来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小星

图片来源|受访者供图

最低4层、南向大露台，江北第四代住宅要来了！

近日，江北核心区北联建设&卓越G16地块规划设计方案出炉，预计打造第四代住宅，且一个项目中集合了高层、洋房、墅类产品，可谓是“要啥有啥”。

久未发声的江北核心区，目前有待公开的仁恒滨江园，已出规划的扬子国投&保利G15地块、北联建设&卓越G16地块，产品力与以往相比都有很大提升，内卷升级！

01.

高层+洋房+叠墅？

G16地块第四代住宅效果图曝光

一个项目就集合了高层、洋房、叠墅产品！

根据规划设计方案，G16地块将打造为5栋高层+23栋低密度多层住宅，更有罕见的4层产品！具体来看：

  • 1、2、7、15、22号楼为22-24层高层住宅，分布在小区北侧，每栋楼都为首层架空设计，或将打造为泛会所空间

  • 8、16、23号楼为1+9层多层住宅

  • 9、17、24号楼为6层住宅

  • 3、4、5、6、10、11、12、12、14、18、19、20、21、25、26、27、28号楼均为4层住宅，共有17栋，或将打造为叠墅类产品

从规划设计方案来看，小区内将在北侧的高层与洋房之间打造下沉式庭院，很有可能打造为会所空间，北侧还有两处大面积的集中绿地。小区为人车分流设计，西侧一处人行/车行出入口、东侧一处人行出入口、南侧一处车行出入口。

此外，根据效果图来看，外立面以香槟色线条搭配大面积玻璃窗，南向面打造有不封窗的大露台，非常契合热度正高的第四代住宅的设计方式。

该地块于去年12月出让，成交总价18.5亿元，楼面价18028元/㎡，由卓越和北联建设联合竞得。

地块位处江北核心区南工大板块，西侧是长江时代1314/1516，南侧是和光锦棠府，周边还有金基中北映樾、江悦光年、天宸江樾等项目，居住氛围成熟。

配套上，西侧约100是规划中的13号线兴隆路站，与10号线万汇城站直线距离约1公里，北侧是育英二外新浦路校区，区位优势较大。

值得注意的是，此前公开规划设计方案的扬子国投&保利G15地块，在建筑中也植入多重空中露台系统，同样为第四代住宅设计。项目规划为4栋24层高层住宅，1栋16层小高层住宅、2栋6+1层洋房。

5栋高层、小高层均采用首层架空设计，预计打造为泛会所空间，同时，小区中间还将打造下沉式庭院。洋房产品还将打造顶层复式大平层。

可以看到，江核正迎来产品颠覆时代，各家在产品打造上颇费心思，买房人能够享受到更高的居住品质。从进度来看，预计G15地块会更早上市。

02.

20多盘同台竞技

江核新房供应量遥遥领先

在产品打造高品质化的同时，也应注意到江北核心区新房已经供过于求。

据不完全统计，2022年江北核心区共出让了10幅宅地，2023年共出让了15幅宅地。这些宅地大部分还未上市，核心区是未来江北新房供应的主力军，同时也是竞争压力最大的区域。

比如，仅广西埂大街一侧目前就有10幅地块已出让未上市，同时区域内还有晴翠府、晴樾府、萃云台在售，以及仁恒滨江园待开盘。

滨江区域也有此前拍出的6幅地块未开发，加上前不久拍出的通宇G02、G03地块，未来还有8幅宅地要入市。同时，区域内还有中铁花语天境在售。

此前，江北核心区的新房一房难求，当楼市进入深度调整期，江北的新房去化缓慢，二手房价格也有不同程度的缩水。基于市场的改变，江北核心区的新房供应也由此发生了变化：

①.品质更高，江核迎来产品颠覆时代

除了规划公示的G15和G16地块以外，江北核心区将要上市的纯新盘，品质都更为吸引人。

比如仁恒在江北的第三子，将打造为上海同款豪宅的仁恒滨江园，整个小区共11栋15-16层小高层住宅，户型建面约144、175、219㎡，将是南京江岸的科技大宅。

社区内配有泛会所、下沉式庭院等，目前售楼处已建好，等价格确定即可公开。

可以想见，豪宅标配的会所、科技住宅等，将会在江核大量出现，产品力越来越高。

②.地块出让节奏变缓、减量提质

今年以来，南京的土地供应发生了很大转变，减量提质是当前南京土地市场的主基调，通过降低地块的容积率，提高住宅品质。截至目前，今年整个江北新区仅出让了6幅地块，供地节奏大大放缓。

如近期出让的江核G02、G03地块，容积率分别为1.6、1.4，都限高60米，能与市场上已有的房源形成差异，也让买房人有足够多的选择空间。

③.地价适当下调，促进市场良性发展

7月31日，江核成功拍出两幅宅地，都是底价成交，对比此前出让的地块，地价有所下调。

今年出让的G03地块和2022年出让的颐居G12地块位置相近，生活配套大差不差，但G03地块，不仅土地降容了，起拍价也下调为18510元/㎡，对比颐居G12地块下降超4000元/㎡。

土地降容+地价下调，一方面能让房企有一定的利润空间，另一方面也能提高住房品质，促进房地产市场良性发展。

目前江北的存量新房中，以高层、小高层的产品居多，低密度房源相对比较稀缺，第四代住宅还未有先例，墅类产品更是市场罕见，不论是仁恒滨江园的科技住宅，还是G15、G16的第四代住宅，对买房人都有一定的吸引力。

此外，在土地供应上，近期拍出的都是低密度宅地，江核未来的新房品质还有更多的想象空间！

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