北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

第一次发消息，不知道是否可以帮忙看看。我在海淀上班，西北三环，爱人在马家堡，孩子26年上学。17年政策前最高点买了卢沟桥的老破小，当时没经验不懂，现在跌了快一半，也很难卖出去，所以也很难置换。现在想再买一个大一点的，预算一共600多，想买个三居。

学区什么的太贵了不想住老破小了，也为了上班方便，所以还是看的丰台。目前是想在爱人单位附近，马家堡，对口赵登禹学校。不过2000年出头的三居，都是塔楼户型普遍不好，而且基本700多，您觉得这片适合购买么，26年上学的话还会不会有风险上不到对口学校啊。

A：

1、卢沟桥的老破小跌了快一半，没这么多吧？现在晓月苑一带的3万多块钱，2017年317之前也不可能6万啊。这里就是典型的自住为主的板块，投资上肯定不占优，但也不至于落后大盘太多。

2、马家堡对口赵登禹的，既然都600多的预算了，干嘛非得跟户型不好的塔楼较劲啊？有些没必要了，这相当于到豆汁儿店里买可乐，也不能说不行，但总归别扭点儿，算错配。挺高的预算还是先看商品房的板楼吧，角门马家堡到公益西桥不少选择呢。挺好的板块，选择主流产品为好。

塔楼近20年来不太受追捧，这和到卢沟桥买老破小有些类似了，都是错配。谁到偏远板块都图的是经济实惠，那自然首选房龄新品质好的，这种产品的价格相对抗跌，至少流动性强。

3、或者说着看自己的喜好吧，毕竟房子是用来住的，自己觉得合适就行。但提醒一句，自住选择自己喜欢的，投资角度最好选择大众喜欢的，否则赚谁的钱去？

4、赵登禹的风险应该不至于，明年之后就是确定的人口拐点了，除了顶级学区，其他大多数学校的学位都应该宽松。赵登禹在丰台算是不错的，但在北京不算太热门，不至于学位紧张，不用纠结这方面的风险。

仅供参考。

二

Q:

房价从哪涨起来的，就必定跌回哪里去，这是不以任何人的意志为转移的经济规律。请看看从荷兰郁金香开始，到君子兰、藏獒、普洱茶以及葱姜蒜，茅台酒，以及孩子们炒作的球鞋，哪个没有回归到本质？我说的这个本质是合理的价格区间，也就是不带有泡沫的价格。以房价来说，那就必须是普通人六七年的工资总和为标准。

我可以举个例子，比如北京普通人每年挣八万年薪，那七年就是56万。因为八万年薪每年可以攒下3万左右，七年20万左右正好是56万的首付。而北京现在的价格竟然是500-600万，说明泡沫高达90%，而这是不可能持久的，必定用三年时间跌回合理区间，否则不会有人傻到去接盘的。

A：

1、我认可炒作出来的泡沫必定有崩盘的时候，这没必要争论。只是在没崩之前谁也不知道真正的所谓合理价值是多少，所有的预测幅度和价位都是扯淡。到目前为止，全世界还没有任何一个人或任何一种系统模式能够做出准确的评估，都只能是走一步看一步。

所以这就看自己的判断和选择吧，市场会用钱，也就是收益和亏损来对每个人的选择做出奖赏和惩罚的。这不用跟别人分享，自己知道就得了，赚了钱偷着乐，赔了钱就算哭也没人搭理。

2、不过提醒一句，某些东西是“相对坚挺的”，比如黄金、文物、绩优股票和强势货币等等。虽然只是相对，但只要能跑赢本国货币的通胀就算赢了，其他的以后再说。

3、你认为北京的房价应该跌去90%，那请问房租跌不跌啊？现在北京的租售比不到700了，年化租金收益率1.7%左右。也就是说，一套5/600万的房子，每年收租金接近10万吧。那如果房价跌到56万，5年多就能回本，年化收益率17%，是不是高了点儿啊？

现在银行的利息也就2.5%吧，那请问，就算北京房子的租金收益因为房价暴跌而升至3%，会不会有人提前出手？也就是说，在房价跌到300来万的时候，会不会有人截胡啊？因为收益比银行存款高了？那问题来了，这提前接盘的人是聪明呢，还是傻？

4、我估计您想到说：房租也太贵，也应该降。但是我另外多说一句，在任何一座城市中，租金和平均收入都是强相关的，因为这是在城市中生活的刚性成本。其体现效果就是房租涨了工资就涨，或者说工资涨了房租就涨，这也是经济规律，到目前为止，全世界还没有哪座城市能逆规律而行。

那请问了，如果房租不降，我认为就肯定有人在租金收益比银行划算的时候提前接盘，也就是房价不可能降到太低。但如果房租也跟随房价下降，那普通人的平均收入也自然同步下降，那请问你还能挣到一年8万吗，能每年攒3万吗？到最后会不会又是折腾了个寂寞？

5、总之这看自己的判断吧，人这一辈子永远都在选择，只要能承担代价就行，跟别人无关。

仅供参考。

三

Q:

夫妻一个在西城上班，一个在BCD上班，现住在团结湖附近的70平房子，想换个800万左右面积大点的房子，适合在哪买呢？现网上关注了盛世嘉园和双花园南里，能买吗？请推荐一下性价比高些的小区。孩子2028年上学，现在该考虑买学区房吗？

A：

1、BCD是哪儿啊？CBD吧？

2、房子是用来住的，适合在哪儿得看自己的通勤感受，外人无法建议。

3、没什么不能买的，从居住角度讲的性价比都挺高的。盛世嘉园应该更高，典型的塔楼老公寓，2003年之后塔楼不太受追捧，2008年后公寓形式的多数价格走弱，所以升值略慢。但换来的优势就是性价比高，出租的话租金也高，这看自己重视哪方面了。

双花园南里的性质是公房商品房和安置房都有，普通小区。优势也是居住的性价比高，保值稳定，价格走势肯定是跟随板块大盘，占不到便宜但也不吃亏。劣势就是肯定不如公寓的档次高了，也略弱于商品房。如果买的话首选板楼，有没有电梯不影响保值。

4、这看自己的主要需求吧，都各有优劣。我推荐不了，这得找中介，只有他们有房源。另外我一般只能从保值角度说两句而已，而你们这是典型的自住需求，凭喜好选择更合适。

5、2028上学，看是哪儿的学区房和预算了。预算比较高的在朝阳能买到没溢价的，那提前准备就很合适。东西海的预算再高点儿能买到溢价低的，也算兼顾。

普通的话一般不建议提前准备。现在仍然算高峰期，学区降了点儿也不算多。而明年之后就是确定的拐点了，溢价率是否撑的住得看到时候的政策。另外朝阳有单独中学划片的学区房，这种就大多数没溢价了，提前准备也肯定不吃亏。这也是看自己的想法吧。

仅供参考。

四

Q:

目前我是45岁单身北京人，和父母住在卢沟桥北里没有电梯老公房，自己有一套公园懿府，两限房，已满五年。五年之内没有卖房的打算，父母身体都还可以，将来看父母身体是否需要换成电梯房，再考虑两套换一套好点的。

主要是对于现在要不要把这套两限房转商正在犹豫，咨询过中介说不用转，转了以后就不算满五年了，但同事们都说还是转了好，所有比较纠结。

A：

1、没必要转，一是不满五了，二是这笔税费花的没有意义。

2、我能理解转商的意思是怕政策有变动，担心以后真的“系统内封闭运行”。但这种可能性没有，因为历史上这种传言已经N多次了，一次都没成真。也就是说，北京政府在这方面一是很有信誉，二是也不愿意惹麻烦，第三是想改变也不行，这种政策变动是要报备国务院的，不是随便改的。

3、北京在2005、2008、2013、2016和去年，都传言政策要变，保障房将限制过户什么的。但都是谣言，就算限制的也是新房源，已经买下的不受影响，只要有房本或交了契税就什么事儿没有。

4、总之我认为没必要花这份儿钱，将来出手的时候得不到任何回报，还耽误了利息。

仅供参考。

五

Q:

我不是买房，向您提个问题，找您咨询北京买房的都是做什么工作的赚钱。我不是好奇而是想找个稳定的工作的方向，来北京十多年了，做过很多工作，近两年一直打临时工。虽然说一个月5-6千块钱也不错，但很不稳定，天天都得去劳务市场或各个打工群里找，再刨去吃喝住宿和坐车攒不下钱来。所以想换个稳定的行业，要不然内心很迷茫，生活看不到方向。另外请教一下，您知道****吗？靠谱吗？

A：

1、这我好像帮不上什么忙，因为我也不知道他们都是做什么工作的。或者说应该是做什么工作的都有吧，只不过都是各行业中收入比较高的而已。其他我真不知道说什么，帮不上忙。要不我把您这问题发出来，问问网友们看是否有帮助吧。

2、****，听说过，但不知道细节。我觉得不太靠谱儿，天下没有免费的午餐，金融类靠守法也就挣不到大钱了。再者也没人会把赚钱的门道儿四处传播，更不会带着不认识的人赚钱。既然是都做广告了，那大概率人家是想从被想发财的人身上割韭菜。但具体的我不懂，尽量谨慎吧。

仅供参考。

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