昨天，深圳规自局发布了《深圳市2024年度建设用地供应计划的通知》，提到了各区的居住用地供应计划。

买房人最为关心的几个问题随之浮现：

今年深圳将供应多少宅地？
未来一段时间内 还要建多少房子？
目前又有多少套新房正处于销售阶段？

这些问题直接关系到购房的紧迫性和选择余地。

19.5公顷
前海计划供应宅地最多！

今年宅地供应相比去年，是增加还是减少？

@深圳买房计划 统计了2020-2024年建设用地供应计划（不含更新整备用地），发现今年宅地供应的3个趋势。

第一个，宅地供应总量呈现增长态势。

从下图可见，相较于去年，今年的宅地供应总量实现了显著增长，增幅达到了25公顷，这一数据在近五年间仅次于高峰期的2022年。

第二，用地结构发生变化。

今年商品住房用地计划的供应量相较于去年有所减少，减少了约20公顷，而公共住房用地的供应则迎来了显著提升，从原先的55公顷跃升至100公顷。

第三，核心区宅地供应增加，外围区宅地供应减少。

从区域分布来看，今年宅地供应的焦点明显向核心区倾斜。

商品住房用地供应最多的区域是前海，共计19.5公顷。其次是宝安，18.5公顷。

与此同时，福田、罗湖、盐田、南山等核心区域也打破了多年的零供应状态

各有2至4公顷的用地计划推出， 地块主要来源于“商改住”。

例如7月份调整土地属性的南山后海两宗地，预计供应3.3公顷。 去年更是对前海妈湾10多块商业用地改为二类居住用地。

相反，以往供应量较大的外围区如坪山、光明、龙岗等，则出现了供应量显著回落的情况，坪山更是从2023年的26公顷锐减至2公顷。

这一变化与过去两年上述区域土地出让市场的冷淡表现相吻合。

上述外围区土地出让情况并不理想，要么流拍，要么地方国企底价兜底接盘，市场化卖地极为零星。

24.8个月！
深圳新房去化周期逐月上升

尽管供应计划已明确，但实际操作中仍存在变数。

比如计划内的地块可能会因各种因素未能如期推出，而未列入计划的土地也有可能因市场需求而成为新增供应来源。

以近两年的数据为例，2023年实际供应的居住用地面积仅为30.44公顷，显著低于预期。

而今年截至目前，仅出让了一块宅地，位于龙华民治，面积约为4.68公顷，

考虑到从土地拍卖成交到新房项目最终推向市场，这一周期通常需要跨越1年半至2年的时间跨度。

因此，2023年的土地供应情况将直接影响到2024年的新房市场供应格局。 同理，2024年的土地供应也将影响到2025年新房供应。

当然，还需要关注的一个关键数据是去化周期，这直接关系到购房的紧迫性和选择余地。

根据乐有家研究中心的最新数据，深圳新房市场的去化周期呈现出逐月攀升的趋势，至2024年6月已达到24.8个月的高位。

根据自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

换言之，深圳要开始消化存量+优化增量。‍‍‍‍‍‍‍‍

其实从近两年的土地供应和新增预售可以看到，深圳已经开始“以销定供”。

然而，尽管供应端在逐步调整，但成交面积反而呈现下降趋势。

原因在于外围区域去化不甚理想。

细分到各区去化情况，除了宝安、福田、南山、罗湖、龙华，其他区的去化周期都高于24个月。

其中盐田去化周期达到101.8个月，其次是深汕，89.3个月。

因此，实行区域供应差异化调整显得尤为重要。

新房卖得好的就增加土地供应，卖得差的就减少供应，实现供需良性平衡。

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