近日，针对伴随房地产市场下行而死灰复燃并大有蔓延之势的“房贷返点”现象，多地银行业及相关行业协会出台文件，要求辖内行业机构严格加强内部管理，及时清理、取消、终止执行已签订的费用返点协议及类似协议，规范市场秩序，防止‘内卷式’恶性竞争。

“房贷返点”潜规则重现

房贷返点，是指商业银行为争抢房贷市场份额，向房地产中介机构提供的一种佣金。它是伴随房地产市场下行周期而“死灰复燃”的一种行业潜规则。早在2010年，中国银行业协会就曾下发通知，要求银行停止以任何形式向房贷中介、从业人员支付返点费用。

目前，房贷返点现象一般分为几种情况。一种是房地产中介机构跟银行签订协议，返点给到房地产中介机构，购房者拿不到；另一种是部分购房者绕过房地产中介机构，直接与银行合作，银行则将返点直接返给购房者本人。近几年，“房贷返点”还引来想分“一杯羹”的第三方代理公司。

这一轮的返点盛行，起于去年下半年，由于当时市场相对疲软，各家银行试图通过返点，来争取更多客户，最初，多数银行的返点仅在千分之一、千分之三。但一段时间来，返佣逐渐形成了产业链。一些中介口中所谓“专门对接银行的老师”，实则是他们的上家机构，整个流程发展为银行返佣给大型中介，大型中介抽点后，再分销给小中介。

“贷款返佣金在行业内很常见，不然那么多贷款公司怎么活。”一位中介机构员工表示，“现在一般是千分之五左右，小银行返佣比例更高，大银行管得严格一些。”

据报道，上海一位购房者办理100万元二手房按揭业务后，银行返点5克金条，银行工作人员称，不允许直接给现金。按照上海黄金交易所黄金价格计算，5克金条价值近3000元。而一些外资行和小银行返点比例最多可以做到100万元返1万元。

在社交媒体上，不少购房者发帖寻找可以提供返点的银行，也有部分自称中介机构人士表示可以提供按揭返点。

事实上，不仅在二手房交易中，新房交易也存在返佣。一位房企管理层人员表示，在一二线大城市，二手房交易已经是楼市交易的主流，中介机构作为渠道方是比较强势的。大的中介机构不仅参与二手房交易，有些已经深度参与到新房销售中。“我们公司返给中介机构员工的销售提成大约是新房销售价格的千分之五到千分之三，一些中介机构员工私下会返一部分钱给客户。”

也就是说，“返点”可能来自于银行，也可能来源于中介机构。有银行人士认为，通常情况下，有的中介机构会指定一些合作贷款银行，通常这些银行返点较高或者能够更快完成贷款审批和放款。“但目前个人住房按揭审批各家银行速度都很快，这个优势也就不明显了，相对而言，如果能返点给客户，吸引力就更强。”

为了争夺市场，各家银行给机构的返佣点数一步步升级。有的银行给到的返点点数，甚至已经达到了1.4%甚至1.5%。有银行房贷客户经理坦言：“我们其实也不想这样，但现在就成了市场规则了，你不做，份额就没有。”

多地行业协会发出“纠偏”倡议

业内专家表示，目前市场竞争压力加大，各家银行急需抢占市场份额，所以返佣、补贴等各种手段就会出现。“虽然本质上是一种营销手段，但会扰乱市场秩序，导致内卷式的恶性竞争，同时加重了银行的运营成本。”

而且，随着“房贷返点”的蔓延，网上出现很多第三方公司为引流而发布的帖子，表示其在银行内部有人脉资源，能够与多家银行对接。但这种通过所谓的代理机构操作、银行返给机构、机构再返给个人的方法，代理公司要从中抽成，并且没有合同保障。

针对此类行业乱象，日前，江苏银行业协会发布关于印发《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》的通知，其中提到，请各银行金融机构在2024年7月底前规范与中介机构的合作协议，并传达至所辖机构和从业人员。这是今年以来首个规范“房贷返点”领域的文件。该文件将以上几种返点渠道均纳入了规范范围：“不以任何形式向房地产开发商、房地产销售机构、营销代理公司、房产中介机构、物业公司等任何商业性个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益”。此外，为了防止变相支付房屋贷款返点，该文件还将以下情形列入“黑名单”：第一类是以转账、现金支付、实物提供、购物卡券、储值卡券、加油卡以及各种线上权益等方式支付佣金或权益的行为；第二类是以明显低于市场价格提供办公场所、办公设施、计算机软硬件及劳务服务等行为；第三类是直接或间接向房屋合作机构及其从业人员的利益关联方提供佣金或其他变相利益，如利用房屋机构与评估机构合作关系，通过提高手续费变相支付佣金等行为。

与此同时，江苏省南京市房地产经纪行业协会发布了《关于禁止收取个人房地产按揭贷款返佣，共同维护房地产经纪行业良好秩序的倡议》，强调­严格规范与银行业金融机构的合作行为，不得以任何形式向银行业金融机构收取佣金或权益、变相收取佣金或权益。

此外，山东省银行业协会也发布了《山东银行业维护公平竞争市场环境自律公约》。该公约针对银行机构与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的“返佣”乱象进行重点规范整治。

责编 张小楠

监制蒋赛赛

来源：金融时报、中国证券报、界面新闻