成都新楼市 文| 易静

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没有卓越的企业，只有时代的企业。

楼市进入到“央国平”时段，头部央企作为“时代的企业”的表现，往往最值得研究。而数据是最直观的体现。

先看2024年1-7月克而瑞四川销售数据：

▍来源：克而瑞四川

在五大央企的成都PK中，中海地产销售数字远远落后于华润置地、中国铁建、保利发展、招商蛇口。其38.04亿的销售成绩，不足华润置地三分之一；约占保利发展或招商蛇口的一半。

对比去年同样来自克而瑞四川的数据，中海地产前7个月与去年销售额的占比也是五家央企中最低的——今年1-7月在蓉销售额38.04亿元，仅相当于2023年销售额约31.5%。

而其他四家央企，2024年1-7月销售额都占去年销售额的40%以上。

▍数据来源：克而瑞四川

这场并无硝烟的央企成都之战，答案只有从细节中去寻找。

拿地与合作

谁错过了机会？

一个无需强调的事实是，成都作为新一线榜首城市，是主流房企不容有失的必争之地。以华润置地和中国铁建为例，2023年在成都的销售额分别来到288.33亿、238.15亿。

这五家央企从去年到现在的公开拿地情况，是这样的：

华润置地，2023年至今，在成都共拿地4宗，拿地总面积约209.26亩；

中国铁建，2023年至今，在成都共拿地4宗，拿地总面积约263.63亩；

保利发展，2023年至今，在成都共拿地8宗，拿地总面积约434.09亩；

招商蛇口2023年至今虽暂未继续拿地，但其仅南北两大TOD项目：招商未来公园+招商时代公园，总占地面积就已超千亩……

中海，在成都2023年和2024年各拿地一宗，拿地总面积约161.59亩。

2023年拿下麓山板块一宗占地约50.04亩土地，打造为中海湖光玖里；2024年7月在蔡桥板块拿下一宗占地约111.55亩地块，目前为待售状态。

其实2024年中海地产以24.2亿元位列在蓉及在川拿地金额TOP1，该集团1-7月在蓉拿地次数仅1次，就蔡桥这111.54亩。

土储端和2024年1-7月的销售显然是强相关的，但这也和房企的眼光、执行节奏密切相关。

比如，与其他房企的密切合作，亦是新时代的常规战法之一。

以华润置地为例，2023年以来，除独立拿地，还积极与珠海华发、锦江统建、建发房产、太原萃丰等多家房企开展合作，仅其他房企拿地的合作项目就达5个之多，合作开发面积总计已超400亩。

中国铁建与招商蛇口在武侯区和天府新区分别合作打造了武侯西派臻境和麓湖西派臻境项目。

此外，中国铁建还将与成都高投共同打造金融城27.63亩地块，代建温江区平台公司兴蓉西集团此前拿下的光华新城约69亩住宅用地；招商蛇口则与中旅投资共同打造了中环臻邸项目，还将代建成都高投约57.3亩地块。

相比之下，中海地产在成都的合作相对单一。2022年以来，仅与成都天投合作，共同打造了天投中海天府合印、中海云缦源境等项目。

走不出的143迷局

当然，不论是自己拿地，还是与其他房企合作开发，最终的落脚点仍然是——如何做出更受市场欢迎的产品。

在市场白热化竞争中，中海地产曾在成都金融城、大源、神仙树、锦江生态带留下深刻印记，成为当之无愧的“城南之王”。

然而，业界资深人士指出，“最近几年，中海在成都的产品力自信却在逐步消退。”2022年，中海城南四子，无一例外全都是建面约143㎡以内的刚改面积段，没有大户型，不做高端。

账号主体为成都商报社的@成都房产发布曾对此做出评价：“中海新增的地块中优秀地块优势明显，但全部一刀切的做成刚改，除了对市场的担忧外，中海自身在区域价值判断、以及产品力上信心不足等原因也不能排除。”

进入2024年，中海成都似乎仍在上演“航母调头”——对市场的既有需求作出调整，反应较慢。以今年新推的天府新区麓山板块中海云缦源境为例，项目主力户型规划为建面约112-132㎡，仍然没超过143㎡。

对比直线距离约1公里的绿城锦海棠，一个主打刚需刚改，一个则主打刚改和高端改善。中海云缦源境户型为建面约112-132㎡的套三套四户型，绿城锦海棠户型为建面约129-179㎡的全套四户型。

中海云缦源境的刚需刚改策略，在2024年成都市场接受度如何？

据克而瑞开盘数据统计，中海云缦源境于2024年8月3日首开，销售均价约2.05-2.1万/㎡，认购率41%。对比同期开盘的川师TOD锦江府南苑和西派善境，答案很明显。

▍截自克而瑞四川

迭新产品

四大央企领衔出击

当中海在成都的产品力自信正逐步消失的同时，其余四家央企却正在靠产品力不断出圈。

曾以大手笔造城而著称的华润置地，如今在单盘打造上也越发精益求精。

今年推新的华润置地青羊润府，受到市场高度热捧。同时，华润置地与成华旧改共同拿地的二八板块约82亩地块，虽然案名和具体产品规划暂未亮相，但据传其起步建面约110㎡户型都是全景舱户型，市场期待值早已拉满。

▍华润置地青羊润府实拍图

此外，还有中国铁建的西派系 （西派交子、西派善境）、保利发展的天字系 （保利新川天珺）、招商蛇口的招商翎雲阁、臻系 （西派臻境、中环臻邸）等产品系列，亦是靠产品力不断出圈的典范。

▍保利新川天珺实拍图

▍招商翎雲阁实拍图

往者不可谏，来者犹可追。

业界认为，中海下半年的机会在于蔡桥。7月，其在成都青羊区蔡桥板块拿下了一宗约111.55亩地块。

竞争无处不在。就该地块直线距离约900米处，中旅投资拿下了约44亩地块，宣布将在此落子战略级【馥棠系】产品——中旅青羊馥棠。

至于中海这111.55亩地块将如何打造，是坚定刚需刚改战略，还是重新聚焦高端改善，以期找回些许市场话语权，我们也将持续关注。

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