地价拿下，至今还占据着南京地王排行榜第7的位置。

海玥万物拿地后，直到2021年底以现房销售的形式正式开盘，然而项目启用的规划、户型、会所、住宅科技都是2016-2018年流行的产品。

不是河西的二手豪宅不行了，近期不少河西豪宅房源都实现了溢价成交。

比如河西南长江尊邸，7月上旬成交了小区第二套二手房源，一套287.44㎡的4房大平层，总价2200万，折合成交单价高达76567元/㎡，刷新了该小区的年度成交纪录！

长江尊邸实景

河西中豪宅颐和源璟，7月份也售出了小区首套二手房，162㎡大平层，总价1030万，折合单价6.36万/㎡，据说这套房源比当时开盘价格还高出31万左右。

颐和源璟实景

分析一下原因很明显，长江尊邸是2019年的产品，且至今地王一哥的地位无人可以撼动，颐和源璟是2021年的产品，相比于海玥万物来说，都算是新产品。

而从河西顶级改善客群的购买偏好来看，他们似乎更喜欢购买新产品。

同时海玥万物6、7月份成交价格遭遇“大降”，也侧面反映出该项目曾经的稀缺性已经不在，河西豪宅的产品迭代速度正在加快。

按照当初的规划，海玥万物是海玥名都的升级版，海玥名都的户型面积段时140-180㎡，而海玥万物的常规户型是240㎡大平层、330㎡的双层院墅，顶级户型还有400㎡的跃层和550㎡的三层院墅。就常规户型来说，前两年海玥万物户型在河西的确有一定的稀缺性，但如今来看，已经被其他产品赶上。

同板块的绿城华发金陵月华，常规户型205、204、270㎡，已经完全覆盖了海玥万物的户型面积段，特殊户型方面，金陵月华300㎡以上户型甚至做了6米以上挑高客厅空间，在这种新产品面前，海玥万物的稀缺性当然无存了。而且此次金陵月华开盘实景示范区超过1万㎡，视觉震撼效果丝毫不属于海玥万物的现房社区。

金陵月华实景

不要说金陵月华这种全新产品了，就是去年河西中的颐和天晟府常规户型也做到了269-387㎡，不仅完全覆盖了海玥万物，而且颐和天晟府387㎡户型做的还是两梯一户，在这种产品创新面前，海玥万物的优势没有了，从曾经的王者，变成了如今的同行业竞争者。

颐和天晟府

更要命的是，第四代住宅可能是压垮海玥万物这类“老牌豪宅”的最后一根稻草。满打满算，目前下半年要上市的第四代住宅有六个，其中有一半在河西。

中海江南玖序——更改规划，三大户型增加露台，199㎡户型增加约16平米的露台面积；280平户型增加约34平米的露台面积；300㎡墅厅户型增加约30平米露台面积。

不仅如此，据说中海江南玖序的实景示范区也非常震撼，不输金陵月华，售楼形似后现代主义的城市艺术馆，实体景观则以凤起梧桐为主题，充分融合抽象与现实主义的美感，那种立体景观的打造，海玥万物可能真的无法比拟！

中海江南玖序实景

中建合玺东方——户型全面更新为“第四代住宅”，有墅厅和超大露台的免费面积赠送。户型面积可能会有10㎡左右的变动，主力户型在190和240㎡左右，因为落地第四代住宅，增加了挑空和露台，得房率也将大大提升，从原先的80%左右提升到近100%！

招商G01——日前户型面积段已经公布，分别是150、170、220㎡，三个面积段，其中220㎡户型或将是河西近期唯一上市的洋房产品。从项目曝光的效果图可以清晰看到，每户户型均配备空中露台花园，得房率大概率将超过100%。

从河西海玥万物目前窘境来看，南京顶级豪宅的产品迭代速度已经越来越快，豪华如海玥万物也将从激烈市场竞争中败下阵来！

同时整个市场的开发力也越来越偏向豪宅产品，随着“市场+保障”的市场结构逐渐形成，顶级改善购房群体未来的挑选空间将非常大，而普通预算购房人的选择余地将逐渐缩小！

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。