提到上海的滨江区域，大家首先会联想到外滩、陆家嘴、徐汇滨江这些字眼。
但是作为上海南郊的奉贤，也有自己的“美丽滨江”：
老闵行对岸的奉贤滨江（西渡）
奉贤不仅有广阔的海滩，还有超长的滨江岸线，即黄浦江南岸的西渡。
西渡三面环水，黄浦江岸长达8公里，还是浦江第一湾所在地。
西渡也是奉贤距离上海主城区最近的区域，堪称奉贤“北大门”。
但是作为奉贤滨江和奉贤“北大门”，西渡却总是发展不起来，给人以落乡之地的感觉，这是为何？
01
西渡在奉贤的行政中是一个街道，2015年底由南桥镇析出，是上海第一个由镇析出的街道。
西渡东临金汇港与临港新片区接壤，南至大叶公路，西到南竹港与庄行郊野公园一衣带水，北枕黄浦江与闵行区隔江对望：
从西渡的版图也可以看出，大部分都是农业区，还有一部分工业区，住宅区只占一小部分。
这也是为什么很多人用“落乡之地”“城乡结合部”来形容奉贤西渡，这个说法确实不为过。
西渡代表了整个奉贤区城乡差距大的特点，奉贤城区比较小、乡村地区比较大。
多少年过去，西渡最大的变化就是多出了一处商品房，另外2018年底开通了5号线过江终于方便了。
西渡街道中心破破落落的，也非常小，往外一走就是农田，不远处就是工业区。
虽然西渡拥有超长的滨江岸线，但在整个上海的滨江城市发展主轴中没有任何席位，显得黯然失色。
黄浦江畔每一个滨江地段的开发都是历史赋予的独特使命，其开发都有时序性，总是轮不到西渡。
外滩作为上海滨江故事的开篇，不仅承载着1930年代的历史记忆，更是难以逾越的经典。
上海黄浦江任何滨江节点的开发都具有天时地利，继外滩之后很久都没有一个新滨江能够超越它。
直到1990年浦东开发的号角吹响，陆家嘴终于站了出来，成为上海现代化进程中的一座新地标。
陆家嘴的成功开发，也预示着上海滨江发展的新纪元。
随后世博的盛举与徐汇滨江的蜕变，双双借助盛会完成了从工业锈带到滨水商务区的华丽转身。
这样的机遇都是千载难逢可遇而不可求的，是天时地利与人和的完美演绎。
反观西渡，虽然坐拥黄金滨水岸线，但从未迎来属于自己的辉煌，缺乏那股推动其凤凰涅槃的东风。
随着上海滨江CBD时代的全面开启，前滩、北外滩、东外滩等区域竞相绽放。
大家都在搞滨江赛跑，而西渡却一直在这个赛道上默默耕耘，迷茫地探索着自己的道路。
从上述几大滨江地段的开发中我们也看到，滨江的开发不是易事，具有复杂性和长期性。
唯有那些占据中心城区核心位置，肩负着塑造城市形象、构建CAZ重任的滨江区域才会优先开发。
而西渡远离中心城区，找不到合适的角色，其滨江地段的开发自然显得尤为迟缓与艰难。
奉贤滨江的西渡一直不开发，也在于上海的滨江地段太多了，大家都在等着开发，不知何时会轮到它。
比如下游临近的吴泾滨江刚刚开始转型，浦锦滨江、三林南依然在留白；
前滩南还没有建好，华泾滨江以南的步道还没有完全打通；
浦东的金滩（沪东船厂）、杨浦的复兴岛都还没动静呢，西渡滨江的开发似乎永远那么遥远……
展望未来，西渡的滨江开发之路或许还将面临新的挑战，那就是大吴淞。
大吴淞是吴淞江、黄浦江和长江三江交汇的地方，是上海由江入海的城市门面。
大吴淞的规划蓝图已出炉，由浦东、宝山、杨浦、静安四区共建，有望成为滨江开发的新宠。
西渡的滨江故事，何时才会开启呢？
02
作为一线江景板块，西渡发展不起来也在于在奉贤区内的定位比较谦卑，没有成为奉贤的开发重点。
奉贤2035规划重点建设的是城区南桥（奉贤新城）和两个中心镇海湾镇+奉城镇。
南桥新城升级为奉贤新城后成了全区开发中心，是奉贤“耶路撒冷”般的存在；
海湾镇凭借得天独厚的滨海资源与工业重镇的身份，自然而然地成为了奉贤发展的第二极；
而奉城镇是原先奉贤县治所在地，底蕴比较深厚，如果二次崛起可以很好地辐射奉贤“中东”地区。
所以奉贤的发展版图清晰明了，今后只有南桥、海湾、奉城三个镇还能打，其它统统靠边站！
这样西渡就被排除在了奉贤重点建设城镇之外，默默地成为了奉贤众多普通乡镇中的一员。
西渡在奉贤区只是简单地被赋予了农业区和工业区的平凡角色，承载的是基础而质朴的使命。
其中农业区有耕地保护的红线，不能轻易开发，是导致奉贤滨江发展不起来的根本原因之一。
西渡的农业延续了松江浦南的田园风光，这里拥有大片的农田和林地。
农业固然重要，解决了大家的吃饭问题，但却束缚了西渡腾飞的翅膀，难掩其发展地位的卑微。
至于工业，西渡的光芒长期掩映在南桥和海湾之下，地位也很式微，其对工业的贡献远不如后者。
南桥是奉贤所有产业的中心，2022年以17.28亿元的地方税收稳居奉贤区各镇第一；
而海湾是临港大制造产业中心之一，贡献的税收也很大，2021年税收总量就突破了10亿元关口。
海湾规模以上企业有12家，年产值超亿元的就有9家；
而西渡工业区规模以上企业仅有3家，其它多以中小企业为主。
西渡2022年只贡献了4.2亿元的税收，与南桥、海湾有天壤之别！
本身西渡有大片的工业区，存在污染现象，让滨江宜居的属性大打折扣。
紧挨着西渡工业区的是奉浦工业区，这一片经常有居民反映污染比较大：
目前西渡工业区还在蓬勃发展中，不断建设新的工厂，远远没有到转型的地步。
而这些具有一定污染和落后产能的工业不关停，好比下蛋的老母鸡，还能持续为奉贤带来税收。
西渡工业区肯定渴望着像上钢三厂那样借助世博会来一个华丽转型；
也羡慕吴泾工业区在大零号湾、奥运会预期的催化下焕发新生。
所以没有“大事件”的推动和重要功能区的规划，西渡的蜕变之路似乎永远都是那么的漫长而艰难。
03
虽然西渡是奉贤首先受到市区外溢的板块，但是由于黄浦江巨大割裂带的存在。
导致其发挥不了像松江九亭、嘉定丰庄&江桥、宝山大华那样的“门户”角色。
浦西郊区的门户板块都与上海主城区陆陆相连，界线没有划得那么清楚，不存在那么大的隔阂。
而西渡与闵行主城隔了一条江就不一样，浦江两岸完全是两个世界，城市界面和配套落差较大。
老闵行早在上世纪五六十年代就发展成为了一个成熟的“市区”，配套要啥有啥，烟火气息很浓。
但是西渡的配套几乎可以用“朴素”二字来形容，导致板块二手房产品大大降低了可持续竞争力。
西渡的连城商业广场是2012年开业的老将了，只有3万多方，入住的品牌商业都没几家：
包括巧购购物广场在内都是西渡的社区型商业，要逛商场还是得去闵行。
医疗方面西渡只有一个社区卫生服务中心，看病也要去蹭闵行的，好在比较近；
教育方面西渡的小学、初中都很一般，办学水平与新城区域的学校差距明显。
一切的不好，都反应在了西渡的房价和涨幅上。
老闵行的次新房高达6万元/m²，但是到了一江之隔的西渡立马降到了3万多元/m²。
中国铁建·香榭国际2017年首开3.78万元/m²，而今二手房成交价在3.2-3.6万元/m²，7年都不赚钱！
过去20年，西渡只开发了这么个商品房项目，再往前追溯就是2000年初和90年代的老式步梯房了。
这类房子价格更便宜，只有2万元/m²出头：
西渡的老破小社区
不过同样是老破小，相对老闵行来说西渡只是打了一个房龄差，并不占优势。
老闵行80年代的老破小成交价和西渡90年代的老破小是一样的价格。
比如老闵行1980-1988年的凤庆小区、昆阳小区与西渡1994-1997年的鸿宝一村都是2.4万元/m²的成交价。
同样的价格，住在老闵行和西渡是上海主城区和郊区的差别，所享受的一系列配套差距都很大。
而且老闵行的老破小太多了，完全挤压了西渡的产品，更加削弱了其竞争力。
那么哪些人群会买到西渡呢？
可能是周边工业区内预算确实不是太多、注重房龄新的客群买到了西渡；
也可能是周边的农村居民出于住房改善需求买到了西渡。
然而这样的选择却也无形之中为西渡的未来埋下了隐忧。
那就是西渡社区的居住客群都经过了筛选，聚集的都是购买力不强的人，居住人口结构面临固化。
这也是为什么西渡的教育质量上不去，相关的配套也得不到升级，久而久之形成恶性循环。
当然奉贤也没有完全放弃西渡，拉来了15号线南延伸；
还与闵行联动规划了浦江一号湾，试图激活这片区域的发展。
可惜这两个大规划可能都带不动西渡。
首先15号线南延伸压根就没有打算在西渡设站，后来奉贤才努力争取了一个预留站（西闸公路站）。
预留站没有列入15号线南延伸的正线工程，也就是说线路通车后这个站不会开通：
西闸公路站的下一站就是环城北路站，已经到了奉贤新城的地界了，显然新城是永远地那么优先。
那么西渡的西闸公路站何时会开通呢？也许到了2035年这个地铁站都未必会开通！
扒开奉贤2035的国土空间规划发现，西渡农业片区依然是发展农业，住宅区还是限定在那一小片范围内。
西闸公路站周边仍然是农田，既没有住宅也没有写字楼，确实没有开通的必要：
至于浦江第一湾，强调自然与人文的和谐共生，更多的是生态保护工程，对西渡的产业转型助力有限。
这个生态大工程给西渡带来最大的利好就是建一个“浦江第一湾·西渡大公园”。
所以西渡依旧很难成为滨水商务区，会持续趟在时光的角落里。
假设西闸公路站与浦江第一湾提高开发能级，让西渡成为大零号湾科创中心的协同发展区；
通过打造出TOD与商务楼吸引闵行一部分科创产业的入住，那么奉贤滨江的西渡就盘活了。
但是也可能是奉贤新城过于追求打造郊区独立的综合性节点城市，一直漠视西渡这样的发展断裂带存在。
长期来看，随着市区和奉贤新城发展范围的进一步扩大，二者会出现“双向奔赴”的趋势。
奉贤新城要想和上海市区走到一起，作为中间过渡地带的西渡，是逃不过开发的。
只是这个双向奔赴的时间何时到来是一个未知数，起码要等到大零号湾崛起和奉贤新城饱和以后吧。
所以西渡的处境仍然是姥姥不亲、舅舅不爱，这么一个滨江门户枢纽位置可惜了！
西渡本来能吃到闵行的外溢的，南闵行拥有很密集的产业区，可以为西渡提供源源不断的购买力。
这里有紫高新区区、闵行开发区、老闵行工业基地、向阳工业区、马桥AI试验区等：
但就是西渡的资源和配套不给力，阻止了这些产业人群的进入，吸纳性不强。
西渡也并不是没有一点崛起的机会，打造不了滨水商务区也无所谓，产业根本不需要自己努力。
西渡的当务之急是完善配套、优化环境、提升居住品质，打造成为像古美那样的宜居高地。
所以西渡房产的未来价值，除了闵行高能产业的助力外，更加取决于奉贤在这里能做多大的资源倾注。
作为奉贤滨江和奉贤门户的西渡板块，未来究竟还能否崛起？让我们拭目以待！
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编辑∣环线咨询
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