苏州复地鹿溪雅园

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2020年6月1日，上海复地以总价201839万元竞得位于相城区黄桥街道旺湖路东、永青路北的苏地2020-WG-36号地块，成交楼面价11052元/㎡，溢价率2.44%。项目由3宗小地块组成，A区、B区住宅用地拟建14栋17-27F住宅，C区为商服用地。也因此楼面价低于周边其他项目。

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2021年9月30日项目第一次取证并开盘，随后的两年多时间里陆续加推4次，最近一次取证是2023年12月20日，目前已有959套房源入市，剩余317套，去化率67%。

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第五批备案均价27000元/㎡

单价区间在25549~27749元/㎡

总价区间在269-318万元

项目首先开盘的B区已基本售罄，且已交付，剩余300余套房源主要集中在西面的A区。

多年来，秉持引领幸福家庭、打造产业蜂巢的重任，复地产发在全国范围内，打造了一系列具有影响力的项目。这些项目不仅展现了复地的高品质标准，更凸显了其独特的产品特色。今天，我们从多个角度来探寻复地产品的特色，从多个维度解析其核心竞争力。

一、创新设计理念

复地注重产品的设计创新，致力于打造独具特色的地产项目。以位于我国大湾区的珠海复地星愉湾为例，从整体布局、结构细节，到园林构图、比例、色彩、韵律以及质感等等，都蕴藏着功用与审美统一的思想。

在设计中，复地运用现代简约的风格，融入绿色、生态、可持续的元素，使得建筑与自然环境和谐共存。同时，复地还充分考虑居住者的实际需求，通过人性化的设计，提供舒适、便捷的居住体验。这种以用户为中心的设计理念，使得复地的产品在市场上独具一格。

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二、注重品质细节

复地在产品打造中，对品质细节的把控极为严格。从选材到施工，从装修到后期维护，复地始终坚持高标准、严要求。这种对品质的执着追求，确保了产品的持久性和可靠性，也为住户提供了安心、舒适的居住环境。

仅以一处建筑细节为例，在许多复地项目上，建筑主体都采用真石漆，使建筑外观常年保持崭新，再加上内保温材质和防水材料，可避免传统建筑东漏西晒的大问题。如成都复地·天府湾，真石漆材料赋予建筑自然色泽。普通小区过几年外墙就可能出现脱落、斑驳的沧桑感，但真石漆耐久耐雨且无毒环保，一般污物难以附着，雨水冲刷后亮丽如新，使用寿命可长达15年。

三、完善的服务设施

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复地注重社区服务设施的完善，致力于为住户提供一站式的便利生活。除了贴心的物业服务外，复地还通过各类服务设施，满足不同年龄段住户的需求。这些服务设施的完善，增强了社区的凝聚力，提升了住户的生活品质。

以苏州的复地·鹿溪雅园为例，这里有77个知心的品质生活 、11个暖心的健康服务、12个走心的工艺技法——这是鹿溪雅园的“100项舒心”复地式交付。这场交付，交付的不仅是鹿溪雅园产品本身，更是复地对每位业主的承诺兑现。

鹿溪雅园承接得天独厚的资源优势，精心打造出景观会客厅、康养健身区、香草乐园、一米菜园、全龄化成长娱乐天地、萌宠乐园、疗愈花园、 阳光草坪8大承载生活的景观空间。

四、智能化的呵护管理

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多年来，复地持续关注未来居住的进化方向，从无感通行，到智能家居。从远程控制，到全屋声控。复地不断探索智慧产品，营造健康居住场景。以武汉BFC复星外滩中心|御江廷为例，作为华中唯一获得国际WELL金级认证的健康住宅，以及武汉首个5G社区，御江廷认为，要将健康、安全和智能的智慧生态融入每个产品细节，让居住者得到更多、更好、更全面的呵护。

让我们来看看御江廷的这些细节：室内智能照明系统、电动窗帘，智能声控即可实现照明环境定制化，让人告别强光刺激；配置的中央净水软水系统，可滤除各种细菌、污染物、沉淀物高达99.99%以上；新风系统实现无窗新鲜换气，实时监测室内PM2.5、二氧化碳、甲醇等，24H保障室内空气健康；恒温采暖、中央空调营造出四季如春的环境，让生活舒适怡然；可三层隔音的门窗和中央空调末端降噪系统，让房屋内部与外界噪音相隔开，每个梦都完整香甜。

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黄桥复地鹿溪雅园

均价：22500起，总价306万起

面积：105㎡、115㎡、136㎡、143㎡

开发商:复地豫鸿置业

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项目资料：

占地面积:8.01万方

建筑面积:26.7万方

总户数：1164户

车位数：1843个

绿化率：37%

得房率:79%(不加赠送）

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区位图

项目择址于虎丘湿地-新虎丘C 位

小区公区中规中矩，600㎡嵌入式阳光草坪、14种疗愈植物、一米菜园，加上有氧健康跑道、萌宠乐园、全龄化成长娱乐天地、开放式会客厅等景观设计，保证各年龄段的人都有自己的休闲之所。

户型方面，105㎡起步，最大只有143㎡。

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小户型主要分布在靠北的6幢高层，虽然靠近高架，但目前价格只要180多万，这个预算在苏州可选择的楼盘并不多。

136㎡和143㎡户型分布于8幢小高层，均是四房四开间朝南，大横厅或者双联阳台可选，属于市场上主流的改善产品。值得一提的是，项目赠送的约一米进深大飘窗据说是板块内最宽飘窗。

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尽管打折，鹿溪雅园还是保留了精装交付，中央空调、地暖、新风三大件都有。

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

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