新政两个多月来，艳姐有个直观感受，看 似人声鼎沸的开盘现场扎堆出现，但是仔细观察，其实只属于区域产品王者们的狂欢。
只有你做到了区域产品中的顶流，“日光盘”甚至“时光盘”才有可能再度出现，有楼盘选房排得像迪士尼排队，这边才刚排好队那边售罄的欢呼声已经响起来……
销售现场冷热不均的分化见得多了，但一个项目的会所实景开放，场面堪比区域头牌网红盘开盘，还是非常少见的！
这个周末，张江金茂府建面约1800㎡星质6S会所的实景全维亮相，现场人气如炙、盛况空前，仅凭一个会所，抢走了很多楼盘开盘的热度。
其实这种现象级的热度、刷屏级的传播、跨越式的领先，过去一个多月来在张江金茂府已经反复上演了。
6月底张江金茂府以浦东第一座府系3.0首秀开盘，这场风暴当天便席卷上海，累计到访客户超5000组、当日劲销13.2亿；此后热度不减反增，端午节3天到访2500人次，样板间人山人海。
张江金茂府在刚过去的7月上海浦东新区新房成交套/面/金 均top2，同时也是浦东总价600-700万级同总价同单价中销量第一的楼盘。
从走出独立行情的逆势热销，到会所实景的惊艳盛放，无一不在说明张江金茂府再度完成了一次极致产品力、精致服务力的完美落地。
尤其是张江金茂府此次亮相的星质 6S会所，如果详细拆解不难发现金茂独特价值主张和表达方式。
可能谁都没料到，在多数楼盘视作增值卖点的会所身上，两大巨头企业：申迪集团联手中国金茂打造的张江金茂府，做到了业内“独角兽”一般的存在！
01
打造现象级会所的
“天选之人”
当下楼市，新房有没有带会所，已经成了鲜明的品质的分界线。艳姐查了下有关数据：上海去年交付的50+新盘，超过10个都配置了会所。
我们喜欢给现在的年轻人贴上“精致的利己主义者”这个标签，而会所有独立精致的空间、承载丰富的配套，恰好满足了新兴人类的诉求。
除了休闲、健身、美食、会客等尊享服务的基础功能，会所更能提供一个优质的社交平台，实现圈层交往，乃至获得更高层面的资源赋能。
所以市面上一直有“无会所，不豪宅”的说法。
但现实是，很多会所在销售阶段它是“金玉”，在交付之后就很快成了“败絮”了，运营难、服务难、盈利难，小区会所的博弈问题，始终存在。
会所对一个项目来说，“能不能”比“有没有”重要多了。所以问题就来了：
①任何一个擅长圈层服务的房企，都极度重视会所；
②任何一个有追求的房企，也乐于探索出一条路径，来打破会所的经营难题。
这两点，恰好精准覆盖了金茂的特质和优势。
在业内，金茂频频以近乎顶格的“圈层服务力”刷屏，优质的会所，无疑是金茂释放这种能力的绝佳场所。
而对客户需求的极致洞察和企业追求，也在不断驱策金茂在会所经营和创新方面不断探索、积累。
可以说，为项目配置会所，对其他项目来说可能是个不错的卖点，但对金茂府来说，已经升级为了“刚需”。
尤其是张江金茂府是浦东首座府系3.0产品，而府系3.0最大的升级亮点，就在于会所的升级。
这里的升级不是添加了更大泳池，或者换了更好的器材这么简单。过去会所对金茂府来说可能仅仅是一项功能，而非作为一个核心亮点来打造。
但在张江金茂府身上，会所已经升级为了项目一个最显性的标志，未来的社区生活可能都将围绕着会所来布置、来呈现、来想象。
换句话说，会所就是金茂为客户构建生活的一部分，这个大前提下，张江金茂府在会所的打造上，真正做到了“独角兽”。
02
这个1800㎡的会所
罕见地体现了四个“价值”
其实哪怕是上海“10万+”的豪宅高端会所，艳姐也听到过不少吐槽。
有的房子都交付了，当初卖力营销的会所却烂尾了；有的业主自己还没体验，会所就被转租给第三方了；有的会所经营不善，健身器材坏了一大半，泳池脏的不敢下水……
其实衡量项目的会所优质与否，只需要看几个维度：是否自持运营；是否独创设计；是否底蕴深厚；是否细节真章...
从这个角度看，张江金茂府星质6S会所罕见地用四个“价值”，来回答这个业界难题。
①追求“价值孤本”是核心的灵魂
在多个层面的“价值孤本”，正是张江金茂府星质6S会所的一大特点。
张江金茂府星质6S会所是由金茂全自持运营的，也是张江科学城核心区唯一的带泳池带会所的住宅项目。
全自持运营这块“金字招 牌”， 不仅代表了高端物业管理的标准，还深刻体现了项目背后的专业支撑与优质服务承诺。府系3.0金质化专业服务保障，为业主提供专项专属的服务。不仅是对服务品质的简单要求，更是对服务流程、服务内容、服务团队等多方面的全面升级和优化。
与此同时，金茂专属管家团队的场地稳定服务，是这一体系中的又一亮点。专属管家团队与项目深度绑定，为业主提供长期、稳定、可靠的服务，体现了金茂对服务质量的长期承诺和坚持。
更重要的是，会所开放之时，就是体验的开始，更是将金茂府的高效交付能力推向了新的高度。这意味着业主无需等待，所见即所得，这 也是张江金茂府强大交付能力的集中体现。
换 句话说，对“价值孤本”的极致追求确保 了张江金茂府的会所，在浦东新房市场上，属于没 有对手存在。
②倾心“价值需求”是成功的关键
在张江金茂府星质6S会所里，处处能找到金茂注重客户后期使用的舒适度、注重实际功能和体验、注重客户生活品质的细节。
抛开卖家思维，站在买家思维，极致洞察客户需求，一切都站在更适合生活的角度，在这一点上，张江金茂府保持了中国金茂对客户“价值需求”的充分关注。
比如，张江金茂府的泳池长25米、宽11米，是片区内罕见的无边泳池，属于星级标准的一次对齐。
泳池采用全石材墙面，为了能够在视觉上形成统一连贯的效果，连柱子也选用了石材的材质。阔绰的空间及奢华的尺度，无疑将泳池区域提 升到了一个全新的奢华与美感的层次，营造出一种尊贵而高雅的氛围。
再比如，张江金茂府特意将泳池水吧台的配置，更换为儿童泳池区，形成了恒温双泳池的独特配套。
这就是金茂考虑到低龄段业主的需求，专门用独立儿童泳池，与主泳池分开，让小朋友享受畅游乐趣的同时确保安全。
又比如，会所配置了面积约180㎡的健身房，片区内空间最大、功能最齐全，并进行了科学人性化的训练区域布置。
专业运动塑胶地毯、有跑步机界“爱马仕”之称的美国力建跑步机、美国诺德士全系力量器材，这些同步国际五星级酒店健身器材、不惜成本的配置，足以让“健身装备党”热泪盈眶。
以及会所的景观园林在设计时特意强调“可通过性”，业主在茶余饭后行走在林荫夹道间，触手可抚花赏叶，小朋友在园中游玩，可亲水观鱼。
利用现代设计，构筑人与自然交融之所，业主后期使用过程中每个细节体验感，金茂都考虑到了。
③注重“价值挖掘”是人文的底蕴
为张江金茂府操刀设计的，是国际知名机构CCD，因为项目身处横沔古镇，既有江南水乡韵味的陶冶，又有张江科学城创新高地与迪士尼国际旅游度假区双重映射。
现代与传统，东方与西方两种文化在这里碰撞交融，设计团队采用了“东方的意境，西方的设计”这种“东意西境”的概念去解读空间，会所就是这种概念的集中体现。
这种会所的设计理念，和其他开发商的会所都不一样，甚至在金茂府体系内也是独树一帜的。
会所中央的水吧台，对标宝格丽酒店经典风格，又借 助横沔古镇的设计元素，选用了温润的玉石吊坠造型，服务台下端设计成了像润玉一样的瓦片。
泳池背景中心放置了一座极具昭示意味的艺术雕塑，灵感源自海上画派与横沔载地元素符号融合而成，象征新旧共生、古今交融。
地下庭院的水景底下，嵌入的层层叠叠的瓦片，取材自横沔古镇的旧时民居，历史记忆就像穿庭而过的流水一样生生不息。
灵感源自纽约艾迪逊酒店的螺旋楼梯，将曲线转化为空间内敛而有张力的能量点，赋予空间雅致与奢华。
这种“东意西境”的美学创意，让会所在整个项目中占据了关键的美学表达，也形成了项目独特的文化内涵。
④统一“价值表达”是品质的追求
张江金茂星质6S会所有一处不易发觉的细节：你总能在不同的空间里撞见相通的元素，同样的素材能利用一脉相承的设计语言来表达。
松豹纹理的墙面石材既能在红酒雪茄室出现，也能在公共空间中觅得。
泳池片区的卫生间与公区卫生间，水池的设计风格一模一样；抽象提取海浪形态的白色石材一路从会所一楼延续至泳池，整体具有很强的连贯性。
统一中有变化，变化中求统一是基本的美学法则，这也是“金茂式美学”带来的又一场震撼。
艳姐了解到，目前金茂在上海的几个项目 ，都是由公司高管们，亲自挂帅，事必躬亲。甚至华东七府项目，几乎都是设计总出身的区域总亲自参与画图，很多设计用材也亲自参与甄选。
如果你上班的氛围，老板都亲自干活，围绕在你周围的是上下一股劲的势头，你会不会也更加埋头苦干？
所以，领导亲自下场的项目，怎么会做不好呢？
03
金茂在大蓝图上的
一处点睛之笔
张江金茂府在会所上如此花费心血，和该项目的产品定位有关，站在更高的维度看，这是一次金茂府的“全面升维”。
①能级升维：再定义产品价值
张江金茂府和上海所有的金茂府最大的不同点在于：
它不是在小块纯宅地上雕刻，而是在一个超大体量的城市更新蓝图上画龙点睛。
为何金茂看中了这片区域城市更新的价值？
近20年时间里，张江从一个高科技园区，不断升级扩容成为张江科学城，坐拥生物医药、集成电路、人工智能等多张产业王牌，正向着全国乃至全球有影响力的新质生产力创造中心迈进。
可以说，张江就是浦东的绝对核心和腹地，是未来新质生产力的产业高地，也将是全国创新人才最活跃的区域之一。
但另一边张江板块的新房却极度稀缺，购房需求长期被压制，供需矛盾相当尖锐，金茂敏锐地捕捉到了这一缺口。
而另一边，张江金茂府所在的浦东横沔，既是上海千年古镇之一，又拥有“上海2035”规划在肩，是浦东较为少见的大体量、大面积城市更新。
这么大的体量、这么高的操盘难度，业内没几个敢揭“皇榜”的人，恰好金茂又有这个实力。
这一系列背景，将张江金茂府抬到了更高的能级——为区域价值，做一次升级。
②站位升维：再定义企业使命
因此金茂并不是以普通开发商入局的，而是以“城市运营商”的角色入局的，要在区域板块内，再现金茂的“造城能力”。
复盘金茂在上海近三十年的历程，从金茂大厦到北外滩，从粘合新静安的大宁金茂府，到拓展五大新城的西郊金茂府……
金茂总是站在城市的维度上，思考上海城市发展不同阶段的核心需求，上海需要什么，金茂就作为开拓者去薅掉路上的荆棘、种上鲜花。
所以这是一家将自己发展摆在“城市发展”之后的企业，始终围绕“城市运营商”的角色谋篇布局。
2014年大宁金茂府入市，到2024年张江金茂府布局，“十年一府”的背后，不仅是金茂与上海发展脉络的同频。
也是金茂对张江这片热土深刻的洞察。
③组合升维：再定义强强联合
这次金茂的合作搭档，也是过往任何一次合作都不曾出现的奇妙组合——申迪集团 x 中国金茂。
这家创立于2010年的上海全资国企，负责和美国华特迪士尼公司联手打造和运营上海迪士尼乐园，同时申迪集团还承担着上海国际旅游度假区核心板块的开发和建设任务。
一位是背靠超级央企的“造城高手”，一位是世界为数不多的迪士尼运营商，让这次合作从起点上就具有国际视野、全球姿态。
这也决定了两大巨头，不可能拿出一件敷衍的作品，一件流俗的产物。
④战略升维：再定义区域中心
张江金茂府的背后，其实是一个规划约60万方的综合体项目，两大巨头带来了一个超级国际社区——横沔玖境。
社区内不仅覆盖了住宅、商业、酒店、历史文化风貌区等多元业态，还秉持“修旧如新”的原则，保留了古镇的历史肌理与神韵。
效果图
围绕国际社区，两大巨头也展现出了超级资源整合能力——为区域做改善。
上半年，围绕项目的秀沿路，秀宁路，沔新路等陆续修好，川周公路也在扩建之中，强化了出行便利。
项目北侧1所幼儿园即将竣备、一座社区邻里中心已经拔地而起，更丰富的资源配套也在落地过程中。
一期项目引入的全家、麦当劳等国际连锁品牌陆续签约，引入更多完善配套，规划的约20万方商业用地，将被打造重现江南水乡的滨水商业空间，未来区域内的生活将更加丰盈。
一边以“造城”聚集产业，以产业汇聚人口、带动周边人气，另一边为张江金茂府业主直接配套商业、生态、人文资源，打造更便捷舒适的生活模式。
最终形成“再定义区域中心”的效果，这是金茂“城市运营商”提供的版本答案。
04
城市菁英群体的
一场战略意识共识
财经作家、金茂府业主吴晓波说过一句话：
金茂府业主不仅是行业的翘楚，也是这个时代重要的体验者和获益者。
这一次，城市菁英的共识，在张江金茂府身上再度显现：
整个浦东的高知、高智、高薪群体，在选择金茂府这件事上，达成了高度意见统一！
在购买张江金茂府的客户群体中，有第一梯队研究所的学者、有上海知名大学的教授、有集成电路企业的高管、有数字经济领域的高管及员工……
数据显示，张江金茂府的客户群体中，高知占比超50%；张江核心区科技人才，占比80%；张江名企中掀起了盛况空前的团购热潮。
首开时一位置业顾问成交的二十多位客户中，90%是博士学历！
城市菁英形成的圈层共识并非无故诞生的，而是强烈的逻辑脉络和价值支撑的，优点鲜明是张江金茂府最核心的价值体现：
①由低密代表的稀缺性
张江金茂府是容积率仅约1.6，是目前上海稀缺的低密产品，也是上海唯一一座“低密金茂府”。
这意味着张江金茂府有更大的空间来铺陈景观、更好的亲地性，双面环水的洋房+叠墅滨水墅区构成的居住体验，是普通高层社区难以企及的。
以后的张江，可能不会再有600万级低密产品，这一价值点，显然被城市菁英群体敏锐地捕捉到了。
②由科技赋予的适配性
在业内，由金茂府开辟了科技住宅赛道后，地产圈关于产品可能只剩下两种讨论，一种是科技住宅，一种是其他。
在府系3.0中，金茂又将科技住宅12大科技系统与五衡科技等技术核心，融入了上海人居特点，除了硬核住宅科技，还有硬核节能，将低碳理念全面贯穿到建筑生命周期。
在张江这个“中国硅谷”科技高地上，的确也只有金茂的科技住宅，最能匹配奋斗者的科学气质、极客精神。
③由价值代表的锚定力
上海每座金茂府，都是板块内二手房价格的“锚点”所在，即便经历了残酷的市场调整，大宁金茂府的二手挂牌价仍屹立不倒，以近16万/㎡的挂牌价与同时期二手房拉开了巨大差距。 （数据来源于贝壳app7月最新挂牌价格）
一定程度上，金茂府的价值是经得住市场反复验证的，也足以穿越行业周期，代表着未来的价值高度。
④由品牌内生的忠诚度
张江金茂府老带新占比约30%，这也是上海多个金茂府的水准。
一定程度上，金茂府已经成了一个单品销售额达数千亿的爆款顶流，有稳定且庞大的粉丝群体，他们就像买爱马仕等奢侈品一样，有口碑、有品牌忠诚度，很笃定自己买到的核心价值在哪里。
这种仅用品牌影响就推动成交的超级IP，是很多业内同行可望而不可及的。
结语
金茂传奇的起点，正源于1999年金茂大厦于陆家嘴开业，巧合的是，正是那一年，“聚焦张江”战略被正式提出。
陆家嘴和张江，是浦东传奇的“两极”，25年过去，作为当年深度参与陆家嘴金融崛起的角色，金茂又重新站上浦东张江这片热土。
这片热土正欲乘东风再度蝶变，而金茂上海的新征程，也将再度起航。
品鉴张江金茂府
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主编 ：张艳
主笔：耿牧风
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备注“公司+职务+姓名”否则不予通过
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