楼市

建筑“限高令”要来了

近期，江苏省、云南昆明等地都拟出台政策，加强高层建筑高度管控，这些政策正式实施后将会对高层住宅和超高层建筑的规划建设产生影响。

近日，江苏省发布的《关于加强高层建筑规划建设管控的意见（征求意见稿）》引发关注。《征求意见稿》提出，从严控制新建超高层建筑，各地一般不得新建100米以上的住宅，新建改善型住宅原则上不高于60米。

7月29日，昆明自规局发布《昆明市详细规划技术准则》意见稿，并向社会公开征求意见。这版《技术准则》起草了诸多规定，其中就明确，新建的城镇住宅限高80米、商业限高150米，宅地建筑容积率不能超过3.1。

图源：昆明市征求意见稿

住建部、国家发改委2020年印发的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》要求，治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象，严格限制新建超高层建筑”，近些年多地发文加强高层建筑的高度管控，但在政策执行上略显松动，还是会有一些新规划的超高层项目出现。房地产发展新模式提出以后，又有对地对建筑设计规范进行调整，重申要严格控制建筑高度。

为何要发布建筑“限高令”？

2015年以后，在特殊的政治经济环境下，房地产的支柱作用再度凸显，超高层写字楼和超高层住宅随着新区新城的开发和建设如雨后春笋般拔地而起。有研究机构数据显示，中国已成为全球摩天大 楼 数量最多的国家，包括在建、已建成的各类超高层建筑超过3000座，占了全球三分之一左右。全球最高的10座摩天大楼中，亚洲占了9座，而中国占了5座。

摩天大楼建设成本高昂，需要巨大的资金和时间投入，对于经济实力较弱的城市来说，摩天大楼更多程度上是“面子工程”或“形象工程”，难以收回投资成本。随着房地产投资热情消退，一些超高层项目要么被叫停，要么缩减高度，还有的陷入长期“烂尾”状态。

另外，超高层建筑的日常维护和消防安全问题也是国家和地方出台建筑“限高令”的原因。建筑层数越高，相应的维护费也就越高，建筑高度与建设和维护成本之间并非简单的线性关系，但楼层达到一定高度，建筑所需的维护成本就会超过节约土地带来的经济价值。消防安全方面，目前全球最高的消防云梯是112米，约40多层楼的高度，国内消防部门普遍使用的云梯消防车高度在30米至50米之间，相当于10层至17层楼的高度，因此，住建和应急管理部门多次强调，各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建设，但总有一些超高层建筑的高度会远远超出当前的消防救援能力。

还有就是经济层面的原因。超高层建筑大多都是商办项目，总体供给已呈现过剩状态，空置率高、租金回报率低。根据穆迪公司发布的分析报告，今年第二季度，全球写字楼空置率达到了创纪录的20.1%，创历史新高。住宅市场上，因为开发建设成本和日常维护成本高昂， 超高层住宅的售价和物业费都明显高于普通住宅，因此超高层住宅一般都是豪宅项目，市场需求有限。

超高层住宅是否受影响？

按照官方表述，加快构建房地产发展新模式，就是要消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求。

除了控制建筑高度，还有一些地区出台了支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策措施，比如取消远郊区容积率1.0的限制、增加不计容建筑面积等。当前的楼市环境已经发生明显变化，出于自住需求的绝大多数购房者并不会首选超高层住宅。未来，低容积率小区、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品有望回归，满足购房者更多改善性需求。

在二手房市场，超高层住宅的价值主要和区位、品质、户型设计、物业维护密切相关，只有其中有一项存在明显劣势，那么资产的变现能力就会受到限制。因此购房者在购房决策时，应综合评估超高层住宅的潜在的问题和风险。

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撰稿：张超

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