购买他人单位房改房后补交房款责任纠纷的法院裁决与法理分析|房屋买卖协议书|房屋所有权证|房改房|房款|李某华|责任纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某强向一审法院起诉请求：判令李某华向张某强支付补交的购房款268202 元。

张某强上诉请求：撤销原一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由李某华承担。

事实和理由：1.A 公司此次住房调整不是单位向职工出售福利住房并取得房改房产权证，而是单位主导下的公司与职工、职工与职工之间进行的商品房买卖交易，应取得商品房所有权证；2.张某强不是按照福利房成本价从单位购买的房改房，而是按照二手商品房的价格进行的房屋买卖交易。张某强虽取得了房屋性质为房改房的房屋所有权证书，但李某华仍未全面履行义务；

3.张某强在已履行《房屋买卖协议书》全部义务的情况下，李某华因当时政策环境长期未能履行协议约定的协助办理房产过户的义务，于 2011 年不得不采取了将案涉房屋退回原产权单位，再由原产权单位以成本价出售给张某强的方式进行案涉房屋的产权转移。此操作并非二手房买卖中正常的产权转移方式，也违反了《房屋买卖协议书》的相关内容。法院不应因此否定张某强与李某华之间进行的是二手商品房买卖。

故，因李某华违约造成的损失，应由其合理承担，即李某华应赔偿张某强办理案涉房屋上市手续而在《房屋买卖协议书》之外需支付的268202 元。

被告辩称

李某华辩称，同意一审判决。李某华已按照合同约定履行了全部义务。张某强系案涉房屋所有权人，房屋上市交易时，其理应自行承担补交购房款的义务。

法院查明

2005 年 11 月 28 日，出卖人 A 公司（甲方）与买受人赵某敏（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于北京市西城区一号房屋按房改售房以成本价每建筑平方米 1560 元出售给乙方。上述《房屋买卖合同书》涉及的房屋在发证日期 2006 年 10 月《房屋所有权证》记载：房屋所有权人赵某敏。

李某华与赵某敏系夫妻。

2006 年 6 月 24 日，甲方（卖房方）李某华与乙方（买房方）张某强签订《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型），内容为：“一、甲方同意将本人拥有的现住房北京市西城区一号住宅一套，出售给乙方；二、房款 670034.45 元。三、付款和交房时间……。”

2006 年 11 月 6 日，李某华收到张某强支付的 670034.45 元购房款。自 2006 年起，张某强居住上述《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型）涉及的房屋至今。

2011 年 12 月 8 日，赵某敏与 A 公司签署《退房协议书》，内容为：“西城区一号为赵某敏于 2001 年以成本价购买，因（原因）调房，原购房人将房产所有权证交回产权单位，产权单位将产权证再交到发证部门，房价款由产权单位根据有关文件规定退给原购房人，此协议双方已认定并签字盖章。”

2012 年 1 月 5 日，出卖人 A 公司（甲方）与买受人张某强（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于北京市西城区一号出售给乙方。上述《房屋买卖合同书》涉及的房屋在登记日期 2012 年 6 月《房屋所有权证》记载：房屋所有权人张某强。

一审诉讼中，张某强出示的《补交房款通知》，内容为：“财务处，请收张某强补交房款 268202 元。”落款处盖有 A 公司后勤服务分公司房产专用章，日期为 2020 年 10 月 12 日。

经法院询问，张某强称“我们的房子现在准备出售，后跟我单位沟通，所以单位给我方下发的补交房款通知。没有补交房款，我方认为这笔款就是通知上说的补交的房款。”

法院认为，张某强与李某华签订的《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型），是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

李某华收到了购房款，张某强收到了案涉房屋。李某华出售给张某强的案涉房屋为李某华的配偶赵某敏参加单位房改售房所得，张某强购买后，取得了案涉房屋的房屋所有权，房屋性质仍为房改房。张某强接到该房屋原产权单位要求补交房款的通知，是因其欲出售的案涉房屋仍为房改房需办理上市交易手续所致，与李某华无关。张某强要求李某华负担其实际未向该房屋原产权单位支付的通知中所载明的款项的诉讼请求，没有合同及法律依据，法院不予支持。

本院二审查明：2005 年 A 公司协调企业内部职工调整住房利益，具体通过以下四种方式进行：1.卖掉央产房的旧房、购买新的商品房；2.卖掉央产房的小旧房、购买央产房的大旧房；3.卖掉商品房的旧房、购买央产房的大旧房；4.卖掉央产房的小旧房、购买商品房的大旧房。通过以上方式并由上级公司配合，最终企业内部职工通过签署房屋买卖协议进行住房利益的调整。房屋产权证书由 A 公司统一办理。

李某华称，2005 年赵某敏按成本价购买案涉房屋时折算了工龄，案涉房屋产权证办下来后，一直由 A 公司持有。关于 2011 年 12 月 8 日的《退房协议书》，李某华称是在单位主导下所签，该协议书约定房价款退还一项记不清了；张某强则称没有退款，张某强的购房款直接交至李某华，单位在没有另收购房款的前提下不可能再退钱。张某强称，2012 年 1 月 5 日其与 A 公司签订《房屋买卖合同书》后，并未再行支付对价。

李某华与张某强签订的《房屋买卖协议书》没有约定房屋补交款的负担。张某强二审中提交其补交房款的收据，收款金额为268202 元，收款人为 A 公司。

此外，在本次企业内部职工住房利益调整时，李某华以“交旧购新”方式购买了商品房。2006 年 7 月 6 日，B 公司（出卖人）与李某华（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定李某华购买位于西城区房屋，房屋总价款 2062683 元。李某华于 2010 年 6 月 13 日取得房屋所有权证，房屋性质为商品房。

2006 年 6 月 24 日张某强（出卖方）与王某鹏（买受方）签订《房屋买卖协议书》（二手房买卖类型），将张某强自 A 公司按成本价购买的宣武区一号房屋卖给王某鹏，房款 415361.66 元。

裁判结果

驳回张某强的诉讼请求。

房产律师点评

张某强称其购买案涉房屋属于商品房买卖交易，经法院查明该房屋买卖系以A 公司所协调的企业内部职工住房利益调整为前提，与市场上平等主体之间不因第三方介入而平等协商订立房屋买卖合同的交易方式存在区别。

张某强与李某华订立《房屋买卖协议书》后实际居住在案涉房屋至今。张某强以其与李某华签订的《房屋买卖协议书》中约定李某华须协助张某强取得商品房所有权证手续为由主张李某华未全面履行义务，事实上，张某强取得案涉房屋的所有权并非如市场上平等主体之间订立房屋买卖合同后，由出卖人协助买受人办理而来，而是通过赵某敏与A 公司签署《退房协议书》，A 公司与张某强签订《房屋买卖合同书》的形式所实现，且房屋性质为登记为成本价出售住宅。

由此可见，张某强取得案涉房屋的所有权以及确定房屋所有权性质均系其所在单位A 公司所协调，并非李某华单方协助即可实现，张某强与李某华系接受了 A 公司所协调的变通方式，才实现了房屋所有权的变更。此外，张某强与 A 公司签订《房屋买卖合同书》，约定按房改售房以成本价购买案涉房屋的行为亦表明其接受房屋性质为登记为成本价出售住宅。据此，张某强上诉主张李某华未全面履行合同义务，依据不充分，法院不予采信。

张某强取得登记为成本价出售住宅的案涉房屋所有权，其补交房款系因其自行谋求上市对外出售而需，且补交房款与否及多少均由相关政策而定，并非李某华的行为所致。张某强上诉要求李某华负担补交房款的请求，缺乏依据，法院不予支持。

办案心得

合同约定的明确性至关重要

在本案中，张某强与李某华签订的《房屋买卖协议书》未对房屋补交款的负担进行约定，导致后续产生纠纷时缺乏明确的合同依据。这提醒我们，在签订房屋买卖合同时，应尽可能详细地约定各方的权利和义务，包括可能出现的各种费用的承担方式。

例如，对于房改房的交易，应明确房屋性质变更、上市交易等环节可能产生的费用由谁承担，以避免日后的争议。

了解房屋性质与交易背景

张某强主张所购房屋为商品房买卖，但实际上该交易是在单位协调的企业内部职工住房利益调整背景下进行的。这提示购房者在交易前要充分了解房屋的性质、来源以及相关的交易背景。

比如，对于单位内部的房改房交易，不能简单地按照普通商品房买卖的规则来理解和预期，需要考虑单位政策和特殊规定的影响。

谨慎对待特殊交易方式

赵某敏与H 公司签署《退房协议书》以及 H 公司与张某强签订新的《房屋买卖合同书》这种特殊的交易方式，导致了房屋所有权的变更。在类似复杂的交易中，当事人应谨慎评估风险和后果。

比如，咨询专业律师，确保交易过程合法合规，保障自身权益。

交易风险的预估与防范