任何城市的改善住房需求,大部分都来自于城市里的刚需板块,特别是一些核心地段的商品房。
因为越是核心地段的刚需小区,房东的改善意愿和经济实力,反而是越强的。
随着城市规模和能级的提升,城市核心区域的交通和配套会日益丰富完善,因此,这些地段的刚需户型,会特别宜居,不管是自住还是出租,居住价值都非常明显。
近年来,一些城市核心区域的老破小,之所以抢手,一个主要的原因,就是租金回报率十分可观,能够带来比存款和其他投资更加稳固的现金收益。
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就贵阳而言,城市核心板块的刚需小区,主要是以花果园、世纪城、金阳新世界等小区为代表。
这些刚需小区,规模体量都不小,而且位于城市核心区域,周边的地铁、商场、写字楼、医疗、教育等配套,都是非常齐全和完善,居住价值明显优于其他边缘区域板块。
因此,花果园、世纪城、金阳新世界等小区的房子,入住率都很高,特别是花果园的大量刚需住宅,基本上都不愁租,而且租金回报率也不低,许多贵阳当地有钱人,都在花果园投资得有房产。
对于贵阳大量的刚需业主而言,他们此前吃到了2010年、2016~2017年两段周期的买房低价红利,后续又有持续可观的租金现金流补贴贷款或消费支出,一般来说,家庭的财务经济状况,都不会太差,因此,是具有相当强大的改善支付能力的。
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另一方面,这些刚需业主,从最早入住这些刚需小区楼盘,到如今最长的也有十多年的居住体验了,早已习惯了居住电梯高层住宅、下楼就是商场、公园、地铁站等丰富城市配套的生活。
同时,经过十多年的积累,家中的下一代也已经到了准备上大学,或者独立分家的年龄阶段,因此,两代人分家分户,也会催生出大量的改善居住需求来。
这些住在花果园、世纪城、金阳新世界的刚需业主们,他们在选择改善住房时,往往都只限于主城区的范围内。
相应地,因为已经有过十多年的电梯商品房居住经验,他们对产品力的要求和标准也会很高,会更加看重物业服务品质、地铁交通便捷性、梯户比、容积率、楼间距等因素。
也就是说,在对比原有刚需小区上各方面综合指标的全面提升,才能够匹配到他们的需求。
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因此,当前的贵阳楼市,可以说是并不缺乏改善需求的,关键是产品供应,需要匹配得上真正的改善定位。
比如一些大平层、跃层、洋房、叠拼别墅,甚至联排、合院别墅等,不仅对地段上有主城区的要求,而且在产品力上,也要对上一代刚需产品,进行全面地超越,才能够真正俘获改善客群的购买力。
此外,加大二手房市场的流动性,比如在这些大型社区,大面积推广“以旧换新”,也能够极大激活改善市场,催生出不少改善居住的需求。
同时,如果将大型刚需社区的二手房收储作为保障房,还能让这些刚需户型住宅发挥出更大的价值,对于扩充城市人口和能级方面,起到非常积极的作用。
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