成都新楼市文丨季体

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7月17日，青羊区一宗111亩土地的拍卖引起市场高度关注。

房企攻城掠地的路径里，向来暗藏着敏锐的预见性，此次土拍，意味着城市风口已经非常清晰：蔡桥板块的确定性与价值曲线。

板块的确定性，得益于延续城西文化底蕴的骄傲感，深度捆绑城市发展的使命感，学区资源浓稠铺陈的自信感，头部房企合力给予的自豪感。这种确定性，让蔡桥从2017年地铁站建成开始，呈现出一条地价与房价不断攀升的高价值曲线，在城西保持高价值输出。

2024年，蔡桥板块更迎来诸多重磅看点，地价再度突破2w，大悦城、万象系商业可能落地板块内……

在成都新楼市看来，城市热点结合区域价值与改善属性，蔡桥板块已经坐稳400-500万级改善头牌，更拥有着这个价位最有确定性的学区之一。

如今的蔡桥板块，大致范围是蔡桥地铁站周边，绕城高速以东、日月大道以南的区域。

△蔡桥板块大致范围

蔡桥板块原本指文家街道的蔡桥社区。早在2004年，因老城面临空间有限的困境，青羊区政府就作出规划，决定在2006年底前将区行政中心西移，打造以青羊总部经济区为核芯，构“双心”城区格局。而其中的青羊新城，就是如今蔡桥板块的大致范围。从片区的实际生活半径来看，蔡桥板块也包含了如今的中坝商圈。

△蔡桥板块规划图

2015年地铁4号线开通后，蔡桥板块开始逐步进入人们的视野，在此之后，从2016年起，绿地、首创、五矿、华润、中铁建、建发、中旅等央国企陆续入驻。2019年，蔡桥街道也正式设立。2021年，青羊区政务服务中心迁至蔡桥板块，表明了青羊区想要发展蔡桥板块的决心。

2021年的青羊区第八次党代会上，“人文青羊·航空新城”的发展愿景全新勾画，明确把航空产业作为青羊区支撑性主导产业。将在青羊新城打造天府动力源，人文+航空产业齐头并进。

从此，蔡桥依托在青羊航空新城的语境，围绕航空工业成飞等“链主”，越来越多的“链属”企业不断向这里聚集，剑指千亿的青羊航空新城“拔节生长”。

△蔡桥板块航拍，图据青羊航空新城

蔡桥之所以能够崛起，其实都在成都人的预料之中。随着浣花溪、金沙板块已近饱和，西贵之势沿城西主轴光华大道继续向西延伸——蔡桥板块是城西在城市发展、板块轮动、高质人居迭代之下的必然选择。

蔡桥板块介于三环-绕城之间，区域已基本成熟；近泽千年文脉、主城便捷，可开发空间大；住宅、教育用地规划较多，拥有配套产业，而且城市界面观感较好。

板块更有着三大核心优势。第一是高质人居，蔡桥板块从2016年从陆续进入土拍市场，起步即改善，没有其他板块那种高容高密的压迫感；第二，也是板块的核心价值：这是一个“学校比写字楼还多”的地方。仅在蔡桥地铁站半径约2公里范围内，就有近10所优质中小学！第三，对比城西其他板块，蔡桥没有航线噪音、城市界面等不利因素，均好性强。

△蔡桥板块城市界面，图据青羊航空新城

板块购买逻辑：

1）非常看重学区资源的购房者。

2）在成飞、青羊工业总部基地工作的城市中产，以及金沙、光华等板块外溢的“Old Money”。

3）从建发书香云锦等项目的成交比例来看，也有诸多城南工作的外溢客群选择此地。

4）针对预算400-600万，尤其是400-500万的客群，希望配套均好性强，区域无明显短板的改善群体。

如今蔡桥早已迈入实景兑现期，城市界面和配套资源能级，都能比肩城市前列。尤其是“青六区”教育资源，已经有了成为下一个顶流学区的趋势。

唯一的悬念是，板块内是否还会落地重量级商业。

蔡桥属于“青六区”，教育能级不言而喻。它的底气在于，与“青二区”一样，“五朵金花”、“三小联中”均在此落地直属校区。

△蔡桥板块主要教育配套

2021年9月，泡桐树小学桐欣校区正式启用，学校规划办学规模42个班，桐欣校区与泡小本部共生于同一个制度体系和同一个行政管理团队。开校时，桐欣校区从泡小本部抽派了38位教师到桐欣校区。 （数据来源为学校官微）

△泡桐树小学桐欣校区，图据学校官微

石室联合中学弘文校区是集石室联中教育集团之全力，打造的一所高质量、现代化、面向未来的新生态高品质学校。 学校隶属于石室联中的“一校四区”，拟于2024年9月正式招生。

△石室联合中学弘文校区，图据学校官微

树德实验中学弘毅校区于2022年9月正式开始招生，与树德实验东马棚校区、清波校区形成“一校三区”的办学格局。这三所名校，分别继承着泡桐树、石室、树德的办学精髓。

此外，草堂小学子美分校、泡桐树小学绿舟校区等均分布蔡桥板块内，这样的教育资源浓度和资源价值，不言自明。

蔡桥板块不仅有日月大道、光华大道、光华8线、绕城高速等城市干道，地铁4、9、13号线穿区域而过，从4号线蔡桥站出发，两站即可换乘9号线前往城南，乘坐地铁出行便利。地铁13号线预计将于明年内开通。

△蔡桥板块交通、商业、生态、医疗配套

蔡桥板块目前已有较为丰富的商圈场景，青羊鹏瑞利广场和中铁西城新天地位于板块内。半径约2公里还有青羊万达广场与成都壹方里，商业消费场景丰富。

△青羊鹏瑞利广场，图据@锦绣青羊

去年底举行的青羊区推进商务商贸产业高质量发展大会上，总投资30亿元的华润置地商业综合体项目、大悦城商业综合体项目也在意向签约之列。此前有消息称，大悦城可能落子于蔡桥地铁站南侧。但目前这两个项目并无明确进展。

蔡桥板块内没有大型公园，不过西侧约1公里即为青羊环城生态带，南侧还有FF体育公园等，生态密度尚可。

此外，板块内还有成都市妇女儿童中心医院，为三甲级妇女儿童医院。

蔡桥板块范围内，正在着力打造航空新城，产业势头发展迅猛。青羊区2024政府工作报告提出，将持续优化航空新城总体规划，全年实施重大项目集群29个，完成年度投资50.7 亿元，预计航空产业主营业务收入增长15%。

△航空国创中心产业园，图据青羊航空新城

△图据寻圭投资云地图

东接西三环，光华、金沙，西启非遗、温江等板块，在光华大道向西延伸的脉络上，蔡桥板块厚积薄发。

尽管是近两年才在成都改善圈层中声名鹊起，但蔡桥板块实际上已经稳定出货多年，开发饱和度颇高。一定程度上，因为地理位置及生活配套、圈层关联十分紧密，我们认为，这个板块可以被视为是青羊中坝商圈向西的延伸及改善居住填补。

从2007年起，这里就逐渐吸引了大批品牌房企落地。2007年，正成、凯德、万科等先后拿地板块内，区域成交楼面价从1117元/㎡刷新到4850元/㎡，一年时间实现土地成交楼面价翻4倍，当年最高溢价率达167.9%。

而且要注意，当时的楼市阶段中，青羊区新房、土地供应主力仍在金沙、光华等板块，虽然已经走出三环，但市场对这一片区的青睐度始终不减。

直到2024年，溢价成交也始终是蔡桥板块的常态。数据显示，2007年至2024年7月30日期间，蔡桥板块（含中坝）共计成交涉住宅用地30宗，约2704.2亩，其中90%的地块都实现了溢价成交，有33%的地块溢价率超过50%，妥妥的长红热土。

△蔡桥板块2007-2024年宅地成交溢价情况

现如今，板块内区域成交楼面价突破至20800元/㎡，清水房限定价32000元/㎡，云集了中旅、保利、华润、绿城、建发、中铁建、中海、五矿、万科等十数个巨头房企，产品总价也已经迈过了500万级门槛，成为名符其实的改善区。

从供应土地的容积率变化上，也能看出板块正逐渐走向高端、改善、低密。板块内早期 （2007-2014年）住宅供地容积率普遍在3.6-5之间，开发产品也以刚需为主，密度较大；以2016年为分水岭，绿地在蔡桥板块拿地，容积率降至2.6，掀开了板块改善序幕；2016-2023期间，板块内住宅用地容积率则降至2，纯住宅用地大量上新；进入2024年，低密属性更强，住宅供地容积率降至1.8。

另一方面，从土地供应类型上看，整个板块以住宅用地为主，占比约83%，商业用地供应量实际上也不小，合计约8宗，555.94亩，占比约17%，但商业用地相对集中，多数为分布于早期中坝商圈的社区底商，或产业型商业，而后者当前的呈现度相对一般。

△蔡桥板块2007-2024年土地成交类型

△蔡桥板块2007-2024年拿地情况(可点击放大查看）

△蔡桥在售和待售新房一览，由成都新楼市不完全统计，仅供参考，待售产品和户型具体请以售楼部口径为准

据成都新楼市不完全统计，目前蔡桥板块在售新盘共三个，分别是建发书香云锦、华润置地青羊润府、天府光华云境。

板块内在售户型建面约128㎡起，主力户型有建面约143㎡、190㎡户型面积段，同时还有少量建面约200㎡+户型，主力总价约400-600万，高端改善属性明显。

待售新盘则可以重点关注中旅TOP序列——中旅青羊馥棠。

△蔡桥板块在售和待售新房一览，由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体请咨询售楼部

建发书香云锦是继建发央著之后，建发房产在蔡桥板块打造的第二个重磅改善项目。

△建发书香云锦周边实拍图

2023年8月15日，在触发熔断后，建发房产从10家房企参与抽签中脱颖而出，以最高楼面价19400元/㎡，清水限价32000元/㎡，拿下蔡桥最后一块双限地——约107亩纯居地块，也即建发书香云锦所在地块。

△建发书香云锦实拍图

作为成都宋韵首发作品，建发书香云锦为全四房、全板式书香人文大宅，主体建筑采用阵列式布局，约90%建筑南北布局，约10%东向中庭楼王景观，南北享双面景观，东西享最大约209米阔尺楼间距。

△建发书香云锦意境图

作为一个百亩大盘，项目规划约58000㎡园林景观空间，呈现一处约1000㎡奢适悠闲、尊崇高雅的社区会客厅，约500㎡的下沉会所空间以及约700㎡架空层泛会所，让业主在小区内就能轻松get度假酒店般的生活体验。

△建发书香云锦实拍图

项目共5个户型，包括建面约128㎡、130㎡、143㎡、188㎡和191㎡户型。所有户型都是光厅入户、大面宽，得房率约91-94%。

△建发书香云锦建面约143㎡户型图

△建发书香云锦建面约143㎡样板间实拍图

出色的产品力表现，让建发书香云锦顺利跻身2024上半年成都住宅项目销售榜TOP20第11位。

据克而瑞四川数据，2024年上半年，建发书香云锦成交金额约11亿元。

2023年，青羊区总共仅出让了4宗住宅用地，其中，华润置地青羊润府所在的地块是竞争最激烈的一块，总共经过了46轮竞价，最终以20800元/㎡的楼面价成交。至今，这仍是青羊区最高成交楼面价。

因此，华润置地青羊润府是一个从拿地起就充满关注度的项目。

△华润置地青羊润府区位图示意

华润置地青羊润府占地约66亩，容积率2.0，绿地率35%，总计仅规划505户，妥妥的低密地块。更难得的是，地块方正，没有异形，更有利于整体打造。

△华润置地青羊润府鸟瞰效果图

项目规划了11栋住宅与2栋商业，从效果图上看，整个小区几乎完全中轴对称。这样设计的好处在于，11栋住宅均为两梯两户、南北朝向、板式楼栋，约三分之二的户型都是端户，采光观景视野更优。

从户型上看，也延续了项目整体定位高端的品质感，入门户型即建面约143㎡户型，此外还有建面约192㎡、238㎡户型。

△华润置地青羊润府建面约143㎡户型样板间实拍

项目建面约192㎡户型有两种设计：方厅设计 （中户）、270°环幕观景舱设计 （端户）。

△华润置地青羊润府建面约192㎡端户户型

△建面约192㎡端户户型样板间实拍

其中，建面约238㎡户型作为项目的楼王户型，仅有一栋，采用全景舱+空中院馆设计，品质感直线拉满。

△华润置地青羊润府建面约238㎡户型

中旅青羊馥棠毗邻规划中的地标级商业综合体，距离地铁4号线蔡桥站仅约300余米。

项目占地约44亩，地块形状方正，整体容积率仅1.8，是板块内目前在售和待售项目中容积率最低的项目之一。

△中旅青羊馥棠宗地位置示意

当这样一块金质土地恰逢大型央企中旅投资的高端雄心，无疑会产生强强叠加的化学反应。土地拍卖落锤的那一刻，就注定了一个足以问鼎成都顶序的作品即将诞生。

中旅投资以履迹全球的国际视野，曾在三亚国家海岸黄金中轴之上缔造了世界级湾区住宅恒产——中旅·馥棠公馆。而此次中旅TOP序列“馥棠系”落子青羊，则很可能为成都的顶豪高端局再添金字招牌，甚至重新定义城西高端改善新高度。

据悉，中旅青羊馥棠城市展厅已开放，共计规划了三种户型，分别是建面约143㎡户型、建面约170㎡户型和建面约190㎡户型，值得关注。

随着金沙板块土地开发接近尾声，蔡桥已经成功接棒城西改善重点区域。今年的土拍上，板块地价再度突破2w，表明蔡桥已经步入深改序列，期待值再度被拉高。

板块起步即改善属性，配套均好度强，城市界面上佳，没有城市界面差、噪音等明显短板。更何况，蔡桥还有着最大的价值与确定性：学区。

所以，对于400-600万预算的改善购房者而言，蔡桥无疑是稳健之选。

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