来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小星

图片来源|受访者供图

“限跌令”要成为历史了？

近日，郑州在放松楼市政策方面放大招，官宣取消新建商品房指导价，这也意味着，以后新房开发商可以自主定价销售。

继限购、限贷、摇号等政策之后，又一楼市政策退出了历史舞台。

01.

楼市政策进一步宽松

郑州取消商品住房销售价格指导

近日，河南郑州市住房保障和房地产管理局发布取消商品住房销售价格指导的通知，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

这也就意味着，以后郑州的新建商品房可以根据市场情况来自主定价。

这也是郑州在房地产市场管理上的一个重大转变，取消新房限价，能够让房价回归市场，让市场调节房价的涨跌，更强调了市场在价格形成中的作用，同时也为开发商和消费者提供了更大的灵活性。

商品房指导价的出台，目的在于缓解房价过快上涨，遏制炒房行为，如今市场环境发生变化，此前的政策已经不适用于当下的市场。

事实上，在这一轮地产波动周期里，虽然明面上新房价格没有降，但已通过送车位、特价房、工抵房等形式表现出来，新房价格本质上有一定的下跌。在南京，今年以来各个板块的新房也开启“价格战”，大部分项目基本都能谈下来折扣。

而对于取消新房限价可能带来的影响，在网络上也引发了众多讨论，有不少声音认为，此举可能加剧楼市的两极分化，优质的房子会更贵，地段不好的房子只有降价去库存。

笔者认为，当下最重要的是，要让市场先活跃起来，有了平稳健康的市场，才能有余力去谈其他。当然，后续如果市场又有了新的变化，也会有相应的新政策出台。

事实上，基于市场变化， 今年以来，国内多个城市明确不再实施新建商品销售价格指导。根据中指研究院统计，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市已取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

02.

南京目前暂未有相关消息

但地价已经有实质性下调

对于南京来说，目前还没有相关消息传出，但是从土拍挂地上，能够看到市场变化所带来的影响。

今年南京的卖地思路转变很大，在土地供应上提质减量，全面进入改善时代。更重要的是，对比一下此前土地的起拍价格，不少地块的起拍价已经有所下调，同板块更低密度的地块，起拍价甚至不升反降。

可以说，南京已经开始从源头开始正视市场的自主调节，“降地价”便是表现之一。

浦口城南中心起拍价下降超5000元/㎡：昨天刚挂出的涉宅地块中，浦口城南中心G22地块起拍价为10319元/㎡，对比2022年出让的G59地块（仁恒城市星瀚），地价下降了超5000元/㎡。

此外，这幅地块容积率为1.8，且限高80米，属于更优质低密的地块，然而起拍价不升反降，也是官方对于当下市场所做出的应对。

仙林湖东地块起拍价下降超5000元/㎡：昨天新挂出来的仙 林湖东的2024G19地块，起拍楼面价为20807元/㎡；此前2022年出让的G38地块（高科紫星堂），起拍楼面价26147元/㎡。

两幅地块地理区位相同，可以同享配套，且都是容积率仅1.2的低密度地块，但G19地块的起拍价已下降超5000元/㎡。

江核地价下降超4000元/㎡：7月31日土拍中，江北核心区两幅地块底价成交，从起拍价能看出，地价也有一定下调。

以今年出让的G03地块和2022年出让的颐居G12地块为例，两幅地块位置相近，生活配套大差不差，但今年出让的G03地块，不仅土地降容了，起拍价也下调为18510元/㎡，对比颐居G12地块下降超4000元/㎡。

综合来看目前南京的土地供应，一方面土地缩量提质，大部分都是低密度的优质地块，另一方面，地价有所回调，对于房企和买房人来说，都有好处。

房企以更低的价格拿到更优质的地块，可以打造出更好的产品，并且利润率能够有所保障；更优质的房子去化也能更快，买房人能住上更好的房子，房企也可以顺利回笼资金，继续开发建设新项目，从而形成市场的良性循环，让市场可持续发展。

从近期的市场情况来看，优质地块对房企自有其吸引力，高品质的房子仍然占据着重要的市场份额，高端改善人群愿意为更优质的生活买单。

让市场自主调节，郑州的改变或许是楼市新格局的开端。

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