深圳罗湖京基璟誉府利弊（优缺点）分析如下：

优点：

交通便利：项目紧邻5、7号线太安站和5号线布心站，周边有多条城市主干道，可便捷通往罗湖、福田等地；

教育资源丰富：项目周边有众多知名学校，包括东晓小学、布心小学、布心中学等，教育资源丰厚；

商业氛围浓厚：周边有天河城、万象城、kk mall等大型商业中心，商业配套齐全；

自然景观优美：部分高层单位可欣赏到深圳水库等美景，居住环境舒适；

社区品质高：项目占地面积约2.76万㎡，总建筑面积约40.3万㎡，计容建筑面积约31.3万㎡，容积率11.35，绿化率40.01%，共规划1624户，其中商品房489户，3梯4户/3梯5户设计，车位比1:0.75。社区内打造了近1万㎡的景观园林，以6重园林景观营造出体验感丰富的全龄段公共活动空间；

户型设计合理：项目主推建面约70-180㎡的二至四房，户型方正，布局合理，空间利用率高；

品牌实力强：京基集团是全国优质房企，品牌实力有保障。

缺点：

容积率较高：项目容积率为11.35，总高度达62层，居住密度较大，可能会影响部分业主的居住舒适度；

车位配比不足：项目车位配比仅为1:0.75，可能会导致业主停车难的问题；

周边环境嘈杂：项目周边车流量较大，可能会受到噪音干扰。

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项目名称：京基璟誉府

占地面积：约2.76万㎡

建筑面积：约31.3万㎡

推售产品：70㎡-180㎡2房-5房

交付标准：精装交付

交房时间：2025年9月份

产权年限：70年

房产性质：住宅

可售套数：489套

楼层高：60层

车位比：2015个

容积率：11.35

绿化率：40%

梯户比：3梯4户、3梯5户、

管理费：5.9

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

物业公司：京基物业

项目地址：位于罗湖区东湖街道布心社区东湖路与丹平快速路交汇处西南侧

交通配套：距离最近的地铁站是太安，约753米，最近的公交站点为彩世界家园站，距离小区约115米，周边公共交通极为便捷。楼盘到市中心路程约9.5公里，小区附近3公里有多条轨交线，分别是地铁7号线、地铁5号线，3站到布吉可换乘3/14号线，2站到黄贝岭可换乘2/8号线，2站到万象汇，2站到洪湖公园，3站到大剧院，5站到华强北，9站到深圳北站，12站到西丽大学城站，14站到留仙洞总部基地。

教育配套：深圳市布心小学、深圳市水库小学、百仕达小学、淘金山小学、深圳市碧波小学等；布心中学、翠园东晓中学、深圳市东湖中学、深圳市第二实验学校（初中部）、翠园初级中学等。该楼盘自带1所18班制幼儿园，根据罗湖区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在03大学区，由锦田教育集团华丽小学、翠园东晓教育集团翠园东晓创新学校小学部、锦田教育集团翠茵学校、区教科院实验教育集团淘金山小学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校小学部、区教科院实验教育集团布心小学、翠园东晓教育集团东晓小学、翠北教育集团东昌小学、翠园教育集团松泉实验学校小学部、翠北教育集团水田小学等10所学校组成；初中学区划分在04大学区，由翠园东晓教育集团布心中学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校初中部组成。

生活配套：楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3公里范围内有5个一级及以上医院，其中深圳市人民医院距离楼盘2.7公里，深圳市职业病防治院门诊部距离楼盘875米。周边3公里范围内有25个商场，包括喜荟城、深圳天河城购物中心、IBC MALL、深圳布吉万象汇、福安购物广场等购物中心，商业配套成熟，可完全满足日常购物需求。此外，楼盘周边生态环境优越，3公里范围内有112个公园，距离最近的仅173米，方便日常休闲使用。项目自带有社区底商，1公里内有深圳天河城购物中心（建面约12万㎡），2公里内有京基 KK TIME（建面约10万㎡），附近还有喜荟城购物中心（建面约6万㎡）、华润万象汇（建面约15万㎡）、IBC MALL（建面约6万㎡）等多元商业综合体。

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